Дорогие друзья, добрый день. Последняя статья из обзорного цикла. Если захотите, могу написать ещё про премиальный сегмент (классы премиум и делюкс) или вернёмся к традиционным статьям.
До этого мы с Вами рассмотрели плюсы и минусы покупки в доходных домах, сталинках, кирпичных домах брежневского периода, жилфонде лужковского периода, проекты ПИК и дома по реновации.
В период с 2012 по 2024 в Москве в пределах МКАД было реализовано около 280 проектов, позиционирующих себя как бизнес-класс (квартиры и апартаменты). Современный бизнес-класс представлен проектами застройщиков MR Group, Пионер, Эталон, Инград, Донстрой, РГ-Девелопмент, ЛСР, Левел Групп, Capital Group, Крост, AFI Development, Tekta Group, ФСК, Интеко, Wainbridge, Кортросс, Центр Инвест, Галс-Девелопмент, Монарх, Ташир, ПИК/Forma, Coldy, Granelle, Основа и т.д.
Объектов много, современный бизнес-класс можно найти практически в любой локации Москвы. К сожалению, с 2015 года сильно снизились требования к классу объекта. До 2014 года бизнес-классом считались:
1. Проекты, построенные по индивидуальному архитектурному проекту;
2. С внутренней огороженной охраняемой территорией, детскими и спортивными площадками;
3. Подземным паркингом;
4. Монолит и монолит-кирпич;
5. Со следующей квартирографией: площадь 1-комнатных от 40 кв.м., 2-комнатных - от 68, 3-комнатных - от 100; не более 6 квартир на площадке; потолки не менее 3 метров и т.д.;
6. Использование качественных строительных материалов, качественные бесшумные скоростные лифты зарубежного производства, качественная отделка мест общего пользования, лобби с консьержем;
7. Наличие торговой инфраструктуры и объектов собственной социальной инфраструктуры на территории ЖК.
В целом, какие-то требования продолжают выполняться, но сильно снизились площади квартир и увеличилось количество квартир на площадке. Именно поэтому, при прочих равных, я всегда рекомендую покупку вторичного жилья - если есть возможность хотя бы посмотреть внутренний двор, лобби, проверить скорость лифта и разглядеть количество квартир на площадке - Вы сможете принять собственное решение - стоит ли покупать это или по Вашим субъективным ощущениям бизнес-класс выглядит сильно иначе. Сделайте собственный чек-лист и просто ставьте галочки напротив пунктов - есть/нет, соответсвует/не соответствует. Если ездить лень и нужно предварительное мнение со стороны, на мой субъективный взгляд, более-менее качественные и правдивые обзоры делает ресурс Авахо.ру.
Помните, что заявления застройщика, что именно он продает настоящий бизнес-класс и презентации с рендерами - недостаточно. Сильно недостаточно. Бизнес-класс это всё-таки набор определённых свойств объекта: или они есть или их нет, вне зависимости от чьих бы то ни было хотелок. Но тут тонкий момент. Даже очереди строительства в одном ЖК могут радикально друг от друга отличаться, и поход в сданный корпус первой очереди отнюдь не гарантирует, что покупка на котловане во второй будет удачна. Но, если нет и этого и вы покупаете квартиру в чистом поле от "лучшего застройщика Москвы" (а кто это сказал? менеджер застройщика :-)? ), опираясь лишь на "гарантированную инвестиционную привлекательность" и красивые картинки - риск очень велик. Даже не недостроя, с этом сейчас всё хорошо. А просто несоответствия. Гранит прекрасно заменяется керамогранитом, лифты Шиндлер чем-то из Щербинки, но "качеством не хуже", площадь лобби ужимается в 2 раза, детсад да, есть, но коммерческий с неподъемной ценой.
В общем, проще никому не верить, а немного поездить по объектам и "пристреляться". На 5-6-ой раз Вы однозначно сделаете для себя выводы, проекты каких застройщиков соответствуют Вашим представлениям о прекрасном, а какие точно нет.
