В условиях современного рынка, где логистика и складские мощности играют ключевую роль в любом бизнесе, вопрос о правильном выборе и оформлении земельного участка под строительство складов становится первоочередным. От того, к какой категории относится земля и какой у неё вид разрешённого использования, напрямую зависит возможность реализации проекта, его юридическая чистота, сроки и стоимость. Одним из наиболее востребованных вариантов для размещения складских комплексов являются земли населённых пунктов. Понимание всех нюансов, связанных с этой категорией земель для склада, является залогом успешных проектов складской недвижимости.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Система категорий земель и виды разрешённого использования
Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает чёткое деление земель по целевому назначению на категории. Каждая категория земель имеет свой правовой режим, который определяет, как может использоваться тот или иной участок. Для строительства склада это имеет принципиальное значение. Основные категории земель включают:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
- телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
В рамках каждой категории земель устанавливаются виды разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Именно вид разрешённого использования, ВРИ ,определяет, для каких конкретных целей может быть использован участок – например, для индивидуального жилищного строительства, для размещения магазина, для производственной деятельности или для строительства логистического центра. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков" является ключевым документом, который содержит полный перечень видов разрешённого использования, ВРИ. Для строительства склада необходимо, чтобы вид разрешённого использования ВРИ, участка соответствовал "складской деятельности" или иным смежным видам.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Земли населённых пунктов как основа для складов
Категория "земли населённых пунктов" охватывает территории, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов. Для строительства складов на землях населённых пунктов эта категория зачастую является наиболее предпочтительной по ряду причин.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Преимущества размещения складов в черте поселений
Транспортная доступность и логистика. Земли населённых пунктов, как правило, имеют развитую дорожную инфраструктуру, что критически важно для эффективной доставки товаров и оптимизации логистических маршрутов. Размещение логистического центра или складского комплекса вблизи потребителей и транспортных артерий снижает издержки на перевозки.
Доступ к инженерным коммуникациям. Участки в границах населённых пунктов часто имеют возможность подключения к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и связи, что упрощает и удешевляет эксплуатацию склада.Кадровые ресурсы. Наличие квалифицированных рабочих кадров вблизи позволяет легче привлекать и удерживать персонал для работы на складе.
Развитая инфраструктура. Близость к объектам торговли, питания, медицинским учреждениям улучшает условия для сотрудников.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Ограничения и особенности земель населённых пунктов для складов
Несмотря на преимущества, использование земель населённых пунктов для строительства склада также сопряжено с определёнными ограничениями:
Более высокая стоимость. Земельные участки в границах населённых пунктов обычно значительно дороже, чем земли других категорий.
Строгие градостроительные регламенты. Градостроительный кодекс РФ и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований устанавливают жёсткие требования к застройке, включая отступы от границ, красных линий, максимальную высоту зданий, плотность застройки, требования к внешнему виду и благоустройству.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Для некоторых видов складов, особенно связанных с хранением определённых видов продукции (химикатов, горючих материалов, продуктов питания) или имеющих существенное воздействие на окружающую среду, может потребоваться установление СЗЗ, что ограничивает использование прилегающих территорий и может потребовать дополнительных согласований. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" является ключевым документом в этом вопросе.
Определение вида разрешённого использования для строительства склада
Для строительства складских помещений на землях населённых пунктов необходимо, чтобы вид разрешённого использования, ВРИ, земельного участка соответствовал назначению "складская деятельность".
Классификатор ВРИ и ПЗЗ
Приказ Минэкономразвития N 540 содержит перечень видов разрешённого использования, ВРИ, которые подходят для строительства складов:
Склады (код 4.4). Используется для хранения продукции, товаров, сырья и иных материальных ценностей. Это наиболее прямое и универсальное назначение для большинства складов.
Объекты оптовой торговли (код 4.5). Может включать складские помещения, используемые для хранения товаров, предназначенных для оптовой продажи.
Коммунальное обслуживание (код 3.1.1). Для складов, обслуживающих коммунальные нужды, например, хранение материалов для жилищно-коммунального хозяйства.
Производственная деятельность (код 6.0). Если склад является частью производственного комплекса, его вид разрешённого использования ВРИ, может быть интегрирован в этот пункт.
Специализированные склады. Для хранения определённых видов продукции применяются специализированные виды разрешённого использования, ВРИ,
если таковые предусмотрены ПЗЗ.
