Можно ли доверять первым расчётам доходности, которые показывает брокер или продавец объекта? Почему многие сделки выглядят «золотыми» на бумаге, но оборачиваются убытками уже через год? Эти вопросы мучают даже опытных игроков рынка. На презентации цифры всегда складываются идеально: высокая ставка аренды, длинные договоры, минимальные расходы. Но в реальности доходность коммерческой недвижимости зависит от десятков параметров, и ошибка хотя бы в одном способна превратить «10% годовых» в ноль. Разберём, как на самом деле считают доходность профессионалы.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Базовые показатели доходности
Первое, что видит инвестор — это валовый рентный доход (GPI). Это сумма всех арендных платежей в год. Но реальная доходность строится не на GPI, а на чистом операционном доходе (NOI).
GPI — «красивая» цифра, которой любят манипулировать продавцы.
NOI — это GPI минус расходы на эксплуатацию, налоги, страхование, коммунальные и управляющую компанию.
Именно NOI показывает, сколько реально остается инвестору в кармане.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Капитализация и ее ловушки
Многие инвесторы ориентируются на cap rate — отношение NOI к цене объекта. Кажется просто: выше cap rate — лучше объект. Но это поверхностный подход. Высокий cap rate может означать не только высокую доходность, но и высокие риски. Например, убывающий район, проблемные арендаторы или объекты «на последнем дыхании» тоже показывают cap rate 12–15%. Настоящие профессионалы смотрят на устойчивость NOI, а не на одну цифру.
Операционные расходы: скрытый убийца доходности
Коммунальные услуги, обслуживание систем, налоги на землю и имущество, расходы на безопасность и клининг — всё это может «съесть» 20–40% дохода. Ошибка новичка — считать только аренду и ипотеку, забывая про эксплуатацию. В премиальных офисах расходы могут достигать 50% от GPI. Поэтому расчет всегда начинается с анализа операционных статей и их динамики.
Неожиданный факт
По статистике, опубликованной одной из международных консалтинговых компаний, более 70% инвесторов, купивших свой первый коммерческий объект в России в период 2018–2023 гг., недополучили как минимум 25% ожидаемого дохода именно из-за того, что в расчетах не учли эксплуатационные расходы. Это значит, что даже у «богатых и опытных» ошибка на этапе калькуляции встречается чаще, чем кажется.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Финансовые коэффициенты, которые нельзя игнорировать
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — отношение NOI к обязательным выплатам по кредиту. Минимум 1,2–1,3.
LTV (Loan-to-Value) — соотношение кредита к стоимости объекта. Чем выше LTV, тем выше риск.
IRR (Internal Rate of Return) — показатель, учитывающий временную стоимость денег. На горизонте 10 лет IRR важнее cap rate.
Эти коэффициенты не только помогают оценить объект, но и показывают банку вашу надежность как заемщика.
Как прогнозировать доходность на 5–10 лет вперед
Ключ — в сценарном моделировании. Профессионалы всегда считают три сценария: базовый, пессимистичный и оптимистичный.
Базовый — текущие условия + умеренный рост арендных ставок.
Пессимистичный — падение аренды на 20%, рост расходов и простой объекта на 6–12 месяцев.
Оптимистичный — редевелопмент или смена арендатора на более выгодного.
Только в сравнении этих сценариев можно понять реальную доходность и устойчивость объекта.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
Почему цифры обманывают
Главная ловушка в том, что инвесторы верят статике. Доходность в коммерческой недвижимости — всегда динамика: арендаторы могут уйти, налоги расти, расходы увеличиваться. Честные расчеты включают резерв на простой, инфляцию и повышение эксплуатационных затрат. Если их не учитывать, цифры становятся иллюзией.
Ответ на главный вопрос
Так можно ли доверять расчетам доходности? Да, но только если они построены на NOI, включают все расходы, проверены стресс-сценарием и учитывают горизонты времени. «Быстрые» расчеты брокеров полезны лишь для первого взгляда. Реальное решение принимает инвестор, который способен просчитать 5–10 лет вперед.
Заключение
Доходность в коммерческой недвижимости — это не красивая цифра в презентации, а инструмент оценки риска. Умение правильно считать отличает игрока, который держит актив 10 лет с прибылью, от того, кто продает через два года в убыток. И в этом смысле калькулятор важнее, чем интуиция: цифры не гарантируют успех, но позволяют увидеть, где вас хотят обмануть рынок и эмоции.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью