Какие выводы можно сделать, если внимательно изучить III этап этого комплекса? Руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров называет его «честным комфорт-классом». Но при этом добавляет, что один из корпусов ЖК — это «настоящий Шанхай». Почему? Читайте в нашем новом обзоре.
Об объекте
Практика современного строительства показывает, что всё больше застройщиков сдают проекты в несколько этапов. Не стал исключением и жилой комплекс «Level Мичуринский», возводимый на юго-западе Москвы на пересечении районов Очаково-Матвеевское и Раменки.
Однако в нашем случае есть и ещё одна особенность — жильё первых двух этапов возводится как бизнес-класс, а третий этап — уже как комфорт.
В целом о комплексе и первой очереди проекта — его местоположении, транспортной доступности и инфраструктурной составляющей — вы можете почитать в нашем обзоре «ЖК Level Мичуринский. I-II этапы».
А здесь мы подробно разберём именно III этап строительства — места общего пользования, придомовую территорию, и, конечно, планировки и характеристики квартир.
Территория и Места общего пользования (МОП)
III этап ЖК «Level Мичуринский» состоит из четырёх домов — две башни по 42 и 48 этажей и два дома по 12 и 24 этажа.
Как и предыдущие этапы, новая очередь возводится по монолитной технологии, с железобетонным каркасом. Стены — из мелкоштучных каменных материалов: кирпич, керамические камни, блоки и др.
Задачей архитекторов было создание пространства, продолжающего общую концепцию проекта. Поэтому внешний облик домов должен отражать идею первых двух этапов ЖК. Фасад будет выполнен из фиброцементных панелей с металлическими элементами, а торцы башен будут ещё и прозрачными. Для каждого корпуса создадут рельефные простенки с индивидуальным профилем.
Для систем кондиционирования отведены специальные места на технических балконах. Поэтому внешний вид фасадов не пострадает. При этом часть квартир корпуса 9 всё-таки будет иметь корзины под кондиционеры.
Что касается расположения домов, то в I этапе они стоят очень близко друг к другу треугольником и частично друг другу же перекрывают обзор. Башни II этапа расположены примерно в одну линию, поэтому и расстояние между ними смотрится менее критичным.
А вот генплан III этапа ещё более замысловатый. 24-этажный корпус 7 с встроенно-пристроенным двухэтажным стилобатом утоплен вглубь комплекса.
Корпуса 8 и 9 расположены настолько близко, что, если смотреть сверху, они образуют букву «г». Но на самом деле корпус 8 — это 48-этажная башня, а корпус 9 — дом в 12 этажей.
В корпусе 10 запроектировано 42 этажа, и он будет возведён перед малоэтажным домом, ближе к реке.
При таком расположении домов лучшие виды будут из башен и частично из корпуса 7.
Домам, как и в этапах I и II, присвоен класс энергоэффективности B — такие показатели позволяют домам экономить от 30 до 40% ресурсов.
Лобби будут традиционными для проектов Level с предусмотренной системой кондиционирования в полном объёме. Кроме зоны ресепшн, здесь будут зона ожидания, гостевые санузлы и лапомойки.
В 7 и 9 корпусах запланирована зона курьерской службы.
Как и в I очереди комплекса, на III этапе предусмотрена система круглосуточного видеонаблюдения и охраны. В случае необходимости жильцы с телефона смогут получить доступ к записям с детских площадок, лобби, лифтов и паркинга. Управление системой видеодомофонной связи возможно через мобильное приложение.
Вход в ЖК возможен по единому ключу доступа на всей территории комплекса.
Площадь благоустройства III этапа составляет 1,57 Га и вмещает в себя:
📌 двор без машин,
📌 озеленение,
📌 детские площадки для разных возрастов,
📌 зоны для воркаута, отдыха и работы на свежем воздухе,
📌 амфитеатр с садом,
📌 площадку для мероприятий.
Первые этажи домов отданы под «коммерцию», где откроются магазины, кафе, точки сферы услуг, аптеки. Высота потолков в коммерческих помещениях — до 6,5 м.
Лифты
В двух башнях проектом предусмотрено по 4 скоростных лифта: 3 пассажирских и 1 грузовой. Заявленная скорость движения — не менее 3-4 м/с.
В корпусе 7 будет 4 лифта: 2 пассажирских и 2 грузовых. Здесь заявленная скорость ещё выше — не менее 1,6 м/с.
В корпусе 9 запроектировано 2 лифта: пассажирский и грузовой. Скорость тоже не менее 1,6 м/с.
Что интересно, в корпусах 7, 8 и 10 грузовой лифт будет открываться на обе стороны.
