Дорогие друзья, благодарю Вас за активное чтение и комментирование статей. Если позволите, давайте немного поднимем бюджет рассматриваемых квартир, но будем искать более интересные варианты с точки зрения локации и потребительских свойств квартир. Давайте пока ограничимся бюджетом до 30 млн и будем искать с Вами максимально интересные варианты. Тема получится объемной и предлагаю разбить её на несколько частей.
Напоминаю, что общепринято деление многоквартирных домов в Москве в соответствии с периодом постройки. Обычно выделяют:
1. Дореволюционный период. Дома построенные в этот период общепринято называть "доходными" или "доходники". Если верить сайту МинЖКХ, в Москве есть 2 жилых дома, построенных ещё до 1820 (!) года. Но это, скорее, исторический курьёз. Большая часть была построена в период 1890-1917, мы с Вами будем рассматривать их;
2. Период современного конструктивизма или авангарда - не встречал устоявшегося названия домов этого периода. Грубо, с 1924 по 1935;
3. Сталинский период -"сталинки". 1935 -1955
4. Период первого индустриального домостроения - "хрущёвки", "хрущобы". Грубо 1955 - 1975 (с учётом раннебрежневских серий, которые формально хрущобами не называются, но по потребительским свойствам - ближе к ним, чем к полноценным "брежневкам"
5. Брежневский период - "брежневки". 1975 - 1992
6. Современный период (можно дополнительно разделить на "лужковский" 1995-2011 и "собянинский" 2011-по настоящее время).
Деление по периодам довольно условно. Оно, безусловно, важно при изучении истории архитектуры, но прикладного характера не имеет. Так, к примеру кооперативные дома эпохи конструктивизма возводились русскими архитекторами, которые начали творить задолго до революции. Квартиры в "сталинских" домах второй половины 30-х и начала 50-х это сильно разные по потребительским свойствам объекты, ранние брежневские серии по потребительским ближе к "хрущевкам", а не позднебрежневским домам, которые начали строить со второй половины 70-х, иногда рациональнее объединять по другим признакам (кирпичные дома, панельки, современный монолит и т.д.).
Тем не менее, пока мы с Вами не осознаем разницы по периодизации, мы "остаемся в тумане". Почему? Современное медийное поле вокруг недвижимости устроено таким способом, чтобы все потребительские предпочтения были направлены исключительно на приобретение строящихся объектов и их позиционирование в качестве "эталона". Оно иногда верно, но далеко не всегда. На мой взгляд, если сохранять объективность, объекты эконом и комфорт-классов, построенные в лужковский период зачастую гораздо качественнее по потребительским свойствам, нежели то, что строилось после 2015; "доходники" в знаковых локациях Москвы после реновации застройщиками обычно сразу получали класс "делюкс", даже "премиум". Так как и застройщикам и банкам нужно зарабатывать много и сегодня, а для государства строительная отрасль является одной из наиболее значимых, эта мысль вряд ли станет мейнстримной. Но нам то с Вами никто не запрещает подумать в ту сторону, верно?
Итак, давайте сегодня пройдёмся по интересным доходникам, в следующей статье - сталинки, потом - ведомственные и кооперативные дома 70-80х, лужковский период, и современные новостройки, построенные после 2015.
Сразу дисклеймер - ни в коем случае не призываю Вас приобретать квартиры в доходниках. Там много своих "тараканов", в которых нужно долго и тщательно разбираться и даже в этом случае, покупка может быть не всегда оправданна. НО. У них есть 2 неоспоримых преимущества:
1. Локация. Больше 90% сохранившихся доходников расположены внутри Садового Кольца. Значительная часть из них - внутри Бульварного;
2. Цена. Может быть кратно ниже, чем в квартирах в современных домах в этой же локации.
Плюс - дефицит, их большое не строят и новые не появятся. Плюс, неиллюзорный шанс (как минимум при наличии у дома статуса ОКН - объект культурного наследия), что все заботы о сохранности дома на несколько веков вперёд возьмёт на себя государство, а Вам и Вашим внукам-правнукам только денюжки :-)
Ну и, главное, доходники доходникам рознь. В недвижимости есть такой термин trophy property - типа, коллекционная недвижимость, нечто эксклюзивное, обладающее превосходными свойствами. Обычно в качестве эталона trophy property в Москве приводят великолепный Noble Row со средневзвешенной ценой квадратного метра около 3 млн рублей. Подробнее о проекте смотрите здесь
Проект прекрасен, спору нет. Но это всё-таки новодел, изумительный, прекрасный, непревзойденный, но без истории. А можно - с историей
В общем, как минимум, квартиры в доходниках достойны того, чтобы не откидывать их сразу. Согласны?
