Доброе утро, друзья. Давно хотел написать обзорную статью о том, что, на мой взгляд, важно учитывать при выборе новостройки. Мои клиенты обычно всегда задают вопрос о бюджете объекта, существующих ипотечных программах и надежности застройщика. Это всё, безусловно, крайне важно, но всё-таки начинать стоит с другого.
Допустим, у Вас есть 2 знакомых, живущих на Патриках. Один из них живет в шикарном доме элит-класса "Булгаков", а второй в старом доходном домике, который едва-едва дотягивает до характеристик нижней границы бизнес-класса. Как Вы думаете, насколько для них критично, что они живут именно в этом районе? Будет ли готов товарищ из старого "доходника" продать свою квартиру и купить квартиру в премиальной новостройке где-нибудь в районе "Автозаводской"?
Не смейтесь, там строится ЖК "Dream Towers" - официально считающийся новостройкой премиум-класса.
Интуитивно понятно, что вряд ли Ваш товарищ будет рассматривать такой вариант. А почему?
Потому что каждый объект недвижимости это уникальное сочетание потребительских свойств - архитектуры, качества ремонта, видовых характеристик, транспортной доступности, качества инфраструктуры...
НО. Самым важным и определяющим фактором является локация. Помните, легендарный ответ Трампа - Что является самым важным для успеха строительного проекта? Location, location, location.
Правило №1 - Начинайте с выбора локации
В самом начале подбора объекта, не думайте о застройщике, ипотечных ставках и качестве ремонта. Сосредоточьтесь на выборе локации. Удобнее всего Вам будет использовать карту жилых массивов Москвы.
См подробнее в статье "Районы Москвы".
Проверяем участок, на котором ведется строительство. Уточните кадастровый номер участка и посмотрите его характеристики на Кадастровой карте.
Что здесь было ранее? Не расположено ли что-то опасное поблизости? На эти и другие вопросы сможет ответить полезный ресурс - Wikimapia.
Правило №2 - Правильно оцениваем класс объекта
Вы выбрали локацию и нашли 12 новостроек. Очевидно, что все они обладают разными потребительскими свойствами и разным инвестиционным потенциалом. Сравнивать напрямую - затруднительно. Начните с классификации объектов. В Москве принято деление жилой недвижимости на 6 основных классов: "Элит", "Премиум", "Бизнес", "Комфорт+", "Комфорт" и "Эконом". Если найдете время - переходите по ссылкам - в статьях приведены основные характеристики объектов каждого класса.
Ни в коем случае не принимайте на веру класс объекта, предоставленный застройщиком. Зачастую, они присваивают своим строящимся объектам более высокий класс. Проверяйте самостоятельно высоту потолков, количество квартир на площадке, качество отделочных материалов и только после этого присваивайте объекту соответствующий "класс".
Правило №3 - Проверяем застройщика
Как только Вы остановили свой выбор на одном из застройщиков - начинайте тщательную проверку. Исходите из того, что рассказы в офисе продаж на объекте - весьма интересны, но малозначимы. Всю информацию обязательно ищите самостоятельно.
Что нужно проверить?
Риск недостроя. Насколько вероятна такая ситуация? Были ли недострои/сильные просрочки сдачи объектов у данного застройщика ранее?
Значительный объем полезной информации можно получить на ресурсах: НашДом.рф и Единый ресурс застройщиков. Смотрите рейтинг застройщика, изучайте графики реализации проектов и количество завершенных проектов.
Постарайтесь понять финансовое положение компании. Насколько оно стабильно? В этом Вам поможет ресурс Скрин.
Часто важно копать глубже. Представим такую ситуацию, что собственник компании-застройщика уже владел другой строительной компанией, которая благополучно обанкротилась. Насколько вероятно, что его новая компания будет стабильной и успешной? Ищите ФИО собственников во вкладке Единый реестр застройщиков и всю доступную информацию об этих людях в сети.
Есть ли открытые/завершенные судебные разбирательства, связанные с данной компанией/её собственником? Ищите номер дела и читайте судебное решение в Реестре судебных решений.
Если по всем вышеперечисленным вопросам нареканий нет - понимаем, что новостройка попадает в шорт-лист и может быть рассмотрена для покупки. Уточняем последние детали.
Насколько класс объекта/качество отделки будет соответствовать обещаниям застройщика?
Ищем форумы жильцов уже сданных застройщиком жилых комплексов и погружаемся в информацию. Очевидно, строящийся жилой комплекс будет похожим на своих предшественников.
Правило №4 - Выбираем время покупки
Рынок идет вверх или вниз? Стоит ли ждать дополнительных скидок или нужно покупать прямо сейчас?
Давайте для начала оценим общее состояние рынка. Как изменились показатели цен/продаж по отношению к предыдущему месяцу/году?
Обычно для анализа смотрят три самых известных ресурса: DataFlat.ru, Пульс Продаж Новостроек и BNMap.pro
Для оценки московской недвижимости, смотрите также индекс MREDC - это композитный биржевой индекс, рассчитываемый по базе ипотечных сделок от ДомКлик.
Как только Вы выяснили состояние рынка, переходите к анализу непосредственно жилого комплекса. Конечно, Вам будут бодро вещать, что цены растут и продажи активны.
Но стоит всё-таки проверить :-)
Проще всего воспользоваться сервисом Карта новостроек от НашДом.рф. Находим наш жилой комплекс на карте, кликаем на него и смотрим агрегированные показатели - средняя цена, темп продаж, количество проданных лотов, степень готовности и т.д.
Изучаем цены на лоты в данном жк, продаваемые по переуступкам: Циан, Авито, Realty.Yandex, DomClick.
Изучаем мнение будущих потенциальных соседей в соцсетях и форумах, посвященных данному комплексу.
Читаем мнение инвесторов о данном жилом комплексе на ДоМКАД.ру
Правило№5 - Оцениваем доходность
Помним, что любая новостройка после сдачи станет лишь одним из многих жилых комплексов данного района. И цена квартиры и стоимость аренды будут схожи с аналогичными квартирами в домах этого класса в этой конкретной локации. Поэтому Вы сможете оценить предполагаемую стоимость Вашей квартиры на любом этапе строительства.
Для оценки объекта недвижимости используется три основных метода: затратный, доходный и сравнительный. Клиенты, как правило, используют только последний - сравнительный. Т.е. ищут наиболее бюджетный вариант из пула квартир с сопоставимыми потребительскими свойствами. К сожалению, при подборе клиентами далеко не всегда учитываются все факторы и поэтому самая дешевая квартира не равнозначна наиболее выгодному приобретению.
Для проверки Ваших предположений используйте доходный метод - за сколько месяцев окупится Ваша квартира при сдаче её в аренду.
Представьте гипотетическую ситуацию, когда стоимость одной квартиры 10 млн, а другой - 11. Первая квартира будет сдаваться за 50 000 рублей, а вторая за 60 000. Несмотря, на разницу в миллион, вторая квартира интересней, так как она окупится на 1,5 года раньше.
Благодарю Вас за терпение в чтении долгой статьи.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
О себе - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартиры в Москве +7 919 7782622
Хорошего дня и успешных инвестиций!