Инвестиции в недвижимость всегда были привлекательными для частных инвесторов, предлагая возможности для создания капитала, диверсификации портфеля и получения стабильного пассивного дохода. Однако путь на рынок недвижимости может быть разным: можно приобрести коммерческую недвижимость напрямую, став единоличным собственником офисных помещений, торговых площадей или складских комплексов, либо инвестировать косвенно через фонды недвижимости..
Оба подхода имеют свои преимущества и недостатки, и выбор оптимальной стратегии зависит от целей инвестора, его финансового потенциала, готовности к риску и желаемого уровня вовлечённости в управление.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость
Прямые инвестиции означают непосредственную покупку объекта коммерческой недвижимости. Инвестор становится единоличным или долевым собственником физического актива.
Преимущества прямых инвестиций
1. Полный контроль.
Инвестор имеет полный контроль над своим активом: он может выбирать объект, управлять им по своему усмотрению (сдача в аренду, ремонт, модернизация), определять арендную ставку и условия договора аренды коммерческой недвижимости. Это позволяет принимать быстрые решения и адаптироваться к рыночным изменениям.
2. Потенциально высокая доходность.
При грамотном выборе объекта и эффективном управлении недвижимостью прямые инвестиции могут принести более высокую доходность по сравнению с фондами. Инвестор получает 100% арендного дохода (за вычетом операционных расходов) и прибыль от роста стоимости коммерческой недвижимости.
3. Тактические преимущества.
Возможность использовать различные стратегии, такие как Value-Add (повышение стоимости через ремонт) или девелопмент, что недоступно при инвестировании через фонды.
4. Налоговые льготы.
В некоторых случаях прямые инвестиции могут предоставлять определенные налоговые преимущества, которые инвестор может использовать для оптимизации налогообложения доходов от аренды (например, применение УСН для ИП или учет амортизации для юридических лиц в рамках Налогового кодекса Российской Федерации).
5. Материальный актив.
Владение физическим активом дает ощущение надежности и стабильности, что особенно ценно в условиях экономической нестабильности.
Недостатки прямых инвестиций
1. Высокий порог входа.
Приобретение коммерческой недвижимости требует значительных капиталовложений. Это может быть барьером для начинающих инвесторов с ограниченным бюджетом. Часто требуется привлечение банковского кредита или ипотеки для бизнеса, что регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".
2. Низкая ликвидность.
Коммерческая недвижимость является относительно неликвидным активом. Продажа коммерческого объекта может занять много времени (месяцы или даже годы) и потребовать значительных усилий.
3. Интенсивность управления.
Управление недвижимостью требует времени, знаний и усилий (поиск арендаторов, заключение договоров аренды коммерческих помещений, обслуживание объекта, взаимодействие с коммунальными службами, решение проблем с арендаторами). Многие инвесторы предпочитают привлекать управляющую компанию, что сопряжено с дополнительными расходами.
4. Концентрированный риск.
Инвестиции в один или несколько объектов коммерческой недвижимости означают высокую концентрацию риска. Проблемы с одним арендатором, локацией или изменения в законодательстве (например, Градостроительный кодекс Российской Федерации или Земельный кодекс Российской Федерации) могут существенно повлиять на весь инвестиционный портфель.
5. Необходимость экспертизы.
Требуется глубокое понимание рынка коммерческой недвижимости, юридическая проверка чистоты объекта и сопровождение сделок. Приходится привлекать брокеров, юристов, оценщиков. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" регулирует процесс регистрации права собственности.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Инвестиции через фонды недвижимости
Компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость. По сути, это "акции" недвижимости, которые торгуются на фондовых биржах. В России аналогами являются паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФН), которые регулируются Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".
Преимущества инвестиций в фонды
1. Низкий порог входа.
Инвестировать можно с относительно небольшими суммами, покупая акции фонда. Это делает рынок коммерческой недвижимости доступным для широкого круга частных инвесторов.
2. Высокая ликвидность.
Акции ПИФН торгуются на бирже, что позволяет быстро покупать и продавать их, обеспечивая высокую ликвидность инвестиций.
3. Диверсификация.
Фонды обычно владеют большим портфелем разнообразных объектов коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры, склады и т.д.) в разных локациях. Это значительно снижает риск инвестирования по сравнению с прямым владением одним объектом.
4. Профессиональное управление.
Управлением активами фонда занимаются профессионалы, что избавляет инвестора от необходимости активного участия в эксплуатации недвижимости.
5. Стабильные дивиденды.
Большинство фондов имеют обязательство по закону распределять значительную часть своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов, что обеспечивает регулярный пассивный доход.
6. Прозрачность.
Фонды обязаны представлять регулярную финансовую отчётность, что обеспечивает прозрачность их деятельности.
Недостатки инвестиций в фонды
1. Отсутствие контроля.
Инвестор не имеет прямого контроля над конкретными объектами недвижимости или управлением ими. Все решения принимаются управляющей компанией фонда.
2. Зависимость от фондового рынка.
Стоимость акций REIT/паев ПИФН может колебаться вместе с общим фондовым рынком, что может привести к временным убыткам, даже если сами объекты недвижимости стабильны.
3. Комиссии и сборы.
Инвестор платит комиссии управляющей компании фонда, что снижает общую доходность.
4. Меньший потенциал для "переворота".
Инвестор не может реализовать стратегии повышения стоимости через ремонт или перепланировку, так как это функции управляющей компании.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Что выбрать частному инвестору?
Выбор между прямыми инвестициями и фондами недвижимости зависит от нескольких факторов:
Бюджет.
Если у вас ограниченный капитал, ПИФН предлагают доступный способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Для прямых инвестиций требуются значительные средства.
Опыт и знания.
Прямые инвестиции требуют глубоких знаний рынка, юридических нюансов и опыта управления недвижимостью. ПИФН подходят для тех, кто предпочитает пассивное инвестирование.
Желание участвовать в управлении.
Если вы хотите активно управлять активом и контролировать процесс, выбирайте прямые инвестиции. Если вы предпочитаете освободиться от операционной деятельности, ПИФН — ваш выбор.
Склонность к риску.
Прямые инвестиции несут концентрированный риск, но и потенциально более высокую доходность. ПИФН обеспечивают диверсификацию и более низкий индивидуальный риск.
Ликвидность.
Если вам важна возможность быстро продать актив, выбирайте ПИФН.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Заключение
И прямые инвестиции, и фонды недвижимости ПИФН являются жизнеспособными стратегиями для частного инвестора, желающего получить доход от коммерческой недвижимости. Прямые инвестиции предлагают контроль и высокий потенциал доходности, но требуют значительного капитала, времени и экспертизы. Инвестиции через фонды обеспечивают доступность, диверсификацию и ликвидность при меньшей вовлечённости в управление. Идеальная стратегия может включать комбинацию обоих подходов, позволяя диверсифицировать портфель и использовать преимущества каждого варианта. Прежде, чем принимать решение, тщательно оцените свой финансовый потенциал, цели инвестирования и готовность к риску, проконсультируйтесь с финансовыми и юридическими экспертами.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Если ваша компания ищет новые каналы сбыта продукции, новых клиентов или новых поставщиков - регистрируйтесь на нашем портале Ten-X.pro, добавляйте ваши товары и услуги, ищите подрядчиков, финансирование, недвижимость и многое другое!
Топ статей для начинающих (и не очень) инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью