«Страна Озёрная» — второй проект тюменского девелопера в московском регионе. Вместе с ЖК Wow этот комплекс должен стать его визитной карточкой. Именно по этим двум комплексам будут дальше оценивать «Страну Девеломпент» в Москве. Какие у застройщика есть шансы быть принятым в столице, по текущей работе над комплексом «Страна Озёрная» оценивает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
В столице продолжается обширная программа по реорганизации промышленных зон. В итоге она должна сформировать комфортное городское пространство для проживания, работы и отдыха.
Одна из таких локаций — район Очаково-Матвеевское. Бывшие промзоны здесь активно застраиваются жильём — «Мичуринский парк» (подробнее о комплексе можно почитать здесь), «Level Мичуринский», «Матвеевский парк», «Вангарден» и т.д.
Один из самых активных девелоперов на этой территории — ГК ПИК. Именно эта компания в конце января 2022 года продала структуре тюменского застройщика «Страна Девелопмент» часть территории Центрального научно-исследовательского института (ЦНИИ) «Дельфин» на улице Озёрная.
ЦНИИ специализируется на исследованиях, разработке и производстве современных систем навигации для кораблей и судов. Летом 2021 года его приобрёл петербургский оборонный концерн «ЦНИИ “Электроприбор”» и перевёз на новую площадку в Академическом районе.
Что касается девелопера, то его можно назвать новичком московского рынка. Пока он полностью реализовал только один проект — ЖК «Донской квартал». А в текущем году ожидается сдача ЖК Wow недалеко от «Технопарка».
Несмотря на это, три года подряд «Страна Девелопмент» получает золотой знак «Надёжный застройщик России». Знак вручается участникам рынка недвижимости за весомые достижения в области соблюдения законных прав и интересов участников долевого строительства. В первую очередь — за защиту интересов дольщиков и сдачу домов без задержек.
Эту информацию подтверждает и сайт наш.дом.рф. Все 29 домов, построенных компанией, были введены в эксплуатацию без задержек.
Уже в октябре 2021 года по адресу улица Озёрная, вл. 42 на участке общей площадью 3,5 Га был согласован квартальный проект бизнес-класса комплексной жилой застройки на 170 000 м² «Страна Озёрная».
Старт продаж прошёл в мае 2023 года. Срок сдачи всего проекта — III квартал 2027 года.
Локация
Жилой комплекс находится на юго-западной границе Москвы в пяти минутах пешком от метро «Озёрная».
📍 На севере комплекс граничит с Никулинской улицей, на которой находится здание бывшего завода игристых вин и БЦ «Очаково»;
📍 на юге — с Мичуринским проспектом, улицей Озёрной и далее с Востряковским кладбищем;
📍 на западе — с Малой Очаковской улицей, ЖК «Мичуринский парк», административными зданиями;
📍 на востоке — с метро «Озёрная», Мичуринским проспектом и парком Школьников.
Транспорт
Жилой комплекс обладает отличной транспортной доступностью. Здесь — транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Озёрная».
До входа на станцию метро «Озёрная» (Солнцевская линия, жёлтого цвета) — пешком около 5 минут с учётом перехода дороги по светофору.
Отсюда — всего одна станция до БКЛ (Большая кольцевая линия) «Мичуринский проспект» и всего 18 минут до станции «Деловой центр».
До аэропорта «Внуково» дорога на метро займёт всего 21 минуту без пересадок!
Около 6 минут потребуется, чтобы дойти до остановки общественного транспорта. От неё на автобусе можно доехать до метро «Пыхтино», «Беляево», «Октябрьская», «Калужская», «Тропарёво», «Юго-Западная», МЦД (Московские центральные диаметры) «Мещерская» и «Очаково», района Солнцево и Киевского вокзала.
До станции МЦД4 «Очаково» — около 24 минут пешком. Отсюда без пересадок можно доехать до Белорусского, Савеловского и Курского вокзалов, городов Реутов и Железнодорожный.
Поездки на автомобиле тоже комфортны:
🚗 до съезда на МКАД по Озёрной улице можно добраться за 5 минут;
🚗 до аэропорта Внуково — за 22 минуты;
🚗до съезда на ТТК (Третье транспортное кольцо) в районе «Площади Гагарина» время в пути составляет около 21 минуты без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать по Мичуринскому проспекту за 25 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 25 минут без пробок.
