Долгосрочная аренда vs краткосрочная аренда: что выбрать?

Редакция портала Всеостройке.рф взвешивала все за и против.

Долгосрочная аренда жилья отличается от краткосрочной не только продолжительностью, но и юридическими нюансами. Понимание этих нюансов важно как для арендаторов, так и для собственников.

Юридические особенности долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда (от года до пяти лет) требует регистрации договора в Росреестре. Это обеспечивает защиту прав обеих сторон.

Ключевые аспекты:

• Регистрация договора в Росреестре предоставляет гарантии стабильности и защиты от неправомерных действий со стороны одной из сторон, что особенно важно при длительном сотрудничестве;
• Статья 684 ГК РФ регламентирует порядок изменения арендной платы и расторжения договора, защищая права арендатора от произвольного повышения стоимости или расторжения договора. Важно, что арендодатель не имеет права сдавать жилье в течение года после расторжения договора с предыдущим арендатором. Обязательно требуется уведомление о расторжении договора за три месяца;
• Хотя регистрация в Росреестре требуется для договоров на срок более года, в практической деятельности часто используется краткосрочный (до 11 месяцев) договор, который продлевается ежегодно, обеспечивая возможность долгосрочного проживания без обязательной регистрации.

Практические аспекты долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда часто подразумевает обеспечение квартиры мебелью и техникой. Ожидать полного комфорта, как в собственной квартире (постельное белье, гель для душа, чай и кофе), обычно не стоит.

Основные моменты:

• Договор аренды должен быть тщательно составлен с указанием всех условий, включая возможность ремонта, правила проверки квартиры, условия досрочного расторжения и пр;
• Необходима опись имущества, находящегося в квартире;
• Обязательно составление акта приема-передачи квартиры;
• Залог (обычно в размере месячной платы) является гарантом оплаты аренды и сохранности имущества. После подписания акта приема-передачи ответственность за квартиру переходит к арендатору.

Плюсы и минусы долгосрочной аренды для собственника

Плюсы:

• Стабильный доход. Регулярные и заранее известные платежи;
• Минимальные усилия. Необходимость редких проверок и решения мелких бытовых вопросов;
• Бережное отношение к имуществу. Долгосрочный арендатор, проживающий в квартире постоянно, обычно относится к имуществу более бережно;
• Оплата коммунальных услуг. Арендатор обычно оплачивает коммунальные услуги.

Минусы:

• Более низкий доход (по сравнению с посуточной). Если посуточная аренда покрывает весь или почти весь месяц;
• Ограниченное количество проверок в присутствии арендатора;
• Просмотры и переговоры могут занять больше времени;
• Договорённости, которые сложнее отследить при посуточной аренде.

Посуточная аренда: особенности и преимущества

Посуточная аренда жилья – это краткосрочная аренда, рассчитанная на проживание от одного дня до нескольких недель. Этот тип аренды отличается от долгосрочной и имеет свои особенности.

Организация посуточной аренды

Посуточная аренда, как правило, ориентирована на предоставление гостям максимально комфортных условий, приближенных к гостиничному сервису.

Особенности:

Квартиры обычно оснащены необходимой бытовой техникой, предметами обихода (чай, кофе, посуда, косметические принадлежности, халаты, тапочки) и даже дополнительными мелочами (игры, путеводители). Цель – сделать проживание максимально удобным. Все расходы по коммунальным платежам, включая электроэнергию, воду и интернет, несет собственник. Также гости, как правило, не платят залог в размере месячной аренды, а залог составляет обычно около 5000 рублей. Для удобства гостей часто используются кодовые замки, что исключает необходимость встречи и передачи ключей лично.

Плюсы и минусы посуточной аренды для собственника

Плюсы:

• При условии полной занятости квартиры в течение месяца посуточная аренда может принести больший доход, чем долгосрочная;
• Квартиры сдаются на короткий срок, что снижает требования от гостей;
• Квартиру можно проверять регулярно, не согласовывая визиты с гостями;
• Просмотры и ожидание арендаторов сокращаются, а значит, квартира быстрее освобождается и сдаётся;
• Необходимость оформления меньше, чем при долгосрочной аренде;
• Цены могут быть изменены в зависимости от спроса.

Минусы:

• Посуточная сдача требует постоянной уборки, стирки белья, пополнения запасов;
• Негативные отзывы могут сказаться на бронировании;
• Спрос на посуточную аренду зависит от множества факторов, включая сезонность и погодные условия;
• Необходимость быть на связи с гостями и оперативно реагировать на их запросы;
• Возможные дополнительные расходы на управляющего или уборщицу;
• Посуточная аренда может привести к более быстрому износу имущества, так как гостям не всегда удаётся беречь вещи.

