Доля продаж сервисных лотов на рынке апартаментов увеличивается с каждым годом. В 2023-м, по подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Северной столице из общей массы проданных апартаментов 72% составили сервисные – на 9% больше, чем годом ранее. Нетрудно сделать вывод, что клиенты чаще рассматривают этот сегмент недвижимости как инвестицию и покупают ради получения пассивного дохода. Еще одна тенденция такова, что инвесторы чаще отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с управляющей компанией. К таким заключениям пришли аналитики Nikoliers. Рост целостности управления проектами выступает основным трендом на этом рынке, отмечают эксперты. В чем выгода сотрудничества с профессиональной УК по сравнению с самостоятельной сдачей? И кому довериться в поисках надежного и наиболее доходного варианта вложения? Об этом в сегодняшней статье.
Почему инвесторы выбирают УК
Каждый инвестор при выборе апартаментов вправе выбирать, какой доход и каким способом получать. Желающие сдавать помещение без посредников в своей массе ограничиваются долгосрочной арендой, чтобы сохранить пассивный характер инвестиции. Допустим, вы купили апартамент за 6 млн рублей и сдаете за 35 тысяч рублей в месяц. По итогам 12 месяцев получаете 420 тысяч – 7% годовых. Таков ваш потолок доходности. При этом вам придется тратить время на поиски арендаторов, самолично улаживать проблемы с соседями и решать бытовые вопросы.
Более интересные цифры получаются при сдаче апартаментов в посуточную аренду за время туристического сезона. Здесь доходность может достигать 15% годовых. Но в этом случае о пассивности речь не идет – вам предстоит полноценная работа в режиме 24/7. Поиск, заселение, обслуживание, выселение гостей, уборка и замена комплектующих, а иногда – и ремонт помещения. Все это требует определенных навыков и под силу не каждому. К тому же с частой сменой постояльцев риск порчи вашего имущества возрастает. А все издержки ложатся на вас.
Сделать доход более стабильным и действительно пассивным при сохранении приемлемой доходности помогает вариант сдачи с УК, то есть покупки сервисных апартаментов. Стандартная доля любой управляющей компании при сдаче помещения в аренду составляет до 30% от выручки. Сюда входит оплата коммунальных платежей и услуг работников – бронистов, горничных, консьержей. Почти все издержки, связанные с износом или порчей номерного фонда постояльцами, ложатся на плечи УК. После всех вычетов ваша доходность упадет на 3-5% по сравнению с вариантом самостоятельной сдачи в «посутку». Зато такая схема максимально проста, безопасна и по-своему прибыльна при условии выбора апарт-отеля в востребованной локации и эффективной УК. Осталось понять, как выбрать объект и обслуживающую его компанию верно.
Лидеры местного рынка
По подсчетам NF Group, в столице сервисных апартаментов Петербурге сегодня работают 12 операторов и УК. Часть из них создали сами девелоперы для управления построенными объектами. Коалиция застройщика и управляющей компании – на мой взгляд, наиболее удачный вариант для работы на этом рынке. Застройщика, передающего построенные им апартаменты в управление своей УК, можно назвать компанией полного цикла. Такая компания заинтересована в востребованности будущих юнитов, отчего изначально подбирает перспективные и привлекательные проекты. Другое дело, что не всем из них в силу разных причин удается достичь желаемой доходности.
В одной из недавних статей портал «Деловой Петербург» опубликовал топ-5 лидеров местного рынка УК, привязанных к строителям апартаментов в своем управлении: VALO Service – 3819 юнитов, YE’S – 900 юнитов, PSK Invest – 705 юнитов, «МТЛ-Апарт» – 660 юнитов и RBI PM – 374 юнита.
В сопутствующем тексте к рейтингу ДП указал, что лидерами в своей сфере эти компании стали благодаря показателям загрузки и доходности апартаментов. Среднегодовая заполняемость апарт-отелей в 2023 году составила 81% против 76,8% в 2022-м – добавляет издание со ссылкой на Nikoliers. Среднегодовая доходность номеров в управлении указанных компаний, как обычно, не уточняется.
Примечательно, что в составленный топ не попала УК Visioneer Property Group, управляющая апарт-отелями инвестиционно-строительной компании Inreit. Это не первый случай, когда нас обходят вниманием. Несложно предположить, почему: мы не скрываем доходность.
Наши показатели
Сегодня в управлении нашей УК около 500 номеров в созданных нами апарт-отелях под брендом Port Comfort. Уже по этому показателю мы должны были занять пятую строчку рейтинга. В Петербурге мы открыли восемь прошедших классификацию отелей — больше, чем кто-либо из участников топа. Средняя загрузка юнитов в наших объектах по итогам 2023 года составила 85%, а усредненная доходность достигла 12% годовых. Притом, что два из восьми петербургских объектов сети показали 14 и 14,4% соответственно.
Из года в год мы удерживаем первое место в Петербурге по показателю доходности. Поскольку в отличие от уважаемых коллег открываем инвест-отели исключительно в историческом центре, ориентированы в первую очередь на туристов и за время сезона сдаем номера преимущественно в посуточную аренду.
Однако для привлечения постояльцев и установления повышенных арендных ставок при максимальной заполняемости мало открыть отель в хорошей локации. Для этого требуется эффективная работа управляющей компании. Чтобы ежегодно удерживать высокие планки заполняемости и доходности наша УК постоянно работает с площадками бронирования и расширяет их число. Снижает влияние сезонности за счет базы корпоративных клиентов: туроператоры по договоренности обеспечивают групповые заезды в наши отели. Взаимодействует с близлежащими от наших объектов заведениями — экскурсионными бюро и ресторанами для улучшения сервиса и повышения привлекательности отелей. Развивает лидогенерацию за счет рекламы на собственном сайте, в соцсетях и сторонних ресурсах. Регулярно внедряет новые стратегии для повышения загрузки отелей.
Примечательно, что средняя годовая доходность наших отелей ежегодно росла после пандемии с увеличением туристического потока. По данным Смольного, число приезжих в 2021-м достигло 6,1 млн, в 2022-м — 8,1 млн, а в 2023-м — 9,4 млн человек. За эти периоды доходность юнитов Inreit достигала соответственно: 9,4%, 10,6% и 12% годовых.
В 2024-м администрация Северной столицы ожидает восстановления потока гостей как минимум до уровня рекордного 2019-го года. Тогда Петербург посетили 10,4 млн человек. Исходя из этих прогнозов и улучшения показателей работы нашей УК мы планируем достичь новой планки средней доходности по сети — 14% годовых.
Если вам хотелось бы получать такой процент от вложения в апартаменты, переходите по ссылке и ознакомьтесь с актуальными предложениями для покупки в Москве и Санкт-Петербурге.