Теперь, к нашему подбору. Как обычно, никаких апартаментов, долей и прочего. Полноценные квартиры.
40 кв.м внутри Бульварного кольца за 20,7 млн
Квартира на 2-м этаже 10-этажного дома. Плюсы - шикарная локация, относительно интересная цена за кв.м и очевидный потенциал для посуточной аренды. Спорно, или даже, скорее, минус - это Дом Нирнзее. Знаменитый "Неборез" - первый московский небоскреб (правда всего 14-этажный, но на фоне преимущественно 3-5-этажной застройки начала XX века, безусловно блистал), но мелкая нарезка. Дело в том, что "доходники" это всего лишь дома, построенные в конкретное время - как дома "лужковского периода". Но можно купить квартиру в панельке П-111М, а можно в премиальном "Венском доме", это всё "лужковский период". Так и здесь. Обычно, доходники делят на три категории - "барские дома" (наверное, аналог современного премиум-класса), дома для обеспеченных горожан (аналог нашего бизнес-класса), и самый бюджетный тип (соответствующий нашему комфорт-классу), который называли домами для холостяков, меблирашками и т.п. Дом Нирнзее, это последняя категория. С другой стороны, топовая туристическая локация, большая часть потенциальных арендаторов, особенно при посутке, таких тонкостей не знают и знать не могут. Так что для аренды - вполне себе.
Цена за кв.м - 525 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/303911168/
37 кв.м внутри Бульварного кольца за 26,9 млн
Квартира на 4-м этаже 4-этажного дома. Рядом - Чистые Пруды, Китай-Город и куча всевозможных кафешек-ресторанов на Маросейке. Этот вариант поинтересней. Доходный дом Шнауберта, всего 21 квартира в доме, потолки 3,3 метра. Смущают деревянные межэтажные перекрытия - это большой минус, ну и цена - однозначно, есть потенциал для торга. Но в целом - можно рассмотреть.
Цена за кв.м - 733 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/305139346/
39 кв.м на Арбате за 21,5 млн
Квартира на 5-м этаже 6-этажного дома. Дом на Новинском бульваре. Неплохой дом, потолки 3 метра. Топовая локация - рядом Белый Дом, посольство США и Новый Арбат. Можно подумать.
Цена за кв.м - 551 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/306236706/
111,2 кв.м на Новослободской за 24,2 млн
Чуть больше 200 т.р за кв.м. Надо брать :-) Не торопитесь. Это торги от города и, возможно, цена подрастёт, хотя сомневаюсь, что сильно. Последний этаж и квартира, убитая в хлам. С другой стороны похожая квартира на 3 этаже в этом же доме продается за 41 млн при площади 100 кв.м. Т.е., ценовой ориентир порядка 400 т.р. за кв.м, а взять можно за 217 т.р. На подумать для флипперов. Может быть интересно, но, конечно, много нюансов.
Цена за кв.м - 217 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://investmoscow.ru/tenders/tender/19666940?utm_source=domclick&utm_content=19666940
48 кв.м на Бульварном Кольце за 29 млн
Дом на внешней стороне Петровского бульвара. Рядом - Цветной бульвар с Цирком Никулина, в противоположную сторону - Сандуновские бани. Это прям рядом-рядом. Чуть поодаль, но тоже в шаговой доступности, всё, что мы любим центре Москвы - от Красной Площади до Тверского бульвара и Сада Эрмитаж. Знаменитый Дом Депрэ. Очень достойный, я реализовывал здесь одну квартиру на торгах по банкротству, когда работал в Российском Аукционном Доме. Этот дом лучше большинства доходников, где мне довелось побывать. Единственное, последний этаж 6-этажного дома. Изначально дом был 4-этажным, но в середине 30-х многие доходники надстраивали на 1-2 этажа. Т.е., это квартира, расположенная в надстроенном в 1934 году последнем этаже. Пока с такими лотами не сталкивался, возможно, нужно тщательно проверять кровлю и прочее. Но из всего, что мы с Вами сегодня рассматривали, пожалуй, наиболее интересный вариант. Дом - объект культурного наследия, стоит на Бульварном Кольце, рядом реновированный Depre Loft премиум-класса - вот что-то такого плана и стоит искать, если будете готовы углубиться в доходники.
Цена за кв.м - 604 000 за кв.м
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/306494457/
Благодарю Вас за внимание и удачного дня!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