Сравнение доходов от краткосрочной и долгосрочной аренды

Анастасия, занимающаяся краткосрочной арендой, столкнулась с более высокими затратами, чем Вячеслав, арендовавший жилье долгосрочно.

Расходы Анастасии:

ЖКУ: 4 000 рублей

Электричество (по счетчикам): 700 рублей

Вода (по счетчикам): 1 500 рублей

Интернет: 600 рублей

Пополнение расходных материалов: 1 500 рублей (кофе, моющие средства, тапочки и т.д.)

Уборка (или клининг): 8 000 рублей в месяц (в среднем 8 самостоятельных уборок + пару вызовов клининговой службы).

Итого: 17 300 рублей + время и усилия на уборку.

Расчет затрат при долгосрочной аренде

Расходы Вячеслава, занимающегося долгосрочной арендой, были значительно ниже, чем у Ульяны.

Расходы Вячеслава:

ЖКУ: Примерно 4 000 рублей (без учета коммунальных платежей арендатора).

Итого: 4 000 рублей + налоги (не учитываются в сравнении).

Сравнение доходов и расходов

Разница в расходах между краткосрочной и долгосрочной арендой существенна. В расчетах Вячеслава не учтены расходы на рекламу и организацию краткосрочной аренды.

Разница в доходности

Анастасия получила 95 060 рублей в месяц чистой прибыли от краткосрочной аренды, а Вячеслав – 72 800 рублей от долгосрочной. Разница составила 22 260 рублей. Этот результат может существенно меняться в зависимости от фактической загрузки квартиры и уровня затрат.

Финансовые показатели и реалистичный прогноз

Средние показатели:

Краткосрочная аренда (Москва): Средняя посуточная ставка – 5 000 рублей.

Долгосрочная аренда (Москва): Средняя месячная ставка – 70-72 000 рублей.

В Москве краткосрочная аренда приносит в 2,1 раза больше дохода, чем долгосрочная, при полной загрузке. В Санкт-Петербурге – в 2,5 раза, а в других городах-миллионниках – в 3 раза.

Фактор загрузки

Важно отметить, что 100% загрузка практически невозможна. Реалистичная цель для посуточной аренды – 70% прибыльных дней в год.

Доходность

Доходность бизнеса по посуточной аренде выше, чем по долгосрочной, примерно на 3-4 процентных пункта (7% для долгосрочной и 10–11% для посуточной).

Советы для арендодателей

Выгоднее заниматься посуточной арендой в местах с высокой проходимостью, рядом со станциями метро и достопримечательностями.

1. Выбор района для эффективной аренды

Квартиры в спальных районах могут быть привлекательными только по более низкой цене, чем в центральных районах. В этом случае краткосрочная аренда может быть нерентабельной из-за низкого спроса и высоких затрат на поддержание.

Центральные районы и районы с хорошей инфраструктурой, близко расположенные к метро и достопримечательностям, наиболее выгодны для краткосрочной аренды из-за высокого спроса.

Популярные районы с развитой инфраструктурой рядом с вузами, бизнес-центрами и хорошей транспортной доступностью обычно привлекают арендаторов для долгосрочного проживания.

2. Учитывайте особенности квартиры

Тип квартиры и ее характеристики также влияют на выбор типа аренды:

Однокомнатные квартиры и студии пользуются наибольшим спросом на краткосрочном рынке. Большие квартиры больше подходят для долгосрочной аренды.

Квартиры на первых этажах или рядом с шумными заведениями лучше подходят для краткосрочной аренды, поскольку гостям не нужно постоянно жить в таком окружении. В таких случаях стоит подумать об улучшении комфорта, чтобы компенсировать неудобства.

Для краткосрочной аренды требуется современный и эстетичный вид квартиры. Долгосрочные арендаторы менее требовательны к эстетике.

3. Оценка своих возможностей

Перед тем как выбрать между краткосрочной и долгосрочной арендой, важно проанализировать свои ресурсы:

Если вы готовы полностью управлять процессом аренды самостоятельно, это может потребовать значительного количества времени и усилий, особенно в случае краткосрочной аренды.

Возможен частичный контроль за арендой с сохранением основной работы, но в этом случае доход может быть значительно меньше.

Использование управляющего значительно уменьшит нагрузку на собственника, но приведет к дополнительным расходам.

Выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой зависит от расположения квартиры, ее характеристик, а также от вашей готовности и возможностей по ее обслуживанию. Важно взвесить все за и против, чтобы принять наилучшее решение. Ранее мы также писали про сдачу апартаментов в аренду и о том, как заполнить 3-НДФЛ при продаже недвижимости.