Как ни крути, до «Сити» и «Внуково» даже без пробок добираться быстрее именно на метро. При этом на месте прибытия не нужно решать вопрос ещё и с парковкой.
Инфраструктура
Район Очаково-Матвеевское продолжает стремительно развиваться. Динамика была задана в 2018 году, когда здесь открыли станцию метро «Озёрная». Постепенно территория обрастает всей необходимой инфраструктурой.
Возле метро и соседнего ЖК «Мичуринский парк», а также на противоположной стороне Озёрной улицы работают сетевые продуктовые супермаркеты, пекарни, кофейни, салоны красоты, пункты выдачи маркетплейсов и другие предприятия сферы услуг.
В 5 минутах пешком находится фитнес-клуб, работающий с 6 до 24 часов.
В километре расположен гипермаркет «Окей», в котором также работают аптека, цветочный и зоомагазин.
Отмечу, что в непосредственной близости от секции 1 возводится 14-этажный многофункциональный комплекс с подземным паркингом. С первого по третий этаж там будут расположены магазины, супермаркет и фуд-корт. На третьем и четвёртом этажах для посетителей откроют фитнес-центр с тренажерным залом и SPA. С пятого этажа и выше запроектированы офисные помещения.
Рядом с комплексом строятся две школы на 1000 и 550 учеников и три детских сада на 275, 250 и 150 малышей. К моменту выдачи ключей в доме «Байкал» сад на 250 детей и школа на 1000 должны уже работать.
При этом «Страна Девелопмент» также построит детский сад на 150 детей и передаст его для включения в столичную систему образования. Сад будет расположен между домами «Байкал» и «Селигер». Ввести детский сад в эксплуатацию планируется вместе с окончанием строительства комплекса.
Помимо этого, на расстоянии до 2 километров от ЖК уже находятся более 10 садов.
Детская поликлиника №131 (филиал №3) и взрослая поликлиника №8 (филиал №3) расположены по соседству на улице Большая Очаковская. Дорога на машине сюда займёт 5 минут.
Для прогулок отлично подойдёт созданный в 2007 году парк Школьников. После реконструкции в 2014 году здесь появились велодорожки, детские игровые площадки, места для семейного отдыха и облагороженный пруд. Пешая прогулка от ЖК до парка займёт примерно 12 минут.
Через дорогу от парка Школьников, по другую сторону Мичуринского проспекта, находится другой благоустроенный парк — Очаковский. Здесь всё предусмотрено для спокойного отдыха: прогулочные дорожки, спортивные и детские площадки, места для пикников и барбекю, пруд. Пешком до Очаковского пруда можно дойти за 14 минут.
До парка «Олимпийской деревни» дорога на машине займёт 10 минут.
Столько же понадобится, чтобы добраться до Тропарёвского парка, где созданы все условия для прогулок с собаками.
Чуть ближе находится конный двор «Ювента».
На юго-западе Москвы сосредоточено большое количество престижных высших учебных заведений, в том числе МГУ, МГИМО, РАНХиГС, РУДН, РГУ нефти и газа им. Губкина, Академия ФСБ, МГПУ, МИРЭА.
В этом районе широко представлены разные спортивные секции и творческие студии для детей.
Обращу внимание, что на противоположной стороне Озёрной улицы по диагонали находится Востряковское кладбище. Кладбище закрытого типа и не доступно для новых захоронений. При этом само кладбище скрыто лесополосой.
Территория и МОПы
ЖК «Страна Озёрная» состоит из двух очередей: дом «Байкал», который будет сдан в III квартале 2025 года, и дом «Селигер» со сроком сдачи в III квартале 2027 года.
В настоящем обзоре речь пойдёт именно о первой очереди строительства.
Дом «Байкал» — это 4 здания с 9 секциями переменной этажности от 9 до 30 этажей.
Комплекс возводится по монолитной технологии, с железобетонным каркасом. Наружные стены тоже монолитные железобетонные с утеплителем.
