На такие вопросы нет «универсального» ответа. Выбор зависит от трёх вещей: 1) ваша цель (cash-flow vs рост капитала), 2) доступный капитал и кредитные условия, 3) готовность к операционке и рискам (управление, капремонт, смена арендаторов). Склады и логистика — тренд «last-mile», но есть макро-риски (ставки, оптимизация площадей). Офисы — восстановление в крупных хабах; ритейл — чувствителен к трафику и форматам ТЦ; мультифаммли (мультифамили) — стабильный доход, но в России ещё формируется рынок и регуляторная практика.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Что лежит в основе выбора актива — чек-лист инвестора
Перед тем как смотреть объекты, ответьте честно на вопросы:
Хватит ли у меня собственных средств на первоначальный взнос и резерв? (обычно коммерческая ипотека требует 20–40%+).
Нужен ли мне быстрый выход (ликвидность) или готов держать 5–15 лет?
Готов ли я управлять объектом самостоятельно или буду аутсорсить управление?
Какая допустимая доходность (target CAP rate, cash-on-cash)?
Если коротко: стратегическое решение → финансовая модель (3 сценария) → due diligence → покупка.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Сегменты и их характеристики
Офисы (Классы A / B / C)
Что важно: локация в деловом хабе, транспортная доступность, современные инженерные системы, класс здания.
Профиль арендатора: юридические лица — IT, аутсорсинг, представительства. Длительность аренды: чаще 3–7 лет с опциями пролонгации. Управление: среднее (необходима клининг-служба, охрана, ТСЖ/управляющая компания для БЦ). Риски: удалённая работа и ротация команд могут снизить спрос в периоды рецессии. В Москве по итогам первых полугодий 2025 года вакансия по классам снизилась — это говорит о восстановлении спроса в ключевых хабах.
Ключевые KPI: ставка аренды (руб./м²/мес), vacancy rate, CAP rate, срок аренды.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Ритейл (стрит-ретейл, ТЦ)
Что важно: пешеходный трафик, «якорь» (супермаркет/бренд), фасад, парковка.
Профиль арендатора: розница, сервисы, HoReCa. Длительность аренды: стандартно 1–5 лет (короткий в сравнении с офисом). Управление: высокое — маркетинг ТЦ, работа с арендаторами, событиеобразование. Риски: цифровизация продаж, изменение поведения потребителя, уход международных операторов — всё это влияет на выручку и ставку аренды.
Ключевые KPI: трафик, конверсия, выручка на м², ставка аренды, NNN/OC (формат оплаты операционных расходов).
Склады и логистика (включая «last-mile»)
Почему сейчас на слуху: рост e-commerce и потребность в быстрых доставках увеличивают спрос на распределительные центры и last-mile площадки. Для России отчёты показывают значительную долю рынка и прогнозы роста складского сегмента; одновременно аналитики отмечают оптимизацию площадей со стороны маркетплейсов и некоторую волатильность спроса в краткосрочной перспективе.
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Профиль арендатора: маркетплейсы, логистические компании, сетевые ритейлеры. Длительность аренды: 3–7+ лет, часто с опцией продления. Управление: низкое по фрейму (меньше рекламаций от жильцов), но возможны крупные капекс-затраты (пандусы, холодильные камеры, системы пожаротушения). Риски: высокие ставки финансирования → снижение активности и резкий спад спроса (есть оценки падения спроса в 2025 г.).
Ключевые KPI: высота стеллажей, площадь ворот, доступность для большегрузов, стоимость за кубометр/м², CAP rate.
Мультифаммли (мультифамили — многоквартирные / апарт-форматы под аренду)
Появляется как продукт в России (в США/Европе это зрелый класс). Суть — многоквартирный актив с единой операционной моделью (коротко- или долгосрочная аренда). Преимущества: распределение рисков по множеству юнитов, стабильный спрос в крупных городах. Минусы: регулирование найма, коммунальные вопросы, бытовая эксплуатация. Управление: высокое (много мелких задач). Рынок пока формируется — требует особой экспертизы.
Ключевые KPI: Occupancy, ARPU (доход на жильца), churn, операционные расходы на единицу.
Сравнительная таблица — быстрое решение (Цель → рекомендуемый сегмент)
Нужен стабильный cash-flow + минимальная операционка → склады (если есть капитал) или арендные торговые площади с якорем.
Ищете рост капитала, готовы к редевелопменту → офисы/МФК/редевелопмент ритейла.
Нехватка капитала, любите диверсификацию → REIT/фонды (или мультифаммли через синдикаты).
Хотите «быстрый» вход с низким управлением → корпоративные арендные договора (NNN) на ритейл/склады.
(Это не догма — ориентир для решения.)
Финансовые метрики по сегментам (что смотреть в моделях)
NOI — чистый операционный доход (входной KPI для CAP rate).
CAP rate ≈ NOI / цена — один из базовых индикаторов ликвидности на рынке.
DSCR — если финансируете через кредит, банк потребует DSCR > нормативного порога (обычно ≥1.2 в коммерческой практике).
Cash-on-Cash — полезно, если вы смотрите отдачу на вложенный капитал.
Vacancy rate — особенно критичен для офисов и ритейла.
