Обещала написать.
В комментариях к статье о продаже ипотечной квартиры уважаемая подписчица рассказала вот такую любопытную историю. Мужчина продал ипотечную квартиру, получил от покупателей деньги в полном объеме — но погашать кредит отказался и после перехода права собственности предложил покупателям продолжать вносить платежи согласно графику.
История, конечно, очень странная.
И я, откровенно говоря, даже не вполне понимаю, как такое могло произойти. У меня есть две версии.
- Маловероятная — о сговоре сотрудников банка. Если покупатель брал ипотеку в том же банке, в котором и продавец — то все деньги проходили по счету, и какой-то мухлеж здесь без содействия банковских сотрудников просто невозможен.
- Более вероятная — о нарушении элементарных норм безопасности сделки. Продавец был очень ушлый, а покупатель — крайне наивный и доверчивый. Не знаю, заключался ли там вообще какой-то договор. Возможно, деньги передали на погашение ипотеки просто так — в расчете на порядочность продавца, чем тот удачно и воспользовался.
Я очень удивилась, когда прочитала комментарий подписчицы с этой историей.
За все 15 лет, которые мы занимаемся продажей ипотечных квартир — а это сотни сделок! — у нас не было ни одного случая, когда бы продавец отказался гасить свою ипотеку.
Но мы, конечно же, стараемся максимально обезопасить покупателя:
✅ Подписываем с продавцом договор, предварительный или отлагательный, с жесткими условиями: деньги, которые покупатель передает продавцу на погашение ипотеки, сразу обозначаются в договоре как часть стоимости квартиры, он не имеет права их никуда расходовать. В ином случае он должен вернуть увеличенную сумму, иногда даже двойную.
✅ Перечисляем деньги, равные остатку долга, на счет продавца — и заходим вместе с ним в кассу, убедиться, что он перевел их именно на погашение кредита. Просто отдать деньги продавцу и никак не проконтролировать, что он будет с ними делать — рискованно.
✅ Потом ждем, когда деньги придут в банк, а продавцу выдадут справку о погашении долга и закладную. На этом этапе он не имеет права «передумать» продавать квартиру, это тоже прописано в договоре.
✅ Регистрируем переход права собственности и перечисляем остаток средств продавцу.
Некоторые люди, покупая ипотечную квартиру также на ипотечные деньги, боятся «двойного обременения».
На самом деле это просто расхожее выражение, которое не имеет под собой реальных оснований: на одну квартиру в Росреестре может быть зарегистрировано только одно обременение. Если залоговая квартира покупается в ипотеку, то с нее сначала надо снять первое обременение, и только после этого можно будет зарегистрировать второе.
В общем, бояться покупать ипотечные квартиры не надо — сейчас это обычная практика. Но разумная осторожность при этом точно не помешает.