Каждый инвестор в коммерческую недвижимость рано или поздно задаёт себе ключевой вопрос: «А во что именно вложить? В офисы, склады или торговые площади?» На первый взгляд ответ может показаться простым: нужно брать то, что приносит доход. Но если копнуть глубже, оказывается, что у каждого сегмента свои законы игры, свои риски и свои горизонты доходности. Что-то приносит быстрый денежный поток, но подвержено моде и циклам рынка. Что-то стабильно и надёжно, но требует больших вложений и терпения. Что-то выглядит скучным, но на деле может оказаться золотой жилой. Проблема в том, что новички часто думают категориями «всё одно и то же», а на практике выбор сегмента — это 70% успеха сделки. Ведь объект можно купить в правильной локации, с хорошими арендаторами, но если ты ошибся с самим форматом — в долгосрочной перспективе всё окажется не так радужно. В этой статье мы разберём три основных формата коммерческой недвижимости — офисы, склады и торговые площади — и посмотрим, какой из них лучше подходит для инвестора на разных стадиях пути.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок или коммерческое помещение, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Офисы: стабильность или устаревающий формат?
Офисы традиционно считались «королями» коммерческой недвижимости. Бизнесу нужны рабочие пространства, значит спрос будет всегда. До пандемии офисы воспринимались как максимально надёжный сегмент: долгосрочные арендаторы, крупные компании, договора на 5–7 лет. Казалось, что это стабильный денежный поток. Но последние годы показали, что реальность сложнее.
Преимущества офисов:
— Долгосрочные договоры аренды с компаниями (часто 3–5 лет).
— Более предсказуемые платежи, чем у ритейла.
— Имиджевый объект: офисное здание воспринимается как престижный актив.
Недостатки офисов:
— Тренд на удалённую работу уменьшает спрос. В Москве после пандемии вакантность офисов выросла до 12–15%.
— Высокие расходы на содержание: лифты, кондиционирование, инженерные системы.
— Зависимость от состояния экономики: в кризис компании сокращают площади.
Цифры:
По данным Cushman & Wakefield, средняя доходность офисной недвижимости в России — 7–9% годовых. Но реальная, с учётом простоев и расходов, часто падает до 5–6%. В США и Европе доходность офисов ещё ниже: 3–4%, зато стабильность выше.
Кейс:
Инвестор купил этаж в бизнес-центре класса «B+» в Москве за 200 млн рублей. Сдал его IT-компании на 5 лет под 12 млн в год. Доходность на бумаге 6%. Через два года компания перешла на удалёнку и сократила площадь. Этаж стоял пустым 9 месяцев. Реальная доходность за 3 года составила лишь 3,5% в год.
Вывод: офисы — это не быстрый и не универсальный инструмент. Их стоит рассматривать как часть диверсифицированного портфеля, а не как единственный актив.
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Склады: новая звезда на горизонте
Склады ещё десять лет назад воспринимались как «скучная» недвижимость. Мало кому хотелось инвестировать в бетонные коробки на окраине города. Но ситуация кардинально изменилась. Взрыв электронной коммерции, развитие маркетплейсов, рост логистики создали гигантский спрос на склады. Особенно востребованы распределительные центры рядом с крупными городами.
Преимущества складов:
— Долгосрочные арендаторы: логистические компании, ритейл, маркетплейсы.
— Минимальные расходы на содержание (по сравнению с офисами и торговыми площадями).
— Перспективы роста: рынок e-commerce только растёт.
Недостатки складов:
— Высокий порог входа: хорошие склады стоят сотни миллионов рублей.
— Зависимость от макроэкономики и логистических цепочек.
— Локация критически важна: склад вне транспортных узлов почти бесполезен.
Цифры:
По данным JLL, в 2024 году средняя доходность складов в России составила 9–11% годовых. При этом vacancy (вакансия) в складском сегменте рекордно низкая — 1–2% в Москве и Санкт-Петербурге. Это значит, что простаивать склады практически не будут.
Кейс:
Инвестор купил распределительный склад у МКАД площадью 10 000 м². Сдал его маркетплейсу на 10 лет по ставке 5 тыс. рублей за м² в год. Общий доход — 50 млн в год. Расходы на содержание — всего 5 млн. Доходность почти 9%. И что важно — арендатор заинтересован сидеть долго, потому что переносить логистику дорого.
Вывод: склады сегодня — один из самых надёжных и перспективных сегментов. Но входить в них лучше с капиталом от 100 млн рублей и выше.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Торговые площади: рискованная классика
Торговая недвижимость всегда была любимым сегментом инвесторов. Пешеходный трафик, арендаторы платят «живыми» деньгами, всё прозрачно. Доходность часто выше, чем у офисов. Но последние годы ритейл переживает сильную трансформацию. Интернет-магазины забирают часть спроса, привычки покупателей меняются.
Преимущества торговых площадей:
— Высокая доходность: 10–15% годовых при удачной локации.
— Гибкость формата: можно сдавать под магазины, аптеки, кафе, банки.
— Сильная зависимость от локации: если место «золотое» (угол улицы, поток людей) — арендаторы будут всегда.
Недостатки торговых площадей:
— Краткосрочные арендаторы: договоры на 1–3 года.
— Высокие риски пустующих площадей.
— Зависимость от покупательской способности населения.
Цифры:
В Москве средняя доходность торговых помещений «street retail» — 8–12%. Но при этом vacancy может достигать 10–15%. В регионах доходность выше — 12–15%, но арендаторы менее надёжные.
Кейс:
Инвестор купил помещение на первой линии у метро за 60 млн рублей. Сдал под аптеку на 5 лет за 6 млн в год. Доходность 10%. Через три года арендатор съехал, и помещение стояло пустым 8 месяцев. Доходность за 5 лет составила всего 6% годовых.
Вывод: торговые площади могут давать отличную доходность, но только в топ-локациях. Всё остальное — лотерея.
Неожиданный факт
По данным PwC, за последние 10 лет мировая доходность торговых центров снизилась на 35%, в то время как складская недвижимость показала рост доходности на 50%. Это беспрецедентный сдвиг: впервые склады стали более привлекательными для институциональных инвесторов, чем торговые центры.
Сравнительная таблица доходности объектов
Итоговый разбор для инвестора
— Если у вас ограниченный капитал (10–30 млн), то разумнее смотреть на торговые площади «street retail» в топ-локациях. Но нужно понимать, что риски простоев выше.
— Если у вас капитал от 50–100 млн и выше, склады сегодня выглядят самым надёжным и перспективным форматом.
— Офисы стоит брать только в премиальных локациях и в городах-миллионниках, где спрос стабилен. Для новичка этот сегмент самый рискованный.
Главное — не рассматривать все форматы одинаково. Это три разных мира с разной логикой. Успешный инвестор всегда комбинирует активы: немного торговли для кэша, склады для стабильности, офисы для диверсификации.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью
