Строительство ангара – это серьёзный инвестиционный проект, успешная реализация которого во многом зависит от правильного выбора земельного участка и его целевого назначения и разрешённого использования. Юридические аспекты, связанные с категорией земли, являются фундаментом для законного возведения и эксплуатации любого сооружения, включая ангары различного назначения. Неверный подход к этому вопросу может привести к значительным финансовым потерям, штрафам и даже принудительному сносу объекта.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Что такое категория земли и вид разрешённого использования
Прежде, чем приступить к планированию строительства ангара, необходимо чётко понимать различия между категорией земель и видом разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.
Категория земель – это основная характеристика земельного участка, которая определяет его правовой режим и целевое назначение. На территории Российской Федерации земли подразделяются на категории в соответствии с их основным предназначением. Перечень категорий закреплен в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Всего существует семь категорий земель, каждая из которых имеет свой правовой режим использования. Для строительства ангаров наиболее актуальными являются земли промышленности, земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов.
Вид разрешённого использования (ВРИ) – это более детализированная характеристика, которая определяет конкретные виды деятельности, разрешённые на земельном участке в рамках его категории. Например, в категории земель промышленности, может быть, вид разрешённого использования ВРИ "складская деятельность", "производственная деятельность", "объекты транспорта" и т.д. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Именно ВРИ напрямую указывает на возможность возведения того или иного типа ангара на конкретном участке.
Основные категории земель для строительства ангара
1. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Это наиболее подходящая категория для большинства промышленных и коммерческих ангаров. В рамках этой категории земельные участки могут быть предназначены для размещения промышленных предприятий, складских комплексов, логистических центров, производственных цехов. Подходящие виды разрешённого использования включают "промышленность", "складская деятельность", "обеспечение научной деятельности", "обслуживание автотранспорта", "объекты придорожного сервиса". Если планируется строительство крупного производственного ангара, складского помещения для оптовой торговли, цеха по ремонту техники, автомастерской, СТО, авто-мойки, то земли промышленности будут оптимальным выбором. Также к этой категории относятся земли транспорта, которые могут быть использованы для строительства авиационных ангаров, объектов железнодорожного транспорта или портовой инфраструктуры.
2. Земли населенных пунктов.
Земельные участки в границах населённых пунктов предназначены для застройки и развития городов и сельских поселений. Для размещения ангаров в черте города или посёлка необходимо, чтобы Генеральный план населённого пункта и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) предусматривали соответствующую территориальную зону, например, производственную зону, коммунально-складскую зону или зону делового, общественного и коммерческого назначения. В этой категории могут быть
виды разрешённого использования ВРИ, которые позволяют строительство ангаров для мелкооптовых складов, небольших производственных цехов, гаражных комплексов, объектов бытового обслуживания, автосервисов, ремонтных мастерских. Однако стоит учитывать, что в городах могут быть более строгие требования к санитарно-защитным зонам и экологической безопасности. Строительство капитального ангара в этой категории обычно требует получения разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ).
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
3. Земли сельскохозяйственного назначения.
Эта категория предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Строительство ангаров на таких землях возможно только в том случае, если они предназначены для обеспечения сельскохозяйственной деятельности. Например, это могут быть ангары для хранения
зерна (зернохранилища), овощей (овощехранилища), сельскохозяйственной техники, удобрений, складские помещения для агропродукции, животноводческие комплексы, птицефермы, теплицы. ВРИ должно быть соответствующим, например, "сельскохозяйственное производство", "хранение и переработка сельскохозяйственной продукции", "ведение личного подсобного хозяйства" (для небольших ангаров, не являющихся капитальными). Важно отметить, что ЗК РФ и Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" устанавливают строгие правила для перевода таких земель в другие категории, а также для несельскохозяйственного использования. Для строительства ангаров, не связанных напрямую с сельским хозяйством, может потребоваться длительная и сложная процедура изменения категории земли или ВРИ.
