Когда инвестор покупает коммерческую недвижимость, первый вопрос всегда звучит одинаково: «А где находится объект?». Локация — это не просто точка на карте, это главный фактор, который определяет доходность. Даже идеально построенный бизнес-центр не принесёт денег, если он стоит в месте, куда не доехать, где нет трафика и где арендаторы не видят смысла открываться. И наоборот, средний по качеству торговый павильон в правильной локации может генерировать прибыль, превышающую все ожидания. Вопрос: как же определить, является ли место подходящим для инвестиций?
Правильный выбор локации — это не интуиция и не «ощущение». Это набор критериев, которые нужно анализировать системно. Ниже мы разберём десять основных факторов, которые позволяют оценить локацию с точки зрения инвестора.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
1. Транспортная доступность
Первый критерий — это доступность объекта для арендаторов, клиентов и сотрудников. Важно смотреть на несколько параметров:
близость к станциям метро или общественного транспорта,
наличие парковки,
удобные подъездные пути для грузового транспорта.
Кейс: склад в промышленной зоне на окраине города продавался по привлекательной цене. Однако подъезд к нему проходил через узкую дорогу, где постоянно застревали грузовики. В результате арендаторы покидали объект, и доходность падала.
Вывод: даже дешёвый объект может стать невыгодным, если логистика хромает.
2. Плотность населения и рабочие потоки
Коммерческая недвижимость живёт за счёт людей. Чем больше людей в зоне охвата, тем выше вероятность найти арендатора. Но важно учитывать не только население, но и «рабочие потоки»: где люди работают и куда ездят каждый день.
Пример: бизнес-центр в центре города, даже при высокой аренде, будет востребован, потому что туда удобно добираться из разных районов. А торговый павильон на окраине без жилой застройки рядом окажется пустым.
Неожиданный факт: по исследованиям Urban Institute, успешность торговых объектов на 70% зависит от того, сколько человек проходит мимо них ежедневно.
3. Конкурентное окружение
Локация может быть перегружена похожими объектами. Например, в одном районе города может стоять десять торговых центров, и открывать ещё один — рискованно.
Инвестору нужно анализировать:
- количество действующих конкурентов,
- их заполняемость,
- уровень арендных ставок
Кейс: инвестор купил помещение под ресторан рядом с тремя популярными сетевыми точками. В итоге арендатор не выдержал конкуренции и съехал.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
4. Экономический потенциал района
Важно смотреть на то, как район развивается. Есть ли планы по строительству жилья, метро, новых дорог? Или наоборот — район деградирует, бизнес уходит, жильцы переезжают?
Пример: склад рядом с новой транспортной развязкой вырос в цене в два раза за три года. Всё потому, что к нему стало проще добираться, и поток арендаторов увеличился.
Вывод: инвестировать стоит там, где будущее района очевидно положительное.
5. Юридический статус территории
Покупка объекта в привлекательном месте может обернуться проблемой, если земля имеет ограничение по целевому назначению. Поэтому важно проверять:
- вид разрешённого использования земли,
- градостроительные планы города,
- возможные зоны ограничений (например, охранные зоны культурных объектов).
Кейс: инвестор приобрёл здание в центре, но позже узнал, что реконструкция фасада невозможна из-за статуса памятника архитектуры. Стоимость ремонта выросла втрое.
6. Инфраструктура района
Коммерческая недвижимость ценится выше там, где уже есть развитая инфраструктура. Для офисов важны банки, кафе, транспорт, для торговых объектов — близость жилых массивов и конкурирующих форматов, которые привлекают трафик.
Неожиданный факт: по данным агентства Knight Frank, арендные ставки в бизнес-центрах рядом с торговыми галереями и ресторанами на 20–30% выше, чем в «чисто офисных» районах.
7. Репутация района
У каждого района есть репутация. Некоторые места ассоциируются с престижем, другие — с криминалом или упадком. Репутация напрямую влияет на арендаторов: серьёзная компания вряд ли захочет офис в «сером» районе.
Пример: бизнес-центр в престижном районе сдаётся за 3000 ₽/м², в то время как аналогичный по классу объект в неблагополучном районе — за 1500 ₽/м².
8. Потенциал капитального роста
Инвестор зарабатывает не только на аренде, но и на росте стоимости объекта. Поэтому важно прогнозировать, будет ли земля и здание дорожать.
Факторы роста:
- развитие транспортной инфраструктуры,
- массовая застройка жилья,
- планы властей по благоустройству.
Кейс: инвестор купил землю под склад в районе, где через три года построили логистический хаб. Цена объекта выросла на 80%.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
9. Тип арендаторов, которых привлекает район
Важно понимать, кто готов арендовать помещения именно здесь. Район с высокой концентрацией IT-компаний привлекает одних арендаторов, промышленная зона — других. Ошибка в прогнозе арендаторов ведёт к пустующим площадям.
Пример: инвестор купил офисное здание в районе, где активно развивалась торговля. Но офисы там оказались невостребованными, и заполняемость держалась на уровне 40%.
10. Финансовые показатели аналогичных объектов
И наконец, главный критерий — цифры. Необходимо изучить, сколько стоят аренда и продажа аналогичных объектов в этом районе. Если ставка аренды ниже, чем расходы на содержание и налоги, то объект изначально обречён.
Кейс: инвестор рассматривал торговый павильон за 50 млн ₽. Доход от аренды составлял 4 млн ₽ в год. Но расходы на налоги и коммуналку достигали 2 млн ₽. В итоге чистая доходность была ниже банковского депозита. Сделку пришлось отменить.
Итоговый чек-лист для анализа локации
- Транспортная доступность.
- Плотность населения и трафик.
- Конкурентная среда.
- Экономический потенциал района.
- Юридический статус земли.
- Инфраструктура.
- Репутация района.
- Потенциал роста стоимости.
- Прогноз по арендаторам.
- Финансовая модель.
Итог
Выбор локации — это главный фактор успеха в коммерческой недвижимости. Можно купить шикарное здание с современным дизайном, но если оно стоит в неправильном месте, арендаторы туда не придут. И наоборот: скромный объект в правильной локации может стать золотой жилой. Инвестор должен смотреть не только на сегодняшний день, но и на будущее района, учитывать репутацию, инфраструктуру и потенциал роста.
По данным Colliers, более 70% провалов инвестиций в коммерческую недвижимость связаны именно с неправильным выбором локации. Поэтому грамотный анализ места — это не опция, а обязательное условие успешных вложений.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Если ваша компания ищет новые каналы сбыта продукции, новых клиентов или новых поставщиков - регистрируйтесь на нашем портале Ten-X.pro, добавляйте ваши товары и услуги, ищите подрядчиков, финансирование, недвижимость и многое другое!