Подобная технология даёт возможность присвоить комплексу высочайший класс энергоэффективности А+. Такие показатели позволяют домам экономить от 50 до 60% ресурсов. При этом класс А+ более характерен для современных новостроек статуса «премиум», «люкс» и «бизнес».
Что касается фасада, то наружный слой будет выполнен из композитных панелей нескольких цветов. На рендерах фасад смотрится дорого и презентабельно, значительно выигрывая внешне у соседнего жилого комплекса.
Обращу внимание, что доминанта бывшего ЦНИИ «Дельфин» никуда не денется. Застройщик уже выполнил ремонт внутри этого административного здания. На очереди — обновление фасадов.
Один из возможных вариантов выглядит так.
Ожидается, что окна малоэтажной секции 9 будут как раз выходить на «Дельфин».
В каждой секции в зависимости от этажности будут установлены от 2 до 4 лифтов, включая грузовые. Производителя определят позже. Все лифты могут спускаться в подземный паркинг.
Между секциями 1 и 9 предусмотрено гранд-лобби — просторное и многофункциональное пространство, разделённое на зоны: ресепшен с консьержем, кофейней и коворкингом, зёленая центральная зона и гостиная, где можно устроить просмотр фильма и параллельно оставить детей в игровой зоне. Здесь же будет почтовая комната для приёма курьерской доставки.
На крыше лобби планируется создать место для спокойного отдыха с креслами и шезлонгами, где можно заниматься йогой или играть в шахматы.
На первом этаже разместятся колясочные, санузлы и лапомойки.
В некоторых вариантах планировок квартир предусмотрены балконы. Трассы для кондиционеров будут заложены и заведены в квартиры. Внешний вид комплекса не пострадает.
На -1 этаже установят мусорокамеры.
Вход в подъезд безбарьерный: нет ни ступенек, ни порогов, ни пандусов. Все подъезды будут сквозные — можно попасть как во двор, так и на улицу.
Предусмотрена система круглосуточного видеонаблюдения и охраны. Вход в ЖК возможен по идентификации по Face ID и персональной ключ-карте.
Благодаря системе «Умный дом» резиденты комплекса смогут принимать звонок с домофона с изображением, просматривать все камеры на территории и отслеживать потребление ресурсов. При открытии домофона через Face ID или BLE-метку лифт приедет сам на первый этаж, а когда ребёнок вернётся домой, родителям на телефон придёт оповещение.
Территория двора будет полностью закрытой, в том числе от автомобилей.
Одноэтажный стилобат отводится под помещения общественного назначения.
Предполагается, что благодаря расположению зданий с учётом сторон света и переменной этажности внутренний двор большую часть дня будет освещён солнцем.
Во дворе будут оборудованы детские зоны по возрастам с игровыми площадками, качелями, винтовой горкой. Есть отдельная зона для фитнеса и прогулочные зоны.
Паркинг и кладовки
В подземной части секций предусмотрен паркинг на 367 машиномест, включая 46 семейных. Их площадь варьируется от 13,25 до 21,6 м².
Доступ на паркинг будет осуществляться по сканированию госномера.
Суммарный коэффициент 0,3 предполагает возможный ажиотаж по этому направлению.
Машиноместа будут продаваться только резидентам. Во всяком случае, на начальном этапе.
На паркинге предусмотрены велопарковки и места для установки заряда для электромобилей.
По периметру комплекса будет доступна открытая городская стоянка на 56 автомобилей.
Индивидуальные кладовки запроектированы, но их количество сильно ограничено — всего 24 штуки площадью от 3,40 до 7,80 м².
Управляющая компания
Управлять ЖК «Страна Озёрная» будет компания застройщика.
Предварительный размер ежемесячного платежа составит 110 рублей в месяц за квадратный метр. Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Показания будут передаваться автоматически.
Квартиры, планировки и цены
В доме «Байкал» запроектирована 1241 квартира площадью от 19,9 до 151,7 м².
На этаже разместятся от 5 до 16 квартир. Самым малонаселённым по количеству соседей на этаже будет секция №6. Здесь с 2 по 9 этажи запроектировано по 5 квартир, с 9 по 28 этаж — по 7 квартир, на 29 этаже — 6, а на 30 — 5 квартир.
