Складская недвижимость является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости, особенно на фоне бурного роста электронной коммерции и усложнения логистических цепочек. Однако не все складские помещения одинаковы. Для систематизации рынка и облегчения выбора инвесторам и арендаторам была разработана классификация складов, которая разделяет их на категории по определённым критериям – классы А, В, С, D. Понимание этих классов крайне важно для оценки инвестиционной привлекательности, рисков и потенциальной доходности. Целью данной статьи является полный анализ характеристик каждого класса и определение наиболее выгодных направлений для инвестиций в складские комплексы.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Классификация складских помещений - общий обзор
Классификация складских помещений служит для стандартизации требований и упрощения ориентации на рынке складской недвижимости. Основные параметры, влияющие на присвоение класса, включают в себя: год постройки и состояние здания, высоту потолков, тип пола, наличие и состояние инженерных систем (отопление, вентиляция, пожаротушение), оснащённость складским оборудованием, системы безопасности, наличие офисных помещений, транспортную доступность и наличие прилегающей инфраструктуры. Чем выше класс, тем более современные и функциональные характеристики имеет складской объект.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Класс А - это высший стандарт
Склады класса А представляют собой наиболее современные и высокотехнологичные складские комплексы. Это, как правило, недавно построенные объекты, спроектированные специально под функции логистических центров или фулфилмент-центров.
Характеристики складов класса А включают в себя:
- Высота потолков от 10-13 метров, позволяющая максимально эффективно использовать вертикальное пространство.
- Антипылевые полы с высокой нагрузочной способностью (от 5 тонн/кв.м), идеально ровные для работы высотной спецтехники.
- Регулируемый температурный режим и эффективная система вентиляции, а также возможность организации мультитемпературных складов для различных категорий товаров.
- Современные системы пожаротушения (спринклерные, порошковые), пожарная сигнализация.
- Оптико-волоконные телекоммуникации.
- Охранные системы, видеонаблюдение, контроль доступа.
- Наличие необходимого количества доков для погрузки/разгрузки еврофур (от 1 на 1000 кв.м), регулируемые доклевеллеры, герметизаторы проемов.
- Развитая транспортная инфраструктура: удобные подъездные пути, широкие зоны маневрирования для большегрузного транспорта, большая парковка для грузовых и легковых автомобилей.
- Присутствие офисных помещений и вспомогательных служб.
- Возможность для максимальной автоматизации склада и интеграции роботизированных систем, эффективного управления складом.
Инвестиции в склады класса А привлекательны для крупных e-commerce операторов, логистических компаний, дистрибьюторов, которым нужна максимальная эффективность, скорость обработки заказов и минимальные потери. Однако, это требует значительных первоначальных вложений и имеет самую высокую стоимость аренды склада и покупки. Доходность инвестиций здесь стабильна, но окупаемость инвестиций может быть длительной.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Класс В - оптимальное соотношение
Складские помещения класса В являются следующей ступенью после класса А. Они представляют собой качественные объекты, но с менее строгими требованиями к характеристикам. Часто это здания, построенные 5-10 лет назад, или качественно реконструированные, модернизированные склады.
Основные особенности класса В (включая класс В+):
- Высота потолков от 6-8 метров.
- Бетонные полы (могут быть не идеально ровными, но с достаточной нагрузочной способностью).
- Наличие отопления, вентиляции.
- Спринклерная или другая система пожаротушения.
- Пандусы, рампы для разгрузки/погрузки.
- Наличие офисных и вспомогательных помещений.
- Территория охраняется.
Склады класса В предлагают хорошее соотношение цена-качество и пользуются
стабильным спросом на рынке складской недвижимости. Они подходят для компаний среднего размера, которым нужна надёжность, но без чрезмерных затрат. Инвестиции в этот класс могут обеспечить более быструю окупаемость инвестиций по сравнению с классом А, и менее рискованны в плане долгосрочного заполнения.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Класс С - базовое хранение
Склады класса С – это, как правило, капитальные строения бывших производственных цехов, ангаров, реконструированных зданий, которые изначально не предназначались для современного складского хранения.
Их характеристики:
- Высота потолков от 4-5 метров.
- Полы – бетонные, асфальтовые или плиточные, могут быть неровными.
- Могут отсутствовать системы отопления (холодный склад), вентиляции, современные системы пожаротушения (только пожарная сигнализация).
