Недавно Госдума приняла закон, по которому заемщик сможет продавать ипотечное жилье без участия банка. Значит ли это, что банк больше не имеет права «забрать квартиру» у должника? И чем кончится дело, если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, и у него начнет копиться просрочка?
На самом деле в законе этом нет ничего революционного. Я, откровенно говоря, вообще не понимаю, зачем понадобилось его принимать: по сути он в нынешних реалиях ничего не меняет. Мы и раньше прекрасно продавали квартиры в залоге, никаких проблем с этим не было.
Что касается просрочки по ипотеке — алгоритм действий банков остается прежним. И поскольку совсем не многие люди знают о том, что происходит после того, как человек перестает платить за ипотеку — давайте об этом поговорим подробно.
Что такое просрочка по ипотеке
Как объясняет наш ипотечный брокер Мария Гуркина, с точки зрения банков просрочки бывают разные.
📍 Просрочка недельная. Ее иногда называют технической. Она составляет от 1 до 6 дней и, как правило, происходит по какой-то случайности: например, человек просто забыл заплатить. Или не забыл, но по рассеянности неправильно округлил сумму платежа — и платеж не прошел. Или он упустил из виду, что деньги между банками могут идти до 3 дней, перевел нужную сумму в сам день платежа — и деньги к моменту списания еще не поступили на счет.
Такая просрочка считается незначительной. Да, пени все равно начисляются — но их немного, и банки пока не бьют тревогу и не считают заемщика должником. Крупные банки могут в этот период даже не позвонить.
📍 Просрочка до 30 дней. В банковской сфере ее иногда именуют ситуационной. Месяц — это пока еще тоже не критический срок, и если успеть в течение 30 дней внести платеж, ничего страшного не случится. И даже пеней еще набежит не так много. Эта просрочка, конечно, обязательно отразится в кредитной истории — но банки, при прочих хороших данных, на нее практически не обращают внимания.
📍 Просрочка до 60 дней. Вот это для банков уже проблема. Просрочка больше 60 дней в кредитной истории серьезно портит эту самую историю — и потом человеку могут долго отказывать в кредите, несмотря на белую зарплату и официальную работу.
Дальнейшие просрочки воспринимаются банками как красные линии. У всех банков эти линии свои: кто-то обращается в суд уже после 3 месяцев просрочки, кто-то ждет до полугода. Но просрочка в 6 и более месяцев — это однозначно предел для всех банков. И черная метка в кредитной истории на несколько лет.
Когда банк «отбирает квартиру»
Есть такой миф: как только просрочишь платеж на день — банк заберет квартиру. Конечно, это не так. Да, с одной стороны, для банков просрочки по кредитам очень неприятны: они ведь при этом обязаны резервировать часть собственных денег в размере просроченной задолженности на спецсчетах, то есть вывести эти деньги из оборота.
Но с другой стороны, «забрать квартиру» у должника — это на самом деле долго и хлопотно. Смотрите сами: сначала банку надо обратиться в суд, потом передать решение суда в ФССП, потом, после открытия исполнительного производства, выставить квартиру на торги через Росимущество. Если продажа на торгах не состоялась, надо выставлять снова.
В общем, для банков это лишняя головная боль, и они стараются решить проблему до этого этапа. Каким образом?
Звонить заемщику, созаемщикам и поручителям, узнавать причины, напоминать, требовать. Предлагать какие-то варианты решения проблемы — те же кредитные каникулы, которые, к слову, совсем не подарок. Алгоритм тут у всех банков примерно одинаковый, разница только в сроках. Если это небольшой коммерческий банк, и сформированная просрочка для него имеет особое значение, то он начинает беспокоиться и звонить клиенту с первого же дня просрочки. Крупные банки переходят к активным действиям где-то в течение месяца.
Параллельно банк назначает неустойку за просрочку — как правило, это пени. Тут подход разных банков, опять же, разнится: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю, конкретные условия описываются в договоре кредитования. Чаще всего размер пеней составляет от 0,1 до 1% в день от суммы просроченного платежа. Иногда, если просрочка превышает 30 дней, размер пеней увеличивается до 2% в день.
