Коммерческая недвижимость всегда манит начинающих инвесторов. Красивые цифры доходности, истории о том, как кто-то сдаёт офисы и склады и живёт на пассивный доход, кажутся заманчивыми. Но за фасадом стабильности скрывается масса подводных камней. В отличие от жилой недвижимости, где риски часто ограничиваются выбором арендатора и ремонтом квартиры, коммерческий сегмент требует системного подхода, понимания рынка и грамотного управления. Именно поэтому многие новички совершают одни и те же ошибки. Кто-то недооценивает важность локации, кто-то ведётся на красивые презентации продавцов, а кто-то забывает о налогах и скрытых расходах. В этой статье разберём десять типичных ошибок, которые губят инвестиции, и дадим пошаговые рекомендации, как их избежать.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Ошибка 1. Погоня за высокой доходностью на бумаге
Начинающие инвесторы любят цифры в объявлениях: «15% годовых доходности», «окупаемость 6 лет». Звучит как мечта. Но реальность часто далека от презентации. Продавцы объектов коммерческой недвижимости не стесняются показывать «нарисованные» показатели — доход с аренды без учёта простоев, расходов на эксплуатацию, налогов.
Кейс: инвестор купил небольшой торговый павильон за 20 млн рублей с обещанной доходностью 14% годовых. Продавец показывал, что все арендаторы платят вовремя. Но на деле половина помещений была сдана по краткосрочным договорам, и через год два арендатора съехали. Доходность упала до 6%.
Совет: всегда анализируй не только текущие платежи арендаторов, но и структуру договоров, их сроки, качество арендаторов. Проси у продавца реальную бухгалтерию за 2–3 года, а не только красивые цифры.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Ошибка 2. Игнорирование локации ради низкой цены
Дешёвая недвижимость — не всегда выгодная. Часто начинающие инвесторы покупают объект только потому, что цена кажется привлекательной. Но дешёвые объекты почти всегда находятся в проблемных локациях: плохая транспортная доступность, отсутствие пешеходного трафика, неблагополучный район.
Кейс: склад в промышленной зоне продавался на 30% ниже рынка. Инвестор решил, что это отличная сделка. Но арендаторы не хотели туда заезжать из-за проблем с дорогами. В итоге склад стоял пустым почти два года.
Совет: оценивай локацию по десяти критериям: транспорт, трафик, конкуренция, перспективы района, юридический статус земли, инфраструктура, репутация, рост стоимости, профиль арендаторов и финансовая модель.
Ваш товар ищут прямо сейчас! Добавьте ваши товары в каталог и начните продавать.
Ошибка 3. Недооценка скрытых расходов
Коммерческая недвижимость всегда требует расходов: налоги, эксплуатация, ремонт, страхование, коммунальные платежи. Новички часто смотрят только на арендные доходы и забывают про расходы. В результате фактическая доходность оказывается в два раза ниже.
Кейс: инвестор купил офисное помещение за 50 млн рублей. Доходность на бумаге была 10%. Но расходы на содержание здания составили 3 млн рублей в год, плюс налог на имущество — ещё 1,5 млн. В итоге чистая доходность упала до 5%.
Совет: считай доходность только после всех расходов. Закладывай минимум 20–25% от арендных доходов на налоги, эксплуатацию и простои.
Ошибка 4. Отсутствие юридической проверки
Многие новички думают: «Если объект зарегистрирован, значит всё чисто». Но на практике масса проблем всплывает после сделки. Незарегистрированные пристройки, аренда земли с истекающим сроком, обременения, судебные дела — всё это может стать головной болью.
Кейс: инвестор купил торговый павильон, а потом выяснил, что земля под ним арендована у города на 3 года без права продления. Через три года объект пришлось снести.
Совет: делай полную юридическую проверку — выписки из ЕГРН, договоры на землю, кадастровые документы, судебные дела, налоговые долги.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Ошибка 5. Ставка на одного арендатора
Многие новички думают: «Зачем мне несколько арендаторов? Лучше один крупный, он всё покроет». На первый взгляд удобно. Но если этот единственный арендатор съедет, доходность обнулится.