- Отсутствие или минимальное количество погрузочных доков, часто погрузка производится с земли.
Территория может быть огорожена, но охрана не всегда круглосуточная.
Аренда склада класса С значительно дешевле, что делает их привлекательными для хранения нетребовательных товаров, стройматериалов, продукции, не подверженной воздействию низких температур или влаги. Инвестировать в такие объекты с целью получения высокой доходности от сдачи в аренду сложнее, если не планируется их глобальная модернизация склада. Риски связаны с возможными эксплуатационными проблемами и низкой привлекательностью для большинства арендаторов.
Класс D - неприспособленные помещения
К классу D относятся неприспособленные для складского использования помещения: подвалы, гаражи, старые ангары, бывшие сельскохозяйственные постройки, открытые площадки для хранения, склады временного хранения. Условия хранения минимальны, часто отсутствует отопление, вентиляция, пожарная безопасность на базовом уровне.
Инвестиции в этот класс оправданы только в крайне редких случаях, когда есть специфическая потребность в очень дешёвом хранении, или при наличии планов полного переустройства участка под строительство современного складского объекта. Риски здесь максимальны, а потенциальная доходность минимальна, если не считать прибыль от последующей продажи земли с изменённым целевым назначением.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
В какой класс инвестировать выгоднее
Выбор наиболее выгодного класса для инвестиций в складскую недвижимость зависит от стратегии инвестора, его готовности к риску, горизонта планирования и доступного капитала.
Класс А.
Для долгосрочных, крупных инвестиций с высоким потенциалом стабильного дохода и минимальным риском морального устаревания. Это выбор для тех, кто стремится к лидерству на рынке, ориентируется на крупных арендаторов и e-commerce, готовых платить за высокотехнологичный склад. Доходность инвестиций может быть высокой, но требует значительных вложений.
Класс В/В+.
Часто является "золотой серединой". Он предлагает хороший баланс между ценой и качеством, обеспечивая более быструю окупаемость инвестиций по сравнению с классом А, и меньшие риски по сравнению с классами С и D. Устойчивый спрос, возможность дальнейшей модернизации и относительно невысокие эксплуатационные расходы делают этот сегмент очень привлекательным.
Класс С/D.
Инвестиции в эти классы более рискованны. Они могут быть интересны для инвесторов с ограниченным бюджетом, готовых к активному управлению и модернизации, либо для тех, кто ищет объекты под перепрофилирование или последующее использование земельного участка. Доходность здесь невысока, но при правильной стратегии можно получить прибыль от сделок с недвижимостью.
Нормативно-правовая база
При инвестировании в складские помещения и их дальнейшей эксплуатации необходимо руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации:
Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Определяет категории земель (например, земли промышленности, земли населённых пунктов) и виды разрешённого использования (ВРИ) для строительства и эксплуатации складских объектов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Регулирует
градостроительную деятельность, территориальное планирование, зонирование территорий (ПЗЗ), порядок получения разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Устанавливает общие требования к безопасности объектов капитального строительства на всех этапах их жизненного цикла.
СП 56.13330.2012 "Производственные здания" (актуализированная редакция СНиП 2.09.02-85). Содержит важные положения, применимые к проектированию и строительству складских зданий.
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Устанавливает обязательные требования к противопожарной защите складских объектов, включая системы пожаротушения, пожарную сигнализацию.
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН). В частности, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" регламентирует требования к санитарно-защитным зонам для складских объектов.
Соблюдение этих нормативных актов является обязательным условием для законного строительства, эксплуатации и обеспечения безопасности складской инфраструктуры.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Заключение
Рынок складской недвижимости демонстрирует устойчивый рост, стимулируемый развитием e-commerce, и необходимостью оптимизации логистики. Инвестирование в склады является привлекательным направлением, но требует глубокого анализа классов помещений. Класс А предлагает максимальную эффективность и стабильность для крупных игроков, класс В – оптимальный баланс качества и доступности, а классы С и D могут быть интересны для специфических проектов или перепрофилирования. Правильный выбор класса инвестирования должен основываться на тщательном анализе рыночной ситуации, финансовых возможностей инвестора, его стратегических целей и строгом соблюдении всех юридических и строительных норм. Это позволит обеспечить высокую доходность инвестиций и успешное развитие в динамичном сегменте складской недвижимости.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Классификация складских помещений
