Строительство складских помещений и логистических комплексов является одним из важнейших направлений в развитии современной экономики. Эффективная логистика требует наличия подходящих земельных участков под склад с соответствующим правовым статусом. Ключевым аспектом при выборе земли является её вид разрешённого использования (ВРИ). Неправильное определение ВРИ может привести к серьёзным проблемам: от отказа в выдаче разрешения на строительство до невозможности ввода объекта в эксплуатацию и даже его принудительного сноса. В данной статье мы рассмотрим, какие ВРИ подходят для строительства склада, какие нормативно-правовые акты регулируют этот вопрос, и на что следует обратить внимание при выборе участка для складской недвижимости.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
Что такое вид разрешённого использования ВРИ
Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка определяет конкретные цели, для которых земельный участок может быть использован в соответствии с градостроительным законодательством и законодательством о землепользовании. ВРИ устанавливается для каждого земельного участка и является неотъемлемой частью его правового режима. Информация о ВРИ содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), регулируемой Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Классификатор видов разрешённого использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540. Этот документ является основой для определения, какой ВРИ нужен для склада или любого другого объекта.
Основные ВРИ подходящие для строительства склада
Для строительства склада и объектов логистики, как правило, подходят следующие ВРИ из классификатора:
1. Склады (код 6.9). Это наиболее очевидный и прямой ВРИ для склада. Он прямо предусматривает возможность размещения объектов, предназначенных для хранения различных товаров, сырья, материалов и готовой продукции. В рамках этого ВРИ можно строить складские помещения, логистические центры, центры хранения, распределительные центры и другие объекты складской инфраструктуры. Это универсальный вид использования для любого складского комплекса.
2. Производственная деятельность (код 6.0). Данный ВРИ подходит, если склад является частью производственного комплекса или тесно связан с производственным процессом. Например, для хранения сырья, комплектующих, готовой продукции на территории завода или фабрики. Склады могут быть вспомогательными объектами на земельном участке промышленного назначения, где основным является производство.
3. Тяжёлая промышленность (код 6.1), Лёгкая промышленность (код 6.2), Пищевая промышленность (код 6.3), Нефтехимическая промышленность (код 6.4)
Эти ВРИ подразумевают возможность размещения складских объектов в качестве вспомогательных сооружений при соответствующих промышленных предприятиях. Например, склад для хранения химических реагентов на территории нефтехимического производства или склад продуктов на пищевом комбинате.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
4. Транспорт (код 7.1), Железнодорожный транспорт (код 7.2), Автомобильный транспорт (код 7.2.1). Если складской комплекс тесно связан с транспортной инфраструктурой и выполняет функции сортировочного центра, перевалочного пункта или дистрибьюторского центра на транспортных узлах (железнодорожные станции, логистические парки, придорожные зоны), то ВРИ, связанные с транспортом, могут быть подходящими. Например, для транспортно-логистического центра.
5. Коммунальное обслуживание (код 3.1). Этот ВРИ может подойти для строительства складов, предназначенных для нужд коммунальных служб – например, для хранения оборудования, материалов для ремонта, или для складирования отходов (при соблюдении всех экологических и санитарных норм).
6. Предпринимательство (код 4.0). В некоторых случаях, если склад является частью более широкого коммерческого проекта, включающего офисы, небольшие торговые площади или пункты выдачи товаров, этот ВРИ может быть применён. Однако, для чисто складского назначения ВРИ "Склады" является предпочтительным и более точным.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Категории земель для строительства склада
Выбор ВРИ напрямую связан с категорией земель. Для строительства склада чаще всего используются:
Земли населённых пунктов. В пределах городов и посёлков могут быть выделены промышленные зоны (П1, П2, П3), коммунально-складские зоны или зоны делового, общественного и коммерческого назначения, где градостроительным регламентом предусмотрено размещение складских объектов.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Эти земли изначально предназначены для размещения промышленных и инфраструктурных объектов, включая склады.
Градостроительное регулирование и дополнительные требования
Помимо ВРИ, при выборе земельного участка под склад и его дальнейшем освоении необходимо учитывать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.
ПЗЗ устанавливают градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, который определяет не только возможные ВРИ, но и предельные параметры разрешённого строительства:
- Минимальные и максимальные размеры участков.
- Минимальные отступы от границ соседних участков и красных линий.
- Максимальный процент застройки участка.
- Максимальная высота зданий.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Особое внимание следует уделить зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Для складских объектов, особенно тех, что хранят потенциально опасные вещества, необходимо учитывать требования по установлению санитарно-защитных зон (СЗЗ). Нормативы по СЗЗ регулируются, например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", а также Федеральным законом от 10 января 2002 года № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". В границах СЗЗ действуют строгие ограничения на размещение жилых домов, детских садов, школ и других объектов.
Необходимо учитывать требования пожарной безопасности, регламентируемые Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
Изменение вида разрешённого использования ВРИ
Если имеющийся земельный участок имеет ВРИ, не подходящий для строительства склада, но соответствует территориальной зоне, в которой расположены склады, собственник имеет право на изменение ВРИ. Процедура изменения ВРИ регулируется Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, местными нормативными актами. Она включает подачу заявления в уполномоченный орган (например, местную администрацию) и рассмотрение на публичных слушаниях или без них, в зависимости от местных правил.
Государственная поддержка и особые экономические зоны
Для стимулирования развития логистики и складской инфраструктуры, государство предлагает преференции в особых экономических зонах (ОЭЗ) и территориях опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР). Федеральный закон от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" и Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 473-ФЗ "О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации" предусматривают для резидентов таких зон готовые земельные участки с подходящими ВРИ, развитую инфраструктуру, налоговые и таможенные льготы. Это делает такие территории привлекательными для инвестиций в логистические объекты.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Заключение
Правильный выбор вида разрешённого использования является основополагающим фактором успеха при строительстве склада. От этого зависит не только законность проекта, но и его экономическая эффективность. Детальное изучение Классификатора ВРИ, Градостроительного кодекса РФ, местных Правил землепользования и застройки, консультации с кадастровыми инженерами и юристами по земельному праву помогут избежать ошибок. Тщательная экспертиза земельного участка и его соответствие выбранному ВРИ, учёт всех градостроительных, санитарных и экологических ограничений, гарантируют успешную реализацию проекта строительства складского комплекса и его последующую эксплуатацию. Ответственный подход к правовым аспектам землепользования является залогом устойчивого развития логистического бизнеса.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Вид разрешённого использования ВРИ
Государственная поддержка и особые экономические зоны
Категории земель для строительства склада