Статистика говорит, что за последний год в России сильно вырос объем просрочек по ипотеке. Что делать, если ипотечная ноша стала для человека неподъемной? Можно ли в этом случае продать квартиру — и какие риски надо при этом учитывать?
Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно. И это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка, у нас каждый второй клиент приходит именно с таким запросом. Другое дело, что здесь есть свои особенности, которые надо знать.
⏏️ Для тех, кто впервые на этом канале: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Надо ли вообще продавать?
Есть люди, которые продают и покупают жилье легко, в том числе ипотечное: для них это просто рабочий способ решить свои жилищные задачи. Свежий пример. На днях к нам пришел клиент, который хочет продать свою ипотечную хрущевку, погасить долг перед банком — а оставшуюся сумму вложить в качестве первоначального взноса и купить новостройку по семейной ипотеке.
На руках у него останется около 2 миллионов, то есть реализовать свою схему он вполне сможет. Другое дело, что к тому времени могут опять закрыть лимиты по семейной ипотеке — но человек ничем не рискует: жить ему есть где, и в этом случае он просто положит деньги в банк.
Но во многих случаях продажа ипотечной квартиры — это вынужденный шаг. Квартира, купленная несколько лет назад в ипотеку под низкую ставку — это в нынешних условиях просто сокровище: ставки на вторичку за несколько лет выросли примерно на 20 пунктов.
Это 4 года назад можно было легко продать одну ипотечную квартиру — и тут же купить другую. Выбор на вторичном рынке был большой, ставки низкие, цены приемлемые. Сейчас все разительно изменилось.
Поэтому люди, которые несколько лет назад купили себе квартиру под ставку 7-8% годовых, не хотят лишиться ценного актива — и изо всех сил стараются не допускать просрочек. Особенно если это единственное жилье.
Но ситуации бывают разные. И нередко лучшим выходом из ситуации бывает именно продать ипотечное жилье — причем самостоятельно, а не через банк.
Мы недавно так продавали однушку на Белореченской (напомню, что я работаю на рынке Екатеринбурга). Клиентка, одинокая мама с ребенком-дошкольником, покупала ее в 2020 году под 8,2%, и все это время аккуратно выплачивала ипотеку. В этом году у нее начались серьезные проблемы со здоровьем, работать стало тяжело, пошли просрочки по ипотеке. Сначала она их гасила, хотя и с опозданием. А потом поняла, что уже просто не вытягивает и решила переехать к маме в область, благо что мама была только рада.
Так вот, она в панике пришла к нам за советом: что теперь делать с ипотекой? Для меня было удивительно — но она не знала, что ипотечную квартиру можно просто продать! В ее сознании ипотека была как некое пожизненное рабство, что ли: ты или платишь 20 лет каждый месяц обозначенную сумму — или у тебя забирают жилье.
Мы продали ее квартиру за 2 месяца. На руках после погашения ипотеки у нее осталось около 1,2 млн рублей. Да, это не так много — но если бы она махнула на все рукой, и продажей квартиры со временем занялся бы сам банк, у нее не осталось бы вообще ничего. Банк всегда продает проблемное ипотечное жилье существенно ниже рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. И заемщик часто остается без квартиры и без всяких денег. А иногда еще и с долгом — если вырученной суммы не хватает на покрытие ипотеки, пеней и штрафов.
Как продавать ипотечную квартиру
Раньше была масса способов. При нынешней ключевой ставке осталось только два:
👉 Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. И сейчас найти такого покупателя существенно легче, чем еще несколько лет назад: количество наличных денег в стране сильно увеличилось и пока только растет. Это разные выплаты, сертификаты, серьезно увеличившиеся зарплаты у части населения — например, у инженеров в ОПК.
👉 Оформить «перезайм» на другого ипотечника. Еще несколько лет такое можно было бы сделать практически в любом банке — теперь только у Сбера, по программе «Сохранение ставки продавца». Суть программы: кредит и собственность переоформляются с сохранением всех условий кредитного договора продавца. Остальную сумму покупатель выплачивает продавцу наличными. Таких покупателей не так много, но они тоже есть.
Ну, и вариант, при котором квартиру продает сам банк. Как я уже сказала, крайне нежелательный.