Кейс: инвестор купил здание и сдал его крупному банку. Доходность была стабильной 5 лет. Но банк оптимизировал офисы и съехал. Здание простаивало два года, пока новый арендатор не нашёлся.
Совет: диверсифицируй арендаторов. Лучше несколько средних по размеру, чем один крупный.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Ошибка 6. Слепое доверие брокерам и продавцам
Брокеры и продавцы заинтересованы в сделке. Их задача — показать объект в лучшем свете. Новички часто верят словам «все помещения сданы», «арендаторы надёжные», «доходность стабильная». На деле оказывается совсем другое.
Кейс: продавец показывал арендные договоры с арендаторами, но все они были на один год и без штрафов за досрочный выезд. Через год половина арендаторов съехала, и доходность упала в два раза.
Совет: проверяй информацию лично. Звони арендаторам, уточняй условия договора, смотри историю платежей.
У вас есть что продать? Есть кто хочет купить. Мы поможем вам встретиться.
Ошибка 7. Недооценка времени на управление
Коммерческая недвижимость — это не «купил и забыл». Нужно искать арендаторов, решать их проблемы, ремонтировать коммуникации, вести бухгалтерию. Новички часто думают, что это пассивный доход, и удивляются, когда объект начинает требовать всё больше внимания.
Кейс: инвестор купил небольшой торговый центр на 15 арендаторов. Он рассчитывал тратить 2–3 часа в неделю. На деле управление занимало до 20 часов: переговоры, жалобы, ремонт. В итоге пришлось нанимать управляющую компанию.
Совет: либо сразу закладывай расходы на управляющую компанию, либо будь готов тратить время.
Ошибка 8. Непонимание налоговой нагрузки
Налоги в коммерческой недвижимости могут «съесть» половину дохода. Многие новички даже не знают разницы между налогом на имущество и земельным налогом, не говоря уже о НДС и налоге на прибыль.
Кейс: инвестор сдавал помещение без учёта НДС. Через год налоговая доначислила десятки миллионов рублей. Это привело к судебным разбирательствам и фактическому банкротству бизнеса.
Совет: консультируйся с налоговыми юристами перед покупкой. Оптимизируй структуру владения — иногда выгоднее оформлять объект на юрлицо, иногда — на физлицо.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Ошибка 9. Игнорирование состояния здания
Начинающие инвесторы смотрят на арендаторов и доходность, но забывают про само здание. Старые коммуникации, проблемы с крышей, изношенные лифты — всё это требует серьёзных инвестиций.
Кейс: инвестор купил бизнес-центр, полностью заполненный арендаторами. Через полгода вышел из строя лифт. Ремонт обошёлся в 5 млн рублей. Ещё через год крыша потребовала капитального ремонта за 12 млн. Доходность резко снизилась.
Совет: всегда проводи технический аудит здания перед покупкой.
Ошибка 10. Ориентация только на текущие показатели
Многие новички думают: «Сейчас объект приносит доход — значит всё хорошо». Но важно смотреть на будущее района и рынка. Если район теряет привлекательность, арендаторы уйдут, даже если сегодня всё в порядке.
Кейс: инвестор купил торговый центр в небольшом городе, где было мало конкурентов. Но через два года открылся крупный федеральный ТЦ. Старый центр потерял 70% арендаторов.
Совет: анализируй планы по развитию района, новые стройки, конкурентов.
Итог
Ошибки начинающих инвесторов в коммерческой недвижимости всегда стоят дорого. Это не рынок, где можно позволить себе импульсивные решения. Каждый объект требует глубокого анализа — юридического, технического, финансового. Успех здесь строится не на эмоциях и красивых цифрах в презентациях, а на системном подходе.
Главное правило: покупай не квадратные метры, а поток дохода. А поток дохода появляется только там, где локация правильная, арендаторы надёжные, а документы чистые.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!