На первый взгляд, понятие «коммерческая недвижимость» прозрачно и просто для понимания. Недвижимость, что используется для коммерческой деятельности, извлечения дохода или прироста капитала – логично и ясно. Однако начинающего инвестора нетрудно поставить в тупик двумя-тремя уточняющими вопросами. Какие виды недвижимости входят в эту обширную категорию? Почему апартаменты относятся к коммерческим объектам, а квартиры – нет? Хотя квартиры не менее активно используются в коммерческих целях и приносят стабильный доход. Наконец, на какие активы прежде всего нужно обратить внимание потенциального покупателя и какой среди них можно назвать наиболее оптимальным? Об этом и пойдет речь в сегодняшнем материале.
Виды коммерческой недвижимости
Обилие направлений для вложения в коммерческие площади делает эту сферу максимально обширной и распространенной среди инвестирующих в недвижимость. Условно здесь можно выделить следующие виды.
- Торговая недвижимость или ритейл – то, что чаще всего приходит на ум при разговорах о коммерции. Сюда входят пространства, предназначенные для розничной торговли потребительскими товарами, организации общественного питания или оказания развлекательных услуг.
Под таким сегментом подразумевается: стрит-ритейл – торговые помещения на первых этажах с отдельным входом и витриной; ТРЦ, отдельно стоящие магазины, кафе, рестораны, клубы и прочее. Американская компания по управлению инвестициями Cohen & Steers ставит торговую недвижимость на первое место в собственном рейтинге популярных секторов инвестиций в недвижимость. На ритейл приходится 36% от общего объема вложений.
- Офисная недвижимость – второе место в вышеуказанном рейтинге C&S, 35% от общего объема инвестиций. Это здания и помещения под офисные пространства: от больших бизнес-центров до отдельных коворкингов и малогабаритных офисов.
- Резидентная недвижимость – третий по популярности сегмент, составляющий 14% в рейтинге C&S. Сюда, согласно описанию компании, относится частная недвижимость под сдачу постояльцам для временного или постоянного проживания – квартиры и апартаменты. Сделаем оговорку, что квартира, по российскому законодательству, де-юре имеет статус жилья и к коммерческой недвижимости формально не относится.
- Индустриальная или производственная недвижимость – четвертое место рейтинга с результатом 8%. Этот крупный сектор включает в себя промышленные здания и сооружения производственного назначения и складские помещения – от крупных складов промышленного масштаба до отдельных кладовых.
- Отельная недвижимость – 2% от общего объема инвестиций. Вбирает в себя все виды гостиничных объектов. Отмечу при этом что такой отечественный формат, как апарт-отели, хоть и напрямую относящийся к гостиничной недвижимости, сюда не входит. Собственниками традиционных отелей чаще всего выступают один-два человека. Тогда как количество собственников апарт-отеля ограничено его номерным фондом. Иначе говоря, совладельцев такого объекта десятки-сотни. По этому принципу логичнее отнести апарт-комплексы в вышеуказанную категорию резидентской недвижимости. Я бы сказал, такой вид коммерческих объектов занимает нишу на стыке двух сегментов.
Приведенный перечень не закрыт и не дает исчерпывающего представления о всех видах коммерческой недвижимости. За скобками остались земельная недвижимость, включая сельскохозяйственные и лесные угодья; инфраструктурная недвижимость, куда входят электростанции, порты, причалы, свалки, паркинги, рекламные щиты и прочее; социальная недвижимость: частные медцентры, пансионаты, школы, детсады и так далее.
Тем не менее этой информации хватит для общего понимания сферы коммерческой недвижимости. Остается ответить на вопрос: куда инвестировать? Какие активы в этом направлении наиболее эффективны?
Оптимальный актив
Автор этих строк опробовал множество сегментов коммерческой недвижимости как инвестор или предприниматель: торговые площади, паркинги, офисы. С недавнего времени в мой список добавились кладовки, о чем позже расскажу отдельно. Выделить один наиболее эффективный актив затруднительно – в каждом есть свои плюсы и минусы.
И все же по совокупности преимуществ, по оптимальности соотношения уровня риска и доходности я выбираю для себя сервисные апартаменты. Юниты в апарт-отелях моей инвестиционно-строительной компании Inreit не первый год остаются опорным активом в моем портфеле. Почему я, как инвестор, сделал ставку на собственный продукт? На то есть ряд объективных причин.
- Неизменно высокая загрузка апарт-отелей Inreit за счет отличных локаций и растущего турпотока в Петербург и Москву.
- Возможность стабильной сдачи апартаментов как в долгосрочную, так и в посуточную аренду.
- Доходность на уровне 12% годовых на руки.
- Рост стоимости юнитов до 40% только за счет редевелопмента и впоследствии стабильное удорожание на 10-20% в год.
- Абсолютно пассивный доход: все обязанности по поиску и обслуживанию гостей берет на себя наша управляющая компания.
- Минимальный уровень риска: неоднократно проверенный застройщик и УК с подтвержденными показателями заполняемости отелей и доходности собственников.
- Высокая ликвидность готовых апартаментов и темпы перепродажи сроком один два-месяца.
За счет чего достигаются такие результаты, я писал в статье о секрете метода Inreit и в материале о работе нашей УК.
Если вам, как и мне, подходит такой актив, ознакомьтесь с текущими объектами для вложения на официальном сайте. Дополнительную информацию об актуальных предложениях и акциях для инвесторов я размещаю в своем телеграм-канале. Подписывайтесь, друзья, и до новых встреч!