Производитель лифтового оборудования пока не объявлен. На I и II этапе ЖК установят китайскую премиальную марку Sword. Возможно, эта же марка будет задействована и в новой очереди.
Паркинг и кладовки
В отличии от предыдущих очередей в III этапе будет одноуровневый подземный паркинг на 374 машиноместа, включая 44 зависимых, площадью от 13,3 до 20,3 м².
Доступ на паркинг будет осуществляться по распознаванию госномера.
Стоимость машиноместа на момент написания обзора начинается от 2 589 813 рублей. Самое дорогое место в экспозиции — 3 557 955 рублей за 15,8 м².
Суммарный коэффициент машиномест к квартирам – 0,29. Достаточно ли этого, чтобы все желающие жители комплекса смогли запарковать свои авто? Не уверен.
При этом городской парковки тоже не хватит. Даже в обеденное время свободных мест здесь не очень много.
Возможно, одним из вариантов решения будет многоуровневый наземный паркинг, находящийся напротив — по улице Большая Очаковская, 7.
Здесь предусмотрено около 1 800 парковочных мест. В рекламе места сдаются от 5 000 рублей, а продаются — от 780 000.
В паркинге комплекса будут расположены 115 кладовок площадью от 2,90 до 13,90 м².
Во всех корпусах в зоне паркинга предусмотрены помещения для временного размещения мусора. Для коммерческих помещений будет установлена отдельная площадка ТБО.
Управляющая компания
В своих проектах Level подключает АО «Эксплуатационно-техническую компанию №1». В ведении этой УК находится шесть жилых комплексов — в основном от Level — и один паркинг.
По итогам 2023 годам ЭТК №1 стала победителем сразу в трёх номинациях первого рейтинга лучших компаний в сфере управления жилой недвижимостью — «Лучшая управляющая компания России».
В «Level Причальный» (обзор на этот комплекс можно почитать здесь) ежемесячный размер платы за содержание, включая работу охраны и консьерж-сервиса, составляет 124,99 руб./м² в месяц. В соседнем ЖК «Страна Озёрная» (обзор на этот комплекс можно почитать здесь) предварительный размер ежемесячного платежа составит 110 рублей в месяц. Жильцам III этапа, думаю, стоит ориентироваться на меньшие цифры — в диапазоне 75-85 рублей за м².
Квартиры, планировки и цены
В домах III этапа запроектировано 1303 квартиры площадью от 18,6 до 100 м².
На 48 этаже корпуса 8 запроектированы видовые квартиры с увеличенной высотой потолков до 6,02 м и витражными окнами в пол. Свободная планировка даст возможность сделать из пространства двухуровневый формат жилья.
Квартиры с остеклением в пол также доступны в торцах корпусов 7, 8 и 10. В этом случае высота остекления составит 2,45 м.
Что касается высоты потолков, то типовая — 2,72 метра. В корпусе 8 с 25 по 47 этажи высота — 2,87 метра. В корпусе 10 с 2 по 24 этажи — 2,74 метра. С 25 по 42 этажи — 2,89 метра.
Квартирография корпусов интересная. С одной стороны, в башнях будет от 12 до 8 квартир на этаже (в корпусе 10 — не более 10), в корпусе 8 — от 8 до 12 квартир, а в двухподъездном корпусе 7 — всего по 5 квартир на этаже.
С другой стороны, в 12-этажной корпусе 9 ожидается настоящий «Шанхай» — по 19 квартир на этаже. Такое общежитие комфорт-класса.
В общей сложности в III этапе ЖК представлено свыше 20 вариантов планировочных решений.
Площадь студий составляет 18,6-25,7 м². Исполнение стандартное. Основное отличие — в размерах санузла и, соответственно, возможности установки ванны.
Самые просторные студии площадью 25,7 м² запроектированы в корпусе 9. Здесь санузел 3,6 м² утоплен за пределы периметра. А там, где обычно размещён санузел, появляется гардеробная.
В отличии от предыдущих двух очередей в III этапе есть классические 1-комнатные квартиры площадью от 29,3 до 41 м² с кухнями по 10-12 м².
При этом в корпусе 9 есть даже «однушки» с гардеробной в спальне.
А в 48-этажной башне есть «кривые» планировки площадью 40,7 м² с санузлами по 5 м² и коридорами по 7,9 м².
Самая компактная евро-2-комнатная квартира — площадью 34,6 м². Здесь действительно всё очень компактно: проходная кухня-гостиная — всего 13,3 м², а спальня — 14,1.
Есть планировки с фактически изолированными комнатами, но всего с двумя окнами.
