Друзья, добрый день, в последние недели много однотипных запросов - Квартира в Москве за 8 млн. Иногда чуть больше - 8,5 - 9 млн. С Вашего разрешения, я напомню принципы поиска, главные критерии отбора и Вы большую часть пути сможете пройти самостоятельно. В конце статьи приведу варианты квартир, которые мне кажутся максимально интересными и объясню почему.
Готовы? Поехали!
1. Локация
Москва самый большой российский мегаполис, состоящий из 125 (!) административных районов. Это много. Это очень много. В российских миллионниках обычно 8-9 районов, реже 10, и только в Питере 18. Т.е. в Москве в 7 раз больше районов, чем в следующем за ней городе. Значительная часть районов, но далеко не все, расположены внутри МКАД. Но и это не всё. Настоящее веселье у иногороднего начинается, когда он понимает, что едет по Ленинградке внутри Москвы, пересекает МКАД и попадает в Химки Московской области, продолжает движение и снова въезжает в Москву - в Молжаниново, выезжает из Москвы и попадает в Солнечногорский район МО, а потом снова возвращается в Москву - Зеленоград. При этом пейзаж за окнами сильно не меняется - абсолютно те же дома, та же инфраструктура, та же транспортная доступность и социальный состав. Помните, как в советском анекдоте: Понять это невозможно, нужно просто запомнить. Поэтому, на первом этапе определите для себя, что именно Вы хотите купить?
Квартиру внутри МКАД, вне зависимости от района? Но замкадные Куркино, Митино и Бутово во-многом лучше и дороже внутримкадных Капотни и Гольяново.
Транспортная доступность? Из подмосковных Реутова и Мытищ Вы до Кремля однозначно доберётесь быстрее, чем из Троицка или Зеленограда.
Московская прописка? Если речь исключительно о ней, выбирайте квартиру или дом в максимально далекой локации Новой Москвы, правда это будет на расстоянии 55 км от МКАД, гораздо дальше большинства городов-спутников Москвы, которые расположены в Московской области.
Примерный "табель о рангах" - какой район дороже, а какой дешевле - смотрите на сайте Индикаторы рынка недвижимости
2. Характеристики
Вдобавок ко всему вышеперечисленному, далеко не все официальные районы обладают внутренней однородностью. Т.е., Вы слышали, что стоит присмотреться к Пресненскому району. Всё так, но риэлторы Вам подскажут, что внутри административных границ Пресненского района есть супер-престижная локация "Патрики" (Патриаршие Пруды), а есть бывшая промзона Шелепихи, которая в целом тоже ничего, но должна сравниваться, скорее, с близлежащими районами "Хорошёвский" и "Филёвский Парк", а не с Патриками или Москва-Сити (которая тоже является частью Пресненского района). Более подробно о жилых массивах смотрите здесь
3. Цена
Друзья, пожалуйста, помните, о 3 важных вещах.
Первое, цена лишь отражение потребительских свойств квартиры. Престижности локации, востребованности конкретного жилого комплекса или многоквартирного дома и индивидуальных характеристик квартиры (ремонт, площадь, вид из окон, качество коммуникаций, правоустановка и т.д.). Для экономии времени, сразу выясняйте средневзвешенную цену кв.м. в искомой локации. Очень частый запрос: Мне нужна "небольшая" квартира рядом с центром.
Отлично. Какая площадь?
Ну, не менее 40 кв.м.
Старый жилфонд рассматриваете?
Нет, только новостройки бизнес-класса, построенные позже 2015 года.
Понял. А район?
Исключительно на западе.
Хорошо. Как близко к центру?
Ну, желательно, внутри ТТК. Или можно, сразу за ТТК, но не сильно далеко.
Здорово. А какой комфортный для Вас бюджет?
10 млн.
В бетоне?
Нет, рассматриваем только с ремонтом.
Апартаменты?
Нет, исключительно квартиры.
Давайте, думать вместе:
Мы видим, что в требуемой локации средневзвешенная цена кв.м. = 331 000 рублей, наш бюджет 10 млн/40 = 250 000 рублей. Но это не всё. Клиент рассматривает исключительно новый жилфонд бизнес-класса на западе рядом с ТТК. Смотрим
Ему могут подойти жилые комплексы Headliner, Фили Сити, Западный Порт, Фили Град и т.д. Переходим на ЦИАН. Самая бюджетная квартира с ремонтом искомой площади (38 кв.м) в ЖК "Западный Порт" https://www.cian.ru/sale/flat/302431563/
595 000 рублей за кв.м
в ЖК "Фили Град" https://www.cian.ru/sale/flat/305829081/
508 000 рублей за кв.м, да там есть вариант за 370 000 за кв.м, но это апартаменты, а клиенту, видимо, нужна в том числе и прописка, не подходит.
Продолжаем диалог. Предложения клиента: А, если поискать? Давайте подождем наш вариант. Ну и т.д.
Мы с Вами прекрасно понимаем, что квартира с ценой кв.м. = 500 000 не может превратиться в квартиру с ценой 250 000 рублей, верно? Нет, не так. Конечно, может, но не быстро и вероятность этого не очень велика, согласитесь.