Самой уединённой будет секция №5. Здесь всего 9 этажей по 6 квартир.
Самой густонаселённой будет секция №4: на каждом этаже запроектировано по 16 квартир. Исключение — 8 и 9 этажи. Здесь по 13 квартир.
Согласно проектной декларации, высота потолка в квартирах тоже варьируется в зависимости от секции и этажа. В большей части квартир высота составляет 2,85 м. Почти во всех секциях 7-9 этажи имеют потолки 3 метра, кроме малоэтажных: в них на 9 этаже высота потолков — 2,95 м.
Высота потолков на последних этажах составляет от 4,15 до 4,85 м в зависимости от секции.
В доме «Байкал» площадь студий варьируется от 19,9 до 41,27 м². Большинство из них — стандартные студии вытянутой формы с одним окном. Однако попадаются планировки, заслуживающие внимания.
В студии площадью 30,6 м² коридор похож на аппендикс. Но в конкретно этом случае он удачно зонирует входную группу, создавая элементы приватности для жилого пространства. При этом здесь запроектировано достаточное количество мест для хранения вещей.
А вот студия площадью 31,5 м² приватностью похвастаться не может — вся жилая зона как на ладони. При этом здесь есть два окна. Но в данном случае это не станет преимуществом — второе окно выходит на балконы соседей.
Интересный вариант площадью 38,57 м² с террасой 5,67 м², которая обеспечит хорошую инсоляцию и видовые характеристики. А за счёт выделения спальной зоны эта планировка может быть рассмотрена как компактная «евродвушка».
Площадь 2-комнатных квартир евроформата варьируется от 30,47 до 65 м².
В планировке площадью 37,8 м² есть зона гардероба 2,9 м², большой совмещенный санузел 5,5 м² и кухня-гостиная 15,7 м². Спальня находится в некой нише, которая ограничивает вид из окна слева и справа.
В квартире площадью 40,27 м² запроектирована терраса 5,67 м², на которую можно выходить из обеих комнат. Благодаря такой особенности инсоляция в квартире должна быть замечательной в любое время года.
Планировки, в которых стабильно появляется второй санузел, начинаются от 54,7 м². Поэтому и получается, что, допустим, в квартире площадью 41,7 м² он есть, а в квартире 51,6 — нет.
Причём в более скромном варианте даже спроектирована полноценная мастер-спальня с гардеробом, да ещё и приватная зона отделена от общей.
В самых больших «евродвушках» уже везде представлены мастер-спальни с гардеробными вытянутой формы. При этом удивляет количество окон. Если в квартире 55,20 м² за счёт того, что она угловая, ещё удалось разместить третье окно, то в планировке 65 м² окна всего два! Ну, и непонятно, зачем второй санузел, который даже больше, чем «хозяйский».
В ЖК «Страна Озёрная» «евротрёшки» начинаются от 48,7 м².
Рассмотрим вариант площадью 53,6 м². Из очевидных минусов — только один санузел и кухня-гостиная, которая находится в противоположном углу от входной двери. Из плюсов — квартира угловая с пятью окнами.
Кому актуальны балконы, подойдут планировки с двумя или тремя балконами.
Интересно выглядит планировка площадью 59,9 м² с тремя санузлами и двумя полноценными мастер-спальнями. Особенно хочу отметить, как удачно отделены гостевая и приватные зоны. Гостям не нужно будет покидать периметр кухни-гостиной.
Или вариант с панорамными угловыми окнами.
Любителям редких форматов может понравиться угловая планировка площадью 68,60 м² с террасой, которая проходит вдоль всей квартиры и «съедает» 15 м² площади. Хорошая инсоляция гарантирована. Правда придётся пользоваться всего одним санузлом.
Квартиры от 77,9 м² представлены в виде вытянутых «распашонок» на две стороны. В некоторых вариантах предусмотрены балконы.
Варианты евро-4 варьируются от 71,9 до 105,3 м² и выделяются большим количеством окон.
Планировки — преимущественно угловые с двумя санузлами.
Квартиры более 90 м² имеют уже 6-7 окон. В некоторых случая предусмотрен балкон.