Риски при продаже ипотечной квартиры
Принято считать, что в основном при купле-продаже ипотечной недвижимости рискует покупатель. В целом, это правда. Поэтому мы всегда предпринимаем дополнительные меры обезопасить сделку, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее — даже если выступаем на стороне продавца. Это в интересах обоих сторон. Да и найти хорошего покупателя так гораздо легче.
Но у продавцов тоже есть свои риски.
👉 Риск не перекрыть долг. Если сумма основного долга большая, плюс человек не платит уже несколько месяцев и копит пени и штрафы — это очень опасная ситуация. И здесь надо принимать экстренные меры. Во-первых, договариваться с банком, чтобы остановить начисление пеней. Во-вторых, выставлять квартиру на продажу. В-третьих, сделать все, чтобы продать объект по максимальной цене, возможной в этом случае: прибрать-подкрасить-подклеить, подготовить все документы, заранее разобраться с «узкими местами»: прописанные отказники от приватизации, вложенный маткапитал и т.п.
👉 Сделка может затянуться. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж. А сделка перенеслась на месяц или на два. И человек попадает в долговую яму.
Особенно это касается сделок, где требуется оформление каких-то дополнительных документов. Те же квартиры с вложенным маткапиталом, где требуется наделение детей долями и решение опеки. Вот этот последний момент — это фактор икс.
Например, опека может не разрешить продать квартиру. Да, вот так просто. Родители, например, на семейном совете решили, что ипотеку им тянуть тяжело, они продадут квартиру и временно переедут к бабушкам-дедушкам. А органы опеки не дадут разрешения на продажу квартиры — ведь «условия детей же при этом не улучшаются». То, что людям реально тяжело выплачивать кредит, и они могут упасть в долговую яму, никого не интересует. Иногда нам приходилось в этих случаях придумывать такие схемы, которым позавидовал бы Джеймс Бонд. Но все это, естественно, требует времени.
Даже если все идет идеально и нигде нет проволочек — сама процедура продажи ипотечной квартиры с вложенным маткапиталом всегда несколько длиннее, от 2 недель до 2-3 месяцев. Это надо понимать и покупателям, и продавцам.
Как продавать ипотечную квартиру при разводе
Как ни печально, это один из самых популярных вопросов, которые мне задают по теме ипотеки вообще. Если по делу: в большинстве случаев супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту. В случае развода есть несколько схем решения вопроса с ипотечным жильем:
- супруги продают квартиру, погашают долг по кредиту и делят оставшиеся деньги пополам;
- один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого;
- пара платит по ипотеке и дальше (как договорятся), а после полного погашения кредита продают квартиру и делят деньги.
Есть мнение, что квартира при разводе супругов делится между ними пополам. Если дело рассматривается в суде — то нет. В этом случае учитывают, с кем остаются дети, кто преимущественно погашал кредит, когда куплена квартира и другие факторы. В общем, это большая тема — и по ней, наверное, стоит высказаться отдельно и подробно.
Если подводить итоги.
Продажа ипотечной недвижимости — это в наше время совершенно обычная практика. В ней есть свои особенности и определенные сложности, но опытные специалисты с такими задачами справляются легко: я повторю, сейчас с этим в агентства недвижимости обращается каждый второй.
И если проблема назрела: тянуть ипотеку стало тяжело, а других способов исправить ситуацию нет — продавайте. Чем быстрее вы будете действовать, тем успешнее решится вопрос. И тем больше денег у вас останется на руках.
🔔 Если вам надо оформить ипотеку — пишите мне на WhatsApp: +79089250595. Сделаем для Вас лучшее из возможного в этот непростой период!
Другие полезные статьи по ипотеке:
✅ «Отберут квартиру и выселят»? Что будет после того, как вы перестанете платить ипотеку
✅ «Вы злостный неплательщик, у вас 8 копеек долга»: реально ли получить ипотеку самостоятельно?
✅ На самом деле это еще один кредит! Чем грозят ипотечные каникулы
✅ Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если супруга хочет в ней остаться
✅ Со страховкой к горлу. Как банковские менеджеры обрабатывают ипотечников