Второе. Дешевле не всегда выгоднее. Старайтесь всегда использовать доходный метод. Т.е., мы с Вами ищем не самый бюджетный вариант, а тот, который быстрее всех окупится. Пример: квартира за 12 млн сдаётся за 60 т.р. в месяц. Т.е., её стоимость доходным методом равна 200 МАПов (месячных арендных платежей). Или окупаемость этой квартиры = 16,7 лет. Соседняя с ней квартира с чуть большей площадью и лучшим ремонтом продаётся за 13 млн рублей, но может сдаваться за 70 000 рублей. Соответственно, 185 МАПов и 15,5 лет окупаемости. 15,5 лучше, чем 16,7 лет, поэтому вторая квартира интереснее, несмотря на то, что дороже.
Третье. Цена справедлива только в моменте. К сожалению, рынок московской недвижимости крайне волатильный. Вы можете сейчас, в августе купить квартиру за 10 млн и продать её в конце года за 12 млн. Можете не купить сейчас, а декабре кусать локти. Или, наоборот. Ту квартиру, которую Вы сейчас приобретёте за 10 млн, в декабре 2024 сможете скинуть не более, чем за 8.5 млн. НО. Если Вы использовали доходный метод оценки и выбрали лучший вариант квартиры, Ваша цена была справедливой. Сейчас, в моменте, "справедливая" цена данной квартиры 10 млн. В декабре справедливой будет 12 или 8,5 млн.
Вот этот последний момент зачастую ставит участников рынка в тупик. Если я летом 2022 купил квартиру в новостройке за 10 млн, значит сейчас она должна стоить 13 млн. Кому должна? Кто это сказал? Менеджер отдела продаж застройщика? А он не говорил, что цена недвижимости - обратная функция от ставки ипотеки? И та же квартира при ставке 6% и 18% будет иметь сильно разную стоимость? Не рассказывал? А что рассказывал? Что недвижимость всегда растёт? Всегда-всегда, правильно?
Друзья, благодарю за терпение. Теперь переходим к бюджетным квартирам. Давайте я сегодня сделаю иначе. Выберем квартиру внутри МКАД с бюджетом до 8 млн и тщательно её разберём.
Итак, у нас есть объявление https://www.cian.ru/sale/flat/305620257/
30 кв.м на 9 этаже 9-этажного кирпичного дома 1977 года постройки серии II-29. Износ дома - всего 19%, капремонт запланирован на 2032 год.
Проверяем объявление
На что сразу обращаем внимание? Кол-во просмотров. 33 только за сегодняшнее утро. Около 100 в день. Очень круто. Удивительно, что до сих пор не вышли на сделку. Смотрим динамику цены. С 06 августа спустились с 8,3 млн до 7,95.
Смотрим оценку ЦИАН
ЦИАН её оценивает в 9,8 млн. Помним, что оценка ЦИАН, как правило, завышена на 5-6%, соответственно, вероятнее всего, цена квартиры должна быть в районе 9,4 млн, но никак не 8. Проверяем в Домклике.
Видимо, сделок в этом доме ближайший год не было, но минимальное предложение стартует от 9,5 млн. Даже с учётом торга, пусть будет 9,2, но никак не 8 млн. Думаем, почему такая цена? Компания-продавец "Флип". Не знаю их, но могу предположить, что выкупщики под флиппинг. Взяли эту квартиру, но по каким-то параметрам она не подошла. Или проблема с финансами и скидывают набранные активы. В объявлении пишут, что нужен ремонт. Думаем, во сколько он может нам обойтись. Проверяем стоимость квартиры доходным методом.
Самый дешевый вариант - 36 000 рублей. Пожалуй, наша и без ремонта выглядит лучше :-) Предполагаем, что гарантированно сможем её сдавать за 38 000 рублей. Но, конечно, потребуется косметика и минимальная б/у мебель. А будет ли она востребована у арендаторов? Давайте рассуждать.
С одной стороны, Богородское - далеко не самый престижный район Москвы, но с другой, последние 5 лет активно застраивается жк бизнес-класса + рядом 2 шикарных парка - Сокольники и Лосиный Остров.
Ближайшая станция метро - в 2,2 км - пол-часа или более пешком. Далековато.
Хотя, с другой стороны, нет необходимости ходить пешком, там есть и автобусы и трамваи.
Плюс в том, что Богородское - обжитой спальный район с достойной инфраструктурой.
Ну, ок, в принципе, можно рассмотреть.
Прикидываем бюджет. Получается, к примеру, 600 000 (освежим стены, привезем бу мебель, телевизор, холодильник, стиралку и т.д.). Предполагаем, что при быстром выходе на сделку, нам дадут дисконт ещё 50 000 рублей и вся сделка обойдется в 7 900 000 + 600 000 = 8,5 млн. Окупаемость 223 МАПа или 18,5 лет. В целом, вполне интересно, варианты с лучшей доходностью найти довольно сложно. Дальше - звоним собственнику/агенту и выясняем правоустановку, взвешиваем риски и т.д.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Цены на квартиры в Москве. Что происходит летом 2024 года?
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