Итак, в течение довольно длительного периода, от 3 до 6 месяцев, банк пытается получить от заемщика свои деньги без обращения в суд. И только если его попытки остались безуспешными, переходит к следующему этапу: обращается в суд, выставляет залоговую квартиру на торги и продает.
Продает, как вы наверняка знаете, дешево — на 20–30% ниже рыночной стоимости. Для него главное — вернуть свои деньги. И если человек покупал квартиру без ПВ и завысил ее стоимость для банка, то его ждет очень неприятный сюрприз: возможно, цена продажи не перекроет оставшегося долга.
🔔 Допустим, человек покупал квартиру за 4 миллиона рублей. Поскольку денег на ПВ у него не было, он попросил продавца обозначить в документах цену в 4,8 миллиона. При этом 800 тысяч якобы передал продавцу наличкой, что тот подтверждает распиской — а 4 миллиона взял в кредит.
Но увы, через год у него наступили трудные обстоятельства. Он не смог платить ипотеку, просрочка достигла максимума, и банк выставил квартиру на торги — предположим, даже за те же 4 миллиона. При этом сумма долга у заемщика осталась практически та же, весь первый год он гасил только проценты — плюс пени за все время просрочки. Что будет после того, как банк продаст квартиру? Он погасит этими деньгами сначала штрафы и пени, потом проценты, а потом тело кредита. И денег может элементарно не хватить, то есть человек останется банку еще и должен.
Но даже если человек покупал квартиру с первоначальным взносом, такая схема для него совершенно невыгодна. Если бы он продавал без банка — то точно продал бы дороже, и денег у него осталось бы больше.
Что делать, если больше не можешь платить ипотеку
Смотря что за случай. Одно дело — когда просрочка в несколько дней или хотя бы до месяца, и человек точно сможет выправить ситуацию в ближайшее время.
Другое дело — если трудности предполагаются длительные. Здесь надо не рубить сгоряча, но и не затягивать с решением, нужно посмотреть на ситуацию холодно и трезво, без иллюзий. Возможно, что продать квартиру — это будет самое здравое, что можно предпринять.
У нас были клиенты, которые до последнего пытались удержаться в ипотеке, постоянно где-то занимали, потом перезанимали — хотя было очевидно, что проблемы нарастают, и надо продавать квартиру, чтобы получить хоть какие-то деньги. В итоге этим и заканчивалось. Но если бы мы продали раньше, то денег у клиента было бы больше, а стресса меньше. Хотя, повторю, к каждому случаю надо подходить осторожно: сейчас на рынке не та ситуация, чтобы действовать на эмоциях.
В целом, продать квартиру в ипотеке, даже с просрочкой и пенями — это вполне решаемая задача. Я повторю: и мы, и другие агентства недвижимости успешно занимались такими сделками все эти годы, несмотря на отсутствие специального закона. И клиенты всегда находились. Конечно, не так легко и быстро, как на объекты без обременений — но все-таки.
И банки никогда не были против таких сделок, наоборот. Им всегда было выгодно, чтобы клиент занимался продажей сам и погасил свой долг — чем связываться с судом и торгами.
И еще скажу здесь в тему: для любого заемщика было бы надежнее иметь подушку безопасности в сумме 4–7 ежемесячных платежей. Понятно, что это не для всех возможно. Я говорю для тех, у кого есть лишние деньги, которые идут на досрочное погашение кредита: если у вас нет такой подушки, то сформируйте сначала ее. Если в вашей жизни случится кризис, и доход упадет или вообще пропадет — это поможет вам какое-то время платить ипотеку и тем самым сохранить квартиру.
А что же новый закон? Он, повторю, у меня пока вызывает только вопросы. И особого облегчения для заемщиков я от этого закона не вижу. А как он будет работать в реальности, посмотрим.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp: +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Другие полезные статьи по ипотеке:
✅ «Вы злостный неплательщик, у вас 8 копеек долга»: реально ли получить ипотеку самостоятельно?
✅ На самом деле это еще один кредит! Чем грозят ипотечные каникулы
✅ Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если супруга хочет в ней остаться
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?