Удачной выглядит планировка площадью 96,6 м², окна которой выходят на две стороны. Здесь полноценная мастер-спальня и три санузла. Гостевая и приватная зоны разделены.
Представлены варианты с террасой, проходящей вдоль всех окон квартиры.
В секции 6 запроектировано два двухуровневых пентхауса площадью по 150 м².
В доме «Байкал» ЖК «Страна Озёрная» предусмотрено 3 вида отделки:
⚒ Базовая отделка/предчистовая (shell and core). Сюда входят трассировка межкомнатных стен и перегородок, cтальная сейфовая дверь, подводка коммуникаций, установка приборов отопления.
⚒ Отделка white box предполагает штукатурку стен, цементо-песчаную стяжку, окна и подоконники, стальную сейфовую дверь, установку приборов отопления, подводку коммуникаций, разводку электричества, сантехнику. К этому варианту дополнительно можно заказать готовую отделку Ultraloft только в ванной. Будет выведена разводка электричества и отопления, выполнена стяжка пола, стены выровнены под нейтральное светлое цветовое решение.
⚒ Дизайнерский ремонт в трёх оттенках. В любом варианте предусмотрены полы из керамогранита и инженерной доски, натяжные потолки, обои под покраску, межкомнатные двери, разводка электричества, окна и подоконники, сантехника, система «Умный дом» (управление домофоном, датчики протечек, отключение света в квартире).
В квартирах без отделки комплект системы «Умный дом» будут выдавать отдельно.
В доме «Байкал» секции 1-7 будут без отделки, и здесь её можно дозаказать. Стоимость white box — 30 000 руб./м², ultraloft — 10 000 руб./м², чистовая отделка с дизайнерским ремонтом — 70 000 руб./м².
Секции 8-9 — с отделкой. Отказаться от неё нельзя.
На момент написания обзора квартиры в доме «Байкал» с учётом скидок по программам представлены в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 318 308 руб.; минимальный бюджет — 13,99 млн. руб;
💰 максимальная цена за 1 м² — 551 159 руб.; максимальный бюджет — 37,09 млн. руб;
💰 средняя цена за 1 м² — 400 698 руб.; средний бюджет — 23,52 млн. руб.
На данный момент распродано 36% квартир.
Анализ цен строящихся ЖК в локации
Минусы
❌ Есть секция с большим количество квартир на этаже;
❌ соседство с промзоной;
❌ маленький паркинг — коэффициент 0,3;
❌ только 24 кладовых;
❌ окна части квартир будут выходить на бывшее здание «Дельфин» и бизнес-центр;
❌ сад будет сдан со 2 очередью;
❌ стройка до 2027 года.
Плюсы
✅ Высота потолков;
✅ индивидуальная архитектура, дома переменной этажности;
✅ метро в 5 минутах;
✅ закрытый двор, свободный от машин;
✅ малое количество квартир на этаже, кроме 1 секции;
✅ возможность выбора варианта отделки;
✅ редкие форматы жилья;
✅ есть видовые квартиры;
✅ транспортная доступность;
✅ развитая инфраструктура в радиусе 3 км;
✅ детские сады и школы в округе;
✅ ежечасное патрулирование территории службой охраны;
✅ парковые зоны в округе;
✅ ведущие вузы страны в доступности;
✅ надёжный застройщик — все 29 домов сдали без задержек.
Резюме
ЖК «Страна Озёрная» имеет большое количество положительных моментов: максимальная близость к удобной ветке метро, транспортная доступность, высокие потолки, удобные планировки, развитая инфраструктура в округе и др.
При этом есть и недостатки: прямо под окнами находится здание бывшего ЦНИИ. Отнесу к минусам также строительство 14-этажного бизнес-центра, промзоны, маленькое количество парковочных мест и кладовок.
Благодаря архитектуре и внутреннему обустройству комплекс будет выгодно отличаться от других ЖК в локации. Пожалуй, по уровню комфорта его единственный реальный конкурент — это «Level Мичуринский». Хотя и здесь сравнение не совсем корректное с учётом отличий в этажности, количестве квартир на этаже, окружения и удалённости от метро.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Мичуринский парк»
ЖК «Квартал на Никулинской»
ЖК «Мещерский лес»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!