Ипотечные каникулы очень часто воспринимаются людьми именно как каникулы — то есть отдых, временное прощение долгов. На самом деле, это не так.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Сразу скажу, что я не люблю эту программу. Думаю, что примерно такая же позиция у большинства специалистов, которые «варятся» внутри рынка недвижимости. Причина очевидна. Мы каждый день сталкиваемся с простыми людьми, которые по неопытности соглашаются на «выгодные» условия каникул — и в итоге только усугубляют свое положение.
Да, в редких случаях ипотечные каникулы взять можно — но в 99% случаев я советовала бы даже не смотреть в эту сторону. Если наступили трудные времена, и нечем платить ипотеку, почти всегда лучше выбрать другое решение. И вот почему.
Это еще один кредит
Давайте на конкретном примере. Допустим: у вас остаток ипотеки в 1 миллион рублей, ежемесячный платеж 20 тысяч рублей, и вы хотите взять ипотечные каникулы на 6 месяцев, с июля по декабрь включительно — с тем, чтобы до конца года вообще ничего не платить. Хотите взять передышку, чтобы найти новую работу, например.
Банк одобряет вам ипотечные каникулы с нулевым платежом. И переносит свою недополученную прибыль за эти полгода, 120 тысяч рублей, в «хвост» вашего долга. То есть, с января ваш долг составит уже не 1 млн рублей, а 1 120 000 рублей. Но и это еще не все. На всю эту сумму каждый день будут начисляться проценты, то есть вы получите, по сути, дополнительный кредит.
Да, вы сможете выбрать: увеличить платеж — или оставить платеж тем же, что был, и увеличить срок кредита. Но надо иметь в виду, что срок может увеличиться не на 6 месяцев, а на год или больше. Причины могут быть указаны разные. Например, то, что «по кредитной политике банка клиент с данным доходом может обслужить увеличенный кредит только в указанный срок».
Погашение ипотеки «с хвоста»
Стандартное допсоглашение к кредитному договору предусматривает, что клиент сначала возвращает все льготы и неустойки, потом проценты, а потом тело кредита. Чувствуете подвох? Все ваши досрочные выплаты пойдут именно в погашение долга, который накопился за время ипотечных каникул — а львиную долю этого долга составляют именно проценты.
Огромный подводный камень в этой ситуации, о котором не все знают — погашение ипотеки маткапиталом. Когда клиент во время или после ипотечных каникул вносит сумму материнского капитала на частично-досрочное погашение ипотеки, то по умолчанию сначала погашается вся льготно-процентная часть, а уже потом тело кредита.
Нехороший след в кредитной истории
Специалисты банка вам скажут, что ипотечные каникулы никак не влияют на кредитную историю клиента. Исходя из практики, отвечу: это не так. Во-первых, на сам срок ипотечных каникул вас вносят в список неблагонадежных заемщиков. Во-вторых, после льготного периода у вас в кредитной истории отображается то, что вы брали каникулы, все банки это видят. И реагируют по-разному: кто-то просто более внимательно начинает вас проверять, а кто-то просто сразу пишет отказ по заявке. То, что после ипотечных каникул (даже если ты их не брал фактически, а просто подал заявку) труднее взять новый кредит — это факт.
Вместо ипотечных каникул могут навязать другую программу
Сейчас этого меньше, а еще год-два назад были просто массовые жалобы на банки. Человек подает заявку в банк на ипотечные каникулы, а в результате подписывает документы на другую программу — например, на реструктуризацию, причем с крайне невыгодными условиями. И отказаться от этой программы клиент уже фактически не может.
Есть случаи, когда клиенту предлагают «кредитные каникулы» через смс или по телефону. При этом условия и новый график платежей человек не видит: он просто подтверждает свое согласие, и ему приходит на телефон сообщение: «С такого-то числа у вас будет такой-то платеж». Человек начинает что-то понимать, когда по прошествии нескольких месяцев его ежемесячный платеж увеличивается, например, вдвое.
Если вы все-таки хотите взять ипотечные каникулы
Чтобы минимизировать все риски, придерживайтесь нескольких правил.
1. Просите отсрочку по уплате процентов. Это самый выгодный вариант из возможных. Банки часто предлагают отсрочку по уплате основного долга. И люди подписываются, не понимая, что их ежемесячный платеж уменьшится на сумму основного долга, то есть совсем ненамного. Особенно это ярко видно, если кредит недавний.
Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 20 тысяч, и 17 тысяч из них проценты. Если вы попросите отсрочку основного долга, то будете платить все каникулы по 17 тысяч — не особенное облегчение, правда? А вот если у вас отсрочка по уплате процентов — то вы будете платить в каникулы по 3 тысячи ежемесячно. Это уже легче. Конечно, в этом случае сумма кредита увеличится, о чем мы говорили раньше — но все-таки не так, как если бы вы не платили в каникулы совсем.
2. Внимательно читайте дополнительное соглашение. В нем должно быть четко указан вид отсрочки и прописан график платежей до конца срока. Очень желательно в этом допсоглашении прописать возможность нормального погашения маткапиталом, чтобы он был зачтен именно в сумму основного долга.
3. Не вносите никаких платежей по смс-уведомлениям. Платежи по новому графику вносите только после подписания этого самого графика. Причем обоюдного подписания! Иначе в суде, если что-то пойдет не так, ничего не докажете.
4. Старайтесь оговорить все условия сразу. Всем всё должно быть понятно — договаривайтесь корректно, но максимально четко, каждая договоренность должна быть прописана.
И еще раз скажу: если у вас есть возможность не брать ипотечные каникулы — не берите.
Другие статьи про ипотеку:
✅ Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если супруга хочет в ней остаться
✅ Со страховкой к горлу. Как банковские менеджеры обрабатывают ипотечников
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?