Если всё-таки решились на покупку не сданной новостройки, начните с изучения застройщика. Сколько раз переносил сроки сдачи по проектам? Финансовое состояние? Заходите на форумы сданных новостроек от этого застройщика и внимательно читаете :-) Там те, кто уже купил и уже живёт, они все знают, примите, что в Вашем случае будет так же или хуже, и исходите из этого. По общему правилу, выбирайте застройщиков, которые специализируются на бизнес-классе или выше (условный Донстрой, Веспер, Смайнекс, Капитал Групп, Пионер или Wainbridge - ок), а не строят/строили до этого исключительно эконом/комфорт-класс (гуглите сами :-) ).
Будет время и желание, посмотрите, мою старю статью "Купить новостройку в Москве" - вроде всё актуально.
Ок, с теоретической частью закончили, давайте к актуальным предложениям. Давайте рассматривать интересные варианты квартир/апартаментов гостиничного типа в новых ЖК/МФК (исключаем лофты), в более-менее престижных районах внутри МКАД (ЖК "Тополя" в Люблино - ок, но, возможно, на востоке и юго-востоке Москвы правильнее отдавать предпочтение проектам комфорт-класса), монолит или монолит-кирпич, высокие потолки и т.п.
Готовы? Поехали.
Студия в апарт-комплексе "Нахимов" за 7,9 млн
Крошечная студия 16 кв.м на 17 этаже 18-этажного дома 2021 года постройки. Из плюсов - новый бизнес-класс, готовая отделка и, конечно, локация - престижный Юго-Запад. Далековато до метро, для посуточной аренды - скорее нет, обычная аренда - думаю, может быть интересно. Похожий лот, правда на 4 кв.м. больше пытаются сдавать за 70, но, судя по сроку экспозиции дороговато. Этот, я думаю, уйдет за 55 т.р. Всего 144 МАПа. Возможно, стоит присмотреться.
Цена за кв.м - 494 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/300871736/
Студия в ЖК "Символ" за 11 млн
Насколько помню, "Символ" - самый продаваемый проект бизнес-класса Москвы. Проект Донстроя на ТТК. Действительно совсем близко до центра. Интересная эстетика и качественная социальная инфраструктура. Площадь 24,7. Мало, но уже ближе к правде.
Цена за кв.м - 466 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/306478013/
1-комнатная 45,1 кв.м в ЖК "Дом на Барвихинской" за 13,7 млн
Тихий уютный район на западе Москвы. Камерный дом бизнес-класса. Очень интересный ценник. Присмотритесь.
Цена за кв.м - 304 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/305972227/
1-комнатная 35 кв.м в ЖК "Метрополия" за 14 млн
7 этаж 30-этажного корпуса 2021 года постройки. Комплекс от MR Group на ТТК. Шаговая доступность до 2х станций метро, близость к центру и хорошая инфраструктура комплекса. Правда, в бетоне. Нужно добавлять на ремонт. Дороговато, думаю стоит поторговать вниз.
Цена за кв.м - 400 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/307004476/
2-комнатная (Евро-3) 60 кв.м в ЖК "Westerdam" за 23,5 млн
Бизнес-класс от Интеко в одной из лучших локаций Москвы. 20 этаж 29-этажного корпуса 2022 года постройки. Подозрительно низкая цена, если никаких "подводных камней" нет - очень интересное предложение.
Цена за кв.м - 392 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/305773496/
2-комнатная 69 кв.м в ЖК "Фили Град 1" за 23,6 млн
Квартира в бетоне в первой очереди ЖК "Фили Град". Такая площадь может быть и у квартиры и у апартамента. Если это действительно квартира, как заявлено в объявлении - интересно. Присмотритесь.
Цена за кв.м - 342 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/307110701/
3-комнатная 87,5 кв.м в ЖК "Wellton Park" за 27,8 млн
Комплекс 2015 года от застройщика Крост. Классная локация и более, чем привлекательная цена. Рядом Серебряный Бор, Живописный Мост, лучшие московские школы.
Цена за кв.м -321 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/294618763/
Благодарю Вас за внимание и желаю успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