Помимо Приказа N 540, решающую роль играют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования. ПЗЗ делят территорию на функциональные зоны (например, производственные зоны, общественно-деловые зоны, зоны размещения объектов специального назначения), и устанавливают для каждой
зоны перечень допустимых видов разрешённого использования ВРИ, градостроительные регламенты (высотность, плотность, отступы). Необходимо убедиться, что выбранный участок расположен в зоне, где ВРИ "склады" или аналогичные разрешены.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Процесс изменения вида разрешённого использования
Если текущий вид разрешённого использования земельного участка не позволяет строительство склада, его необходимо изменить. Процедура изменения вида разрешённого использования ВРИ регулируется ЗК РФ и ГрК РФ и, как правило, осуществляется в следующем порядке:
1. Подача заявления. Собственник или арендатор участка подает заявление в уполномоченный орган местного самоуправления.
2. Публичные слушания. Если изменение ВРИ не предусмотрено действующими ПЗЗ, потребуется проведение публичных слушаний по внесению изменений в ПЗЗ, что является более сложной и длительной процедурой. Если, же, желаемый вид разрешённого использования ВРИ уже входит в перечень допустимых видов разрешённого использования в данной территориальной зоне согласно ПЗЗ, то публичные слушания не требуются.
3. Принятие решения. Уполномоченный орган принимает решение об изменении ВРИ или об отказе.
4. Внесение сведений в ЕГРН: Изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Если вашему бизнесу необходим факторинг, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам выгодные условия.
Градостроительные и технические требования к строительству складов
После того, как вид разрешённого использования ВРИ, участка будет соответствовать целевому назначению, приступают к проектированию и строительству склада, учитывая следующие требования:
Отступы от границ участка и красных линий. Эти параметры регламентируются ПЗЗ и СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Они обеспечиваю солнечное освещение, пожарную безопасность и доступ к обслуживанию зданий.
Противопожарные разрывы. Федеральный закон N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям" устанавливают минимальные расстояния между складскими зданиями и другими объектами для предотвращения распространения пожара. Величина этих разрывов зависит от степени огнестойкости конструкций склада и других зданий, а, также, от их функциональной пожарной опасности.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Для многих типов складов, особенно крупных логистических центров или складов, хранящих опасные вещества, необходимо проектирование СЗЗ в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Требования к инженерным коммуникациям. Необходимо получить технические условия на подключение к электросетям, водопроводу, канализации, газоснабжению. Охранные зоны инженерных сетей также накладывают ограничения на размещение объекта.
Получение разрешения на строительство склада
Процесс получения разрешения на строительство регулируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Основные этапы:
1. Инженерные изыскания. Геодезические и геологические изыскания для определения рельефа, состава грунтов и уровня грунтовых вод.
2. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). В этом документе содержится вся необходимая информация о допустимых параметрах строительства на участке.
3. Разработка проектной документации. Проект склада должен соответствовать всем градостроительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам.
4. Экспертиза проектной документации. Для большинства крупных складских объектов требуется государственная или негосударственная экспертиза проекта.
5. Получение разрешения на строительство. Выдается уполномоченным органом местного самоуправления на основании пакета документов, включающего ГПЗУ, проектную документацию с положительным заключением экспертизы, правоустанавливающие документы на землю.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Важность экспертного подхода
Покупка участка под склад, изменение ВРИ, проектирование склада и его строительство – это многоступенчатый процесс, требующий глубоких знаний законодательства и градостроительных норм. Ошибки на любом из этапов могут привести к отказу в выдаче разрешения, длительным задержкам проекта, значительным финансовым потерям или даже невозможности ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому крайне важно привлекать квалифицированных юристов, проектировщиков, архитекторов и земельных экспертов, которые помогут правильно оформить землю под склад и обеспечить соответствие всем нормативным требованиям.
Заключение
Правильный выбор и оформление категории земель, а, также, соответствующего вида разрешённого использования, являются критически важными условиями для успешного строительства склада. Земли населённых пунктов, при наличии подходящего вида разрешённого использования ВРИ, и соблюдении всех градостроительных регламентов, представляют собой оптимальное решение для размещения современной складской инфраструктуры, логистических центров и производственно-складских комплексов. Тщательное планирование, юридическая грамотность и строгое следование требованиям Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Приказа N 540, ПЗЗ и другим нормативно-правовым актам обеспечат не только законность, но и эффективность, и долговечность вашего объекта складской недвижимости. Игнорирование этих правил может привести к серьёзным проблемам и убыткам, поэтому каждый шаг в инвестициях в складскую недвижимость должен быть тщательно продуман и профессионально реализован.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Смежные темы:
Система категорий земель,
Виды разрешённого использования
Изменение вида разрешённого использования
Градостроительные требования к строительству складов,
Технические требования к строительству складов