Получайте целевые заявки от клиентов. Разместите компанию бесплатно на нашем портале.
Примерное (ориентир) распределение операционной нагрузки и типичных CAP rate (зависит от города, локации и экономического цикла — привожу примерные диапазоны без претензии на точность по конкретному рынку):
Склады/логистика: CAP 6–10% (в зависимости от качества и локации).
Офисы: CAP 7–11% (A — ниже, C — выше).
Ритейл: CAP 7–12% (стрит-ретейл и малые магазины дают выше доходности, но выше риски).
Мультифаммли: CAP 5–9% (зависит от управления и локации).
Практические кейсы (жизненные примеры)
Кейс А — маленький ритейл в спальном районе
Площадь 45 м², цена покупки 6 000 000 ₽, аренда 70 000 ₽/мес → годовой доход 840 000 ₽. Операционные расходы ~240 000 ₽ → NOI = 600 000 ₽ → CAP = 10% (привлекательный показатель), но риски: сезонность, смена арендатора, необходимость ремонта фасада. Вывод: хороший «малый бизнес» в портфель, но требует активного управления.
Кейс B — last-mile склад 2 000 м² возле города
Аренда на долгосрочном договоре сетевого ритейлера. Высота стеллажей и логистика соответствуют требованиям. Прогнозы роста e-commerce поддерживают спрос на такие активы, но в краткосрочной перспективе аналитики отмечают возможную оптимизацию площадей маркетплейсами — проверяйте контракты арендатора и его операционную устойчивость.
Нормативно-правовая база — что обязательно проверить
ЕГРН (Росреестр) — выписка из ЕГРН, сведения о собственнике, обременениях, арестах. Получаете через Росреестр / Госуслуги.
ФЗ-122 «О государственной регистрации прав…» — основа регистрации сделок с недвижимостью, сроки рассмотрения и порядок. Перед сделкой — сверить все правоустанавливающие документы в свете ФЗ-122.
Налоговое регулирование (НК РФ) — налог на имущество, НДС/УСН для юрлиц, вопросы налогообложения дохода от аренды — проконсультируйтесь с налоговым юристом/бухгалтером.
Лицензии и разрешения — в ряде случаев (медцентры, общепит, гостиницы) нужны дополнительные согласования.
Риски и как с ними работать
Рыночный риск: снижение спроса → делайте стресс-тест в финмодели (-20% выручки, +10% расходов).
Кредитный риск: высокие ставки → рассматривайте фиксированные ставки, буфер по DSCR.
Юридический риск: незарегистрированные сделки/обременения → получите полную выписку ЕГРН и правоустанавливающие документы, проверьте историю правоотношений.
Технический риск: скрытые дефекты → заложите техэкспертизу до подписания предварительного договора.
Операционный риск: слабый управляющий → договор/SLA с KPIs; предпочтительна оплата по результату.
Как принимать решение — практические шаги
Сформулируйте цель и горизонт (3/7/15 лет).
Постройте простую excel-модель: доход-расход-NOI-DSCR-IRR в трёх сценариях.
Оцените управленческую нагрузку и найдите профильного оператора (управляющего).
Проведите быстрый рынок (арендные ставки, vacancy, аналоги).
Юридическая и техническая проверка ДО внесения задатка.
Заберите пул документов: выписка ЕГРН, техплан, договоры аренды, бухгалтерская отчётность (если продаётся бизнес).
Получайте запросы от крупных покупателей. Заполните профиль компании всего за 5 минут.
Что сейчас на рынке
Сегмент складов в 2025 году демонстрирует долгосрочные драйверы роста за счёт e-commerce, но аналитики фиксируют краткосрочную корректировку спроса и оптимизацию площадей операторами.
Last-mile остаётся важным трендом, увеличивая спрос на компактные распределительные центры.
Офисный рынок в Москве показывает снижение вакансии в 2025 году по классам, что сигнализирует о восстановлении спроса в ключевых локациях.
Макро: высокие процентные ставки увеличивают вероятность вынужденных продаж и перераспределения активов — учитывайте это в сценариях выхода.
Мини-чек-лист перед подписанием (финальная проверка)
Есть ли выписка ЕГРН и соответствие площади в БТИ?
Совпадают ли реальные аренды с декларациями арендаторов? (попросите банковские выписки).
Кто платит за капремонт и инженерные улучшения? (фиксируйте в договоре).
Есть ли индексация арендной ставки и механизм пересмотра?
Проверена ли инфраструктура (мощность электроэнергии, доступ для грузовиков, подводы воды/отведения)?
Заключение
Выбор между офисом, ритейлом, складом и мультифаммли — это не вкусовщина, а алгоритм: цель → ресурс → риск. Если вы хотите денежный поток с меньшей маркетинговой головной болью — склады и качественный ритейл под долгосрочный контракт выглядят привлекательно (но проверяйте арендатора и рынок). Если вы предпочитаете гибкость редевелопмента и работу по повышению стоимости — офисы/МФК дают опцию «value-add», но требуют больше экспертизы. Всегда моделируйте несколько сценариев и делайте юридический и технический due diligence ДО внесения задатка. И да — рынок в 2025-м волатилен: используйте стресс-тесты.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью