Часто бывает, что квартира куплена супругами в ипотеку — но фактически за нее платит только один из супругов. Как в этом случае делится недвижимость, если пара вдруг разведется?
Если не было брачного договора или каких-то особых обстоятельств, квартира — это совместная собственность супругов. Но, конечно, в каждом случае бывают свои нюансы.
Я перечислю самые распространенные ситуации, когда ипотека совместная, но платил за нее только один из супругов.
Он работает, она — домохозяйка
Классическая ситуация. Муж и жена, вскоре после того как поженились, купили квартиру в ипотеку. При этом работал только муж, он же вносил ипотечные платежи, а жена занималась домашним хозяйством. Через несколько лет, когда ипотека была выплачена, пара развелась. Чья в итоге квартира? Общая.
Если супруги не составляли брачный контракт или иных письменных договоренностей, то по закону эта квартира — их совместно нажитое имущество. Да, платил за нее муж. Но априори предполагается, что даже неработающая жена вкладывается в совместную жизнь другими, неденежными способами: обеспечивает комфортный быт, заботится о муже и детях. Впрочем, даже если это было не так, и жена занималась только походами по бутикам и СПА-салонам — для суда это не будет иметь никакого значения. Квартира делится между супругами в равных долях.
То же касается и мужей. Нередки ситуации, при которых ипотеку платит только жена — а муж вообще никак в этом не участвует или, хуже того, пропивает семейные деньги. Вообще, суд может принять во внимание, что муж приносит вред интересам семьи и общему имуществу — но судебная практика свидетельствует: в подавляющем большинстве случаев при разводе квартиру, скорее всего, разделят пополам.
При этом неважно, что ипотека и квартира оформлены только на одного супруга — и в выписке из ЕГРН стоит тоже только одно имя. Правда, с сентября 2022 года суд может уменьшить долю супруга, который совершил недобросовестные действия с общим имуществом — например, продал без согласия второго супруга.
В квартиру вложены личные деньги
Часть квартиры, которую супруг купил на свои личные средства, принадлежит именно ему. Личные средства, в данном контексте — это добрачное, унаследованное или подаренное имущество или деньги.
Пример: жена продала свою добрачную квартиру, чтобы внести большой первоначальный взнос за ипотеку, а оставшийся кредит они с мужем платили уже в браке. По закону доля недвижимости, пропорциональная этой сумме, принадлежит только ей. Совместно нажитым имуществом в этом случае будет считаться остальная часть квартиры — и, соответственно, разделу подлежит только она. Если муж будет возражать, у жены должны быть доказательства. Например, договор купли-продажи добрачной квартиры и выписка о движении денег на банковском счете.
Если супруг, который вложил в погашение ипотеки личные средства, не сможет доказать, что это именно его, а не общие деньги — вся квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Я здесь добавлю еще кстати: часто забывают, что у супругов в браке общее не только имущество, машины и квартиры — но и долги. И признать долг супруга его личным долгом бывает нелегко. Допустим, муж взял кредит “на ремонт” без ведома жены, а потом прокутил или проиграл эти деньги. Этот кредит по умолчанию будет считаться общим. При разводе долговые обязательства будут поделены между обоими супругами — если только жене не удастся доказать то, что в семью из этих денег ничего не попало.
Вообще, сейчас стало еще труднее разбираться с кредитами, взятыми в браке — с той же ипотекой. Даже когда супруги решают разделить долги сами, по взаимному согласию — это часто не дают сделать сами банки.
Вот как раз сейчас наш юрист Мария Русанова разбирается в ситуации клиентов. Пара развелась, они поделили имущество: жена остается в ипотечной квартире, выплачивает мужу компенсацию и оставляет за собой обязанность погасить оставшуюся часть ипотеки. Суд все утвердил. Но банк, где они брали ипотеку, потребовал оставить мужа созаемщиком. В итоге платит ипотеку, по мировому соглашению, только жена — но созаемщиков по кредиту двое, на весь оставшийся срок ипотеки. В общем, абсурд.
У супруга изначально была ипотека
Тоже частая ситуация. Допустим, женщина вышла замуж за мужчину, у которого была ипотечная квартира и переселилась к нему. Тот, как аккуратный и добросовестный заемщик, продолжал погашать свою ипотеку. Через несколько лет супруги развелись. Как тут быть с недвижимостью? С одной стороны, муж купил квартиру еще до брака — то есть это добрачное имущество, которое не делится при разводе, да и кредитные обязательства были исключительно на нем. С другой стороны, супруги жили вместе несколько «ипотечных» лет — и, получается, муж гасил ипотеку уже из общих денег.
В этом случае при разводе сама квартира разделу не подлежит, она так и останется собственностью мужа. Однако жена имеет право подать в суд и вернуть половину платежей по ипотечному кредиту, внесенных за период совместного проживания — независимо от того, кто сколько в это время зарабатывал. То же и в отношении мужчины, который женился на даме с ипотекой.
Отношения были не зарегистрированы
Мужчина и женщина много лет жили вместе, но да ЗАГСа так и не дошли. В период совместного проживания купили квартиру в ипотеку, оформив ее на мужчину, и тот аккуратно вносил ипотечные платежи. Через несколько лет они разошлись. Что с квартирой?
Тут все неоднозначно. Если женщина сумеет доказать, что ее деньги тоже вложены в первоначальный взнос или погашение кредита — то сможет требовать компенсации. Если нет — увы. Например, пара несколько лет жила вместе “как муж и жена”, он работал и обеспечивал их обоих, в том числе платил за ипотеку, она вела хозяйство, потом развелись. Квартира будет принадлежать мужчине: домашний труд женщины, приготовление еды, стирка и уборка в этом случае для суда не будет ничего значить.
Выводы
Главных выводов два.
Первое. Почти все проблемы с разделом имущества в браке решает брачный договор — но при заключении брака меньше всего хочется думать о том, кто что кому будет должен при разводе. Большинство предпочитают строить отношения на любви и доверии, и это в целом правильно — но тогда надо быть готовым к возможным неожиданностям при разводе и разделе имущества.
Второе. Если вы использовали для приобретения общего имущества, в том числе для погашения ипотеки, свои личные средства: от продажи добрачного имущества, унаследованные или подаренные вам — соберите и храните документы, подтверждающие это. Если имущество придется делить в суде, документы будут иметь решающее значение.
Другие статьи по ипотеке:
✅ «Отберут квартиру и выселят»? Что будет после того, как вы перестанете платить ипотеку
✅ На самом деле это еще один кредит! Чем грозят ипотечные каникулы
✅ Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если супруга хочет в ней остаться
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?
✅ "А теперь сами погашайте мою ипотеку!": разбираем вопиющий случай