Процедура изменения категории или вида разрешённого использования
Если выбранный земельный участок не имеет подходящей категории или ВРИ для строительства ангара, необходимо инициировать процедуру их изменения.
Изменение категории земель – это сложный процесс, регулируемый ФЗ-172. Он требует обоснования необходимости перевода, получения положительных заключений от различных инстанций и принятия решения уполномоченным органом (Правительством РФ, региональным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления). Этот процесс может быть длительным и дорогостоящим.
Изменение вида разрешённого использования – зачастую более простой процесс, особенно если желаемый вид разрешённого использования ВРИ, предусмотрен в ПЗЗ для данной территориальной зоны. Заявление подаётся в орган местного самоуправления. Если желаемый вид разрешённого использования ВРИ, является условно разрешённым, то могут потребоваться публичные слушания. После принятия решения о смене ВРИ, изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) через подачу заявления в Росреестр.
Важно учитывать, что для строительства капитального ангара, вне зависимости от категории и ВРИ, потребуется получение разрешения на строительство в соответствии с ГрК РФ. Для быстро возводимых ангаров или некапитальных строений требования могут быть мягче, но ВРИ все равно должно позволять размещение соответствующего объекта.
Последствия нецелевого использования земельного участка
Строительство ангара на участке с неверной категорией или видом разрешённого использования ВРИ является нарушением земельного законодательства и влечёт за собой серьёзные негативные последствия.
Административная ответственность. За не целевое использование земельного участка предусмотрены штрафы, размер которых зависит от категории нарушителя (физическое лицо, должностное лицо, юридическое лицо) и кадастровой стоимости участка (статья 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Предписание об устранении нарушений: Контролирующие органы, такие как Росреестр, могут выдать предписание об устранении нарушений, которое обяжет правообладателя привести использование участка в соответствие с его целевым назначением и ВРИ.
Снос самовольной постройки: Если ангар был построен с существенными нарушениями градостроительного и земельного законодательства, он может быть признан самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) и подлежать сносу за счёт собственника.
Аннулирование разрешительной документации: Если разрешение на строительство было получено с использованием недостоверных сведений о категории или ВРИ, оно может быть аннулировано.
Дополнительные расходы и потеря инвестиций: Все эти последствия приводят к значительным финансовым потерям, потере времени и инвестиций, сделанных в строительство.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Как выбрать правильный земельный участок под ангар
Выбор участка под строительство ангара – это комплексная задача, требующая юридической экспертизы.
1. Проверка документов на участок. До начала любых действий необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в актуальной категории и ВРИ, и в отсутствии обременений.
2. Изучение градостроительной документации. Ознакомьтесь с Генеральным планом населённого пункта, Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), чтобы понять, какие зоны и ограничения действуют на выбранной территории.
3. Консультация со специалистами. Обратитесь к земельным юристам, кадастровым инженерам, специалистам по градостроительному планированию. Они помогут оценить риски, предложить оптимальные решения и провести процедуру изменения категории или ВРИ.
4. Оценка инфраструктуры. Учитывайте наличие и доступность инженерных коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация), подъездных путей и логистической доступности.
Заключение
Правильный выбор категории земли и вида разрешённого использования – это ключевой фактор успешного и законного строительства любого ангара, будь то складское помещение, производственный цех, зернохранилище, гаражный комплекс или авиационный ангар. Тщательная юридическая проверка участка и соответствие всех планируемых работ земельному и градостроительному законодательству являются залогом безопасности инвестиций, эксплуатации объекта при отсутствии проблем и правовых рисков. Игнорирование этих требований может привести к серьёзным негативным последствиям, вплоть до потери объекта и значительных штрафов. Поэтому всегда рекомендуется проводить глубокий анализ земельного участка и консультироваться с профессионалами на каждом этапе реализации проекта по возведению быстровозводимого или капитального ангара.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Категория земель,
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.
Строительство ангара,
Земли промышленности,
Земли сельскохозяйственного назначения,
Земли населённых пунктов.