В предыдущей статье о будущем рынка жилой недвижимости в 2024 году ваш покорный слуга изложил наиболее выгодные, с его точки зрения, стратегии для инвестиций в эту сферу на текущий момент. В рамках заданной темы я не коснулся вложений в смежный рынок гостиничной недвижимости. Но спросите меня: «В какие квартиры лучше всего вкладывать деньги сегодня?» И получите ответ: «Лучше вкладывать в сервисные апартаменты». Так делаю сам и советую делать другим. Почему — поведаю ниже.
Как выглядит оптимальный актив
Имевшие опыт инвестирования в апарт-отели Петербурга или Москвы могут мне резонно возразить. Дескать, пробовали, знаем: годовая доходность от сдачи в аренду чуть выше, чем у квартир — 6-8% максимум. Отчасти они окажутся правы. Нынешние застройщики нередко декларируют более высокие показатели. На деле же доходность упирается в 8-процентный потолок, а чаще не достигает его.
Тем не менее такие результаты говорят о неверном выборе подрядчика, но не стратегии в целом. Я располагаю и другими примерами: в 2023 году собственники юнитов в апарт-отелях моей инвестиционно-строительной компании Inreit получили в среднем 12% годовых. Причем в двух из восьми отелей нашей сети по Петербургу средняя доходность составила 14 и 14,5% соответственно.
И это лишь одна из двух составляющих дохода инвесторов. Вторая заключается в росте цены на такую недвижимость. За счет капитализации владелец апартамента дополнительно зарабатывает во время его перепродажи. При реализации своих студий наши партнеры получали 30-40% годовых. Все это реальные кейсы.
В число владельцев доходных апартаментов производства Inreit входит и автор этих строк. Основную часть моего инвестиционного портфеля занимает продукт собственной компании. За последние 7 лет я приобрел более 30 таких помещений и останавливаться на достигнутом не собираюсь. Что мною руководит?
Эффективность любой инвестиции определяется разумным соотношением уровней доходности и риска. Выбирающий исключительно высокодоходные рисковые активы ходит по краю и однажды может потерять больше, чем вложил. Выбирающий только сверхнадежные низкодоходные инструменты теряет в прибыли и чаще всего не спасает свои сбережения от сгорания во время роста инфляции. Вывод прост: залог успеха — золотая середина.
Этой середины можно достигнуть путем диверсификации, то есть вложения в разные по уровню доходности и риска активы. Либо можно найти актив, оптимально сочетающий в себе минимальный уровень риска и максимальный уровень доходности в установленных рынком пределах.
За годы поисков такого актива в сфере доходной недвижимости я перепробовал создание гостевых квартир на базе расселенных коммуналок, перепродажу жилья и апартаментов с наценкой — в том числе за рубежом, флиппинг, покупку и сдачу в аренду коворкинга, субаренду коммерческих площадей.
В результате я убедился и продолжаю убеждаться, что сервисные апартаменты собственной компании дают мне то необходимое сочетание минимального риска, максимальной доходности, а кроме того — максимальной пассивности.
Секрет в методе
За счет чего средняя доходность сервисных апартаментов нашего производства вдвое выше, чем у большинства аналогичных компаний? Секрет кроется в особенности бизнес-модели. В отличие от большинства застройщиков мы не возводим апарт-отели с котлована, а занимаемся редевелопментом готовых зданий. Этот метод открывает возможности создавать гостиничные объекты в лучших, центральных локациях Москвы и Петербурга — там, где давно нет пятен под застройку. А заодно сокращает время строительных работ в два-три раза и общий бюджет.
Другие компании три-четыре года строят апарт-комплексы в удаленных от центра районах и закладывают все издержки в цену студий. Мы чаще всего менее чем за полтора года с момента выкупа зданий превращаем их в современные апарт-отели. При этом цены на студии нашего производства в историческом центре сопоставимы с ценами аналогичных по качеству студий в спальных районах.
Что из этого следует?
- Неизменно высокая загрузка апарт-отелей Inreit за счет отличных локаций и растущего турпотока в Петербург и Москву.
- Возможность стабильной сдачи апартаментов как в долгосрочную, так и в посуточную аренду.
- Доходность на уровне 12% годовых на руки.
- Рост стоимости помещения до 40% только за счет редевелопмента и впоследствии стабильное удорожание на 15-20% в год.
- Абсолютно пассивный доход: все обязанности по поиску и обслуживанию гостей берет на себя наша управляющая компания.
- Минимальный уровень риска: неоднократно проверенный застройщик и УК с подтвержденными показателями заполняемости отелей и доходности собственников.
- Высокая ликвидность готовых апартаментов и темпы перепродажи сроком один два-месяца.
Какие объекты сегодня предлагает инвестиционно-строительная компания Inreit для вложения, смотрите на официальном сайте. Дополнительную информацию об актуальных предложениях и акциях для инвесторов я размещаю в своем телеграм-канале. Подписывайтесь, друзья, и до новых встреч!