А есть угловая нарезка, напоминающая перевёрнутую букву «Г», с небольшой нишей для готовки. Зато здесь сразу четыре окна.
Другой угловой формат — с несколькими окнами квадратной формы. Большое количество естественного света гарантировано.
Самые просторные варианты — это классические две комнаты и кухня. Эти квартиры линейные, с двумя санузлами и мастер-спальней.
«Евротрёшки» запроектированы в классическом формате и… творческом, если сказать помягче.
Начнём с творческого. Наверное, фасады двух башен, где встречаются такие планировки, будут смотреться интересно. Но как людям жить в этом? Площадь и без того не самых просторных комнат съедается острыми углами.
В этой квартире площадью 55,2 м² комнаты правильной формы. В каждой — большие окна. Однако запроектирован всего один санузел 5,6 м². Не самый удачный вариант.
Есть ещё одна чудная планировка. Здесь так называемая кухня-гостиная всего на 0,8 м² больше главной спальни, а санузел — раздельный!
Этот угловой вариант площадью 62,4 м² примечателен большим количеством окон и более просторными комнатами. Хотя и здесь всего один санузел.
Есть и «распашонки», выходящие на две стороны. В этом случае запроектирована полноценная мастер-спальня, есть второй санузел и кухня-гостиная около 19 м².
Самые просторные «трёшки» выполнены в классическом варианте с отдельной кухней. Гостиная получается проходной. В этом случае также предусмотрена мастер-спальня и второй санузел. А угловая планировка обеспечивает большое количество естественного света.
Евро-4 доступны в башнях в «кривом» исполнении. Их площадь варьируется от 86,4 до 91,3 м². В них будут мастер-спальни, где-то даже по третьему санузлу. Но функциональность большинства комнат вызывает вопросы.
В III этапе ЖК «Level Мичуринский» предусмотрено 2 вида отделки:
👨🏼🔧 в 7, 8 и 9 корпусах — черновая отделка;
👨🏼🔧 в корпусе 10 доступен white box, причём стоимость предчистовой отделки будет включена в договор долевого участия, то есть её можно оформить в ипотеку.
В квартирах будет механическая вытяжная вентиляция. Приток свежего воздуха обеспечивается через оконные клапаны или окна.
В стандартных квартирах установят стальные радиаторы. В квартирах с окнами в пол — отопление с внутрипольными конвекторами.
Система контроля и учёта энергетических ресурсов будет автоматизирована.
На момент написания обзора квартиры в домах III этапа представлены в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 331 067 руб.; минимальный бюджет — 9,46 млн руб;
💰 максимальная цена за 1 м² — 583 629 руб.; максимальный бюджет — 36,73 млн руб;
💰 средняя цена за 1 м² — 404 461 руб.; средний бюджет — 19,11 млн руб.
В целом по проекту рост цены квадратного метра составил 6% с начала реализации.
Распродано 23% квартир.
Запланированный срок сдачи III этапа — IV квартал 2026 года. Это на 1,5 года позже, чем первые две очереди.
Анализ цен строящихся ЖК в локации
Минусы
❌ Плотная застройка территории;
❌ 19 квартир на этаже в корпусе 9;
❌ наличие планировок с высотой потолка 2,72-2,74 метра;
❌ до метро «Мичуринский проспект» — от 16 до 20 минут пешком;
❌ относительная близость к путям Калужского направления МЖД (Московских железных дорог);
❌ коэффициент паркинга к квартирам — 0,29;
❌ выезд из ЖК через двухполосную улицу Озёрную, а значит — возможны заторы.
Плюсы
✅ Наличие планировок с высотой потолков 2,87-2,89 метра;
✅ закрытый двор, свободный от машин;
✅ возможность выбора варианта отделки;
✅ редкие форматы жилья;
✅ разные планировочные решения;
✅ наличие видовых квартир;
✅ развитая инфраструктура в радиусе 3 км;
✅ детские сады, школы и ведущие вузы страны в округе;
✅ парковые зоны в округе.
Резюме
III этап ЖК «Level Мичуринский» — это честный комфорт-класс. Он именно такой, каким и должен быть: индивидуальная архитектура, не самый высокий потолок, наличие подземной парковки (пусть и скромной) и кладовок, по большей части приемлемая квартирография (за исключением корпуса 9). При этом предусмотрены лобби и внутридомовая инфраструктура.
Единственный момент — это цена. Проект опережает по стоимости все другие строящиеся комплексы комфорт-класса в округе и при этом лишь немного уступает соседнему ЖК бизнес-класса «Страна Озёрная».
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Крылья»
ЖК «Событие»
ЖК «Небо»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
