Статистика говорит о том, что на 100 браков в нашей стране приходится порядка 70 разводов. И я эту тенденцию отчетливо вижу. В общей массе сделок с недвижимостью огромный процент составляют сделки, связанные с разводами и разделом имущества.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Разберу одну из типичных на сегодняшний день ситуаций.
Разводится пара, есть дети. До развода вся семья жила в ипотечной квартире, часть ипотеки погасили материнским капиталом, сумма долга еще значительная. Муж переехал. Надо решать вопрос с недвижимостью, потому что ипотека-то общая, и муж по факту является одним из владельцев квартиры.
При этом мама, у которой, допустим, двое-трое детей, хочет остаться в этой квартире: здесь сделан ремонт, дети уже устроены в садики-школы по месту жительства, куда-то сорваться сложно.
Есть ли из такой ситуации выход? Есть.
Алгоритм, в принципе, известен, понятен и часто (к сожалению) применяется. К сожалению — потому что хотелось бы, чтобы таких ситуаций было поменьше.
Если супруг готов оставить квартиру жене
Пути решения зависят от того, будет ли раздел имущества. Оставим сейчас в стороне моральную сторону вопроса и просто констатируем: есть мужчины, которые в этом случае оставляют квартиру маме с детьми — и есть те, которые требуют разделить имущество и отдать причитающуюся им сумму.
Итак. Если папа не требует никаких выплат и нам нужно просто оставить ипотечную квартиру за мамой, то это проще. Подаем заявку в банк, чтобы исключить мужа из состава заемщиков, подписываем дополнительное кредитное соглашение.
Если доход супруги достаточен, чтобы обслуживать остаток долга по ипотеке — подаем заявку на нее одну. Если мама еще сидит в декрете, ищем созаемщика из родителей, родственников или друзей. Понятно, что этот вариант достаточно рискованный, но тем не менее вполне рабочий.
Если супруг требует компенсации
Бывший супруг требует выплатить ему деньги за его долю в квартире. Какой алгоритм в этом случае?
Почти такой же. Но в тот момент, когда банк дает согласие на исключение супруга из состава заемщиков, супруга пишет расписку, что мы она взяла у него в долг такую-то сумму (которую она должна уплатить мужу). Можно оформить это как договор займа.
Следующий этап — подаем заявку на рефинансирование ипотеки с дополнительным потребительским кредитом на личные нужды. Супруга открывает новый кредит, закрывает старый в первоначальном банке, получает на руки разницу и выплачивает долг мужу.
Вы скажете: зачем вся эта кутерьма? Проще продать квартиру и разделить деньги. Да, в ряде случаев действительно приходится так и делать. Но это не проще.
Я сейчас даже не про садики и школы. Если у мамы с детьми нет другого жилья, то ей придется снова брать ипотеку. Банков, которые готовы кредитовать доли детей, сейчас раз-два и обчелся. Да и те дают кредит неохотно и на особых условиях. А пока мама не наделит детей долями в новой квартире, которую она собирается покупать в ипотеку, — старую вам не дадут продать органы опеки.
Несколько советов для разводящихся
Если развод для вас — уже состоявшаяся реальность, то из своего риэлторского опыта посоветую вот что.
1. Чем раньше вы начнете решать квартирный вопрос — тем лучше. Вот супруги развелись, муж куда-то съехал. Но ничего не проговорили, взаимные обязательства не выяснили, и начинается: «Чего я буду платить за ипотеку, я там не живу!» — «А почему я должна платить одна ипотеку и содержать в одиночку троих детей?!»
Копятся долги за коммуналку, за ипотеку. А это, в особенности что касается ипотечного кредита — снежный ком, суммы растут в геометрической прогрессии. И когда бывшие муж с женой начинают все-таки делить недвижимость, оказывается, что делить уже нечего.
2. Обращайтесь к специалистам. Ситуация, в которой фигурируют ипотечная квартира, материнский капитал и разводящиеся супруги — это ситуация сложная.
Риэлторы сейчас постоянно сталкиваются с тем, что приходят супруги, которые уже «попытались сами». То есть подали, например, документы на ипотеку в 2 банка и в обоих случаях получили отказ. А у нас на весь Екатеринбург только 3 банка, которые кредитуют доли детей. Получается, у риэлтора остается только 1 шанс, и то призрачный, потому что банки смотрят на другие отказы.
А возможно, надо было просто правильно подать документы в первый банк. И отказа бы не было.
3. Правильно распределяйте доли. По закону детям достаточно выделить доли, пропорциональные их части маткапитала в общей стоимости квартиры. Это совсем немного — допустим, по 2-3 м2.
При разводе некоторые мамы под влиянием эмоций делят делят квартиру в равных частях между всеми членами семьи — «чтобы мужу меньше досталось». Но это чревато. Если потом продавать квартиру — опека будет требовать, чтобы в новом жилье каждого ребенка наделили большей площадью, чем у него была.
Вообще, практика показывает, что пока от маткапитала, вложенного в недвижимость, слишком много проблем. И лучше бы его не вкладывать в жилье. Но если уж использовать маткапитал, то надо минимизировать риски.
🔔 А еще лучше — сразу проводите сделку при помощи опытных специалистов по недвижимости, которые "подстелят соломку" в рискованных моментах. Если вам нужны такие специалисты, и вы собираетесь приобретать недвижимость в Екатеринбурге — пишите на WhatsApp: +79089250595. Поможем.
Возможно, вам будет интересно:
👉 Ваша квартира арестована — а вы и не знаете об этом! Что происходит?
👉 Как продать квартиру быстро и без скидок. Несколько простых правил от риэлтора
👉 Налог с продажи недвижимости: как уменьшить или не платить вовсе?
