Очередная история, как пенсионерка продала квартиру, а потом потребовала её обратно. И поначалу получила. Но потом в дело вмешался вышестоящий суд, и дело решилось благополучно для покупателя.
А случилось это все в Якутии. Ну, начало у этой истории такое обычное, что даже и рассказывать почти нечего: пенсионерка обратилась в агентство недвижимости (вот это важный момент), чтобы продать квартиру. В сентября 2023 года заключили договор с покупателем. Который, кстати, взял кредит в ВТБ, чтобы оплатить недвижимость.
Далее — банально. Пенсионерка идёт в полицию «мошенники! Обманули!» и обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд соглашается. Покупательница идёт в апелляцию. Апелляция решает, что квартира должна принадлежать покупателю.
Так как значение имеют выводы, сделанные апелляцией, то именно о них вы и можете прочитать в этой статье.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Про нераспознаваемость заблуждения
Пенсионерка (как всегда в таких случаях) заявляла, что её обманули, и квартиру надо ей вернуть именно по этой причине. Но тут надо понимать, что её обманул не покупатель, а третьи лица — мошенники. Сделку она заключала с покупателем, который об обмане — ни сном, ни духом.
Ещё один момент — если бы покупатель видела, что пенсионерку обманывают, то это был бы аргумент о том, что сделку надо отменить. Получилось бы, что покупатель пользуется ситуацией. Но этого в деле не было:
- покупатель не обманывал пенсионерку;
- покупатель не понимал и не мог понимать, что продавщицу «разводят» мошенники.
Такая ситуация называется нераспознаваемостью заблуждения. Это на руку покупателю — если продавец был в заблуждении, которое покупатель не распознал и не мог распознать, то суд не обязан отменять сделку. Не обязан, но может:
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки…
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.
Вот что сказал суд апелляционной инстанции применительно к этому делу:
В материалах дела каких-либо доказательств того, что Аргунова О.В [покупатель]. и ПАО «Банк ВТБ» знали или должны были знать, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности о том, что Кириллина И.И. [продавец] не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение, что имел место какой-то обман Кириллиной И.И. или введение ее в заблуждение со стороны неустановленных лиц, не имеется.
А что с экспертизами в этом деле?
Часто можно услышать мнение, что надо требовать от продавца справки из ПНД и все такое. Нет, эти справки уже не работают. Полно практики, где у бабок справки имелись, а суды все равно потом обменяли сделку.
Если вариант (и я его придерживаюсь), что лучше проводить экспертизу вменяемости продавца на момент сделки. Правда, не все согласятся и не всегда это возможно.
А в этом деле с экспертизами было следующее. Перед судом первой инстанции пенсионерка прошла экспертизу, которая была в её пользу: якобы на неё надавили мошенники, запугали, снизили способность к критическому мышлению и все такое. Но суд апелляционной инстанции решил, что это экспертное заключение никуда не годится, потому что:
- оно было составлено на основе рассказов самой пенсионерки;
- ответов на поставленные вопросы нет;
- есть обобщенные неконкретные выводы;
- нет сведений, как проводилась экспертиза (стационарно или амбулаторно);
- не указано, какие использовались методы.
В общем, впечатление, что эксперты просто «нарисовали» документ со слов самой пенсионерки и назвали это «экспертное заключение». Странно, что суд первой инстанции это вообще принял.
В общем, апелляция назначила новую экспертизу. И она была не в пользу продавца — если верить экспертам, то с пенсионеркой в момент продажи квартиры все было отлично, и все она прекрасно понимала:
У Кириллиной И.И. не обнаружены такие индивидуально-психологические особенности как повышенная внушаемость, подчиняемость, которые бы существенно снижали или ограничивали ее способность руководить своими действиями в момент заключения вышеуказанных трех договоров.
В указанный юридически значимый период Кириллина И.И. была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, действия ее носили последовательный, целенаправленный характер. По своему психическому состоянию Кириллина И.И. в юридически значимый период 26 августа 2023 года, 29 августа 2023 года и 11 сентября 2023 года могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Ещё суду не понравилось, что пенсионерка обратилась в агентство недвижимости
Именно такое впечатление складывается из текста судебного акта апелляции:
Кириллина И.И. совершила последовательные действия по заключению 26 августа 2023 года агентского договора с риэлтором ООО «Агентство недвижимости «Панорама», 29 августа 2023 года предварительного договора купли-продажи квартиры и 11 сентября 2023 года договора купли-продажи с ответчиком Аргуновой О.В.
То есть последовательность (сначала договор с агентством недвижимости, а потом договор с самими покупателем) суд расценил как целенаправленные действия.
Надо учесть это на будущее.
Квартиру отдали покупателю. Считаю это правильным.
Выводы
Возможно, суды начали уходить от автоматического сострадания к пенсионеру. Раньше во многих судах работало негласное правило: «пенсионер = жертва, значит, сделку отменить». В якутском деле оценивалась конкретика: что видел покупатель, что он мог распознать, было ли реальное давление в момент сделки, как действовал продавец до продажи (агентство, переговоры, оформление документов).
Ключевой критерий — нераспознаваемость заблуждения. Это главный инструмент защиты покупателя. Суды смотрят: мог ли покупатель понять, что продавца «ведут» мошенники. Если: покупатель не обманывал, не видел и не мог видеть чужого влияния, сделка проходила стандартно и вообще нормально — то суд не обязан отменять сделку, даже если продавца действительно ввели в заблуждение третьи лица.
Справки уже не работают. Определяющее значение имеют: экспертиза состояния в юридически значимый период (день сделки), логика и последовательность действий продавца, способность продавца ориентироваться в обстоятельствах.
Если экспертиза сделана формально, на рассказах бабки — суд может её выкинуть, как в этом якутском деле.
_____________________
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты здесь.
_____________________
Достаточно ли я компетентен, чтобы решить вашу проблему? Судите сами по моей практике:
Мне удалось защитить 3 760 000 рублей дивидендов, выплаченных банкротом
Спас для клиента квартиру при долгах в 150 000 000 рублей
Доказал в суде реальность сделки, благодаря чему пенсионерка сохранила купленную квартиру
Не допустил, чтобы налоговая взыскала дом и земельный участок при больших долгах
Помог обанкротиться человеку с долгами на 241 000 000 рублей
«Отмазал» женщину от кредита на 500 000 рублей без банкротства
Моя практика: спас 1 000 000 рублей, выплаченный должником после начала процедуры банкротства
Защитил клиента от субсидиарки на 20 000 000 рублей
Как конкурсный управляющий хотел взыскать с простого бухгалтера 2 400 000 руб
Вытянул почти безнадёжную сделку, при том, что другой юрист уже проиграл аналогичный спор
Бухгалтер принимала деньги на карту и чуть не «попала» на 17 000 000 рублей
Юристы-обманщики заманили женщину в банкротство, а я списал её долг 600 000 руб одним простым документом без банкротства