Предисловие
Принято считать, что жилая недвижимость (квартира, мазанка, изба, пещера) - это доходная собственность. Такое мнение имеет вполне серьезное основание. Хату вы либо сдаете и имеете с этого гешефт, либо живете в ней сами - и здорово экономите на арендной плате.
Американская статистика по инфляции, между прочим, не берет в инфляционные расчёты цены домов. В инфляции учитывается только рост цен на аренду жилья. Один из фокусов американской статистики, точно так же, как не учитывается еда и бензин. А вы не знали?
Последнее десятилетие аренда в США действительно не росла, вот и не было инфляции. А то, что цены на квадратный фут росли - так это не потребление, а инвестиция, какое отношение это имеет к потребительской инфляции?
То есть, если живете в своей хате сами - то имеете хоть и скрытый, но реальный и существенный доход. Не облагаемый налогами, между прочим.
Отсюда понятно, что жилую недвигу правильно (вроде бы) сравнивать с акциями. Разница между недвигой и акциями, собственно, только в том, что акции - ДОЛЕВАЯ собственность, а конкретная квартира - ОДНИМ ЦЕЛЫМ НЕРАЗДЕЛЬНЫМ куском.
Но тут мы наталкиваемся на явные противоречия с объективной действительностью.
Парадокс состоит в следующем.
Недвига имеет из рук вон низкую доходность. А нередко - квартиры не сдаются, стоят пустыми, и даже приносят невеликий, но стабильный убыток. Но несмотря на это- жилая недвижимость является САМЫМ ПОПУЛЯРНЫМ объектом инвестирования.
Другое популярное мнение выражается в том, что недвигу сплошь и рядом сопоставляют с государственными облигациями. Происхождение сего понятно: высший уровень надёжности при низшем уровне доходности. Но тут обсуждать, ИМХО, нечего, меньше всего жильё похоже именно на облигации: нет фиксированного дохода, нет фиксированной цены и срока погашения. Ну а в плане ликвидности - это два противолежащих полюса.
Ну вот как-то не вписывается жилая недвижимость в признаки ни долевых активов, ни долговых. Впихнуть и втоптать - можно, но тогда обязательно что-то где-то вылезет не то.
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Примерно 3 года назад - полное господство эстейт-нигилизма. При слове "недвижимость" у биржевиков делалось кисло-сожалеющее лицо. Считалось, что жилая недвига стагнировала на веки вечные в цене квадрата и в цене аренды, что как актив она изжила своё и подлежит забвению и как возможный источник дохода и как способ сохранения.
В моду вошли разговоры о классности и выгодности жизни на съёме, и вообще - за шеринговой экономикой будущее. Разговоры о классности съемных квартир еще сохраняются, а вот "шеринговая экономика" уже стала ругательством.
А затем пришел Его Величество Кризис, и всем стало ясно, чем циферки на мониторе и резаная бумага отличаются от кирпича.
Точно такое же отношение было и к золоту. Только отношение к бетону уже поменялось, а к рыжью - еще нет.
Прямо сейчас - полный разворот тренда в общественном сознании, эстейт-нигилизм повержен, полная победа эстейт-фанатизма. И простой народ, и инвесторы гребут квадратные метры как не в себя, вопреки немногим трезвым голосам и вопреки элементарным арифметическим расчетам.
И вопреки элементарным экономическим соображениям. Цена на жильё сейчас явно - на хае, одновременно при этом - перспективы по арендной плате самые удручающие. Консенсус-прогноз по жилой ренте - как минимум не будет роста. Консенсус прогноз по комм-недвиге, кстати, еще хуже.
Что-то здесь не то, что-то здесь не так. Ширнармассы не могут ошибаться. Они могут колебаться, и их даже может заносить, но ошибаться - нет. По определению.
Чем дольше ты вглядываешься в бетон - тем тверже становятся твои мозги.
Чем меньше ты знаешь о составе колбасы и чем меньше ты знаешь женщину - тем чище твоя любовь к ним. В экономике и финансах такая философия наказуема. Хочешь спокойно спать и сытно есть - знай и понимай свой актив.
Если уж по аналогии с оружием, то вбухать все деньги в бизнес или в биржу и, при этом, жить в арендной квартире - это примерно как взять в обе руки по сабле и выбросить щит. Ты будешь крут ровно до того момента, пока не повздоришь с каким-нибудь Давидом, который отправит тебя в Валгаллу с помощью пары каменюк. А всего-то надо было прикрыться щитом.
Владельцы облигаций (они же - воблы, обллигаторы) придумали оценивать облигации по трём параметрам: доходность-ликвидность-надёжность. Практика показала, во 1х, правильность и эффективность этой методологии, и во 2х - применимость к другим активам.
Но самое важное - это физическая сущность, спрятанная позади биржевой записи. Обычно это называется "фундаментальный анализ".
Многие почему-то полагают, что недвижимость - это кирпич с бетоном, ну, или, земля в смысле почва. Ну это примерно как считать, что море - это когда кончается пляж.
Море - большой массив воды. Жилая недвижимость - пространство для жизни. Нарезанное на куски. Кирпич и бетон - это с помощью чего пространство нарезается на куски.
"Ограждающие конструкции" - строительный термин. Главное и основное значение имеют не ограждающие конструкции, а то, что между ними. Пространство, пригодное для жизни.
А из этого с железной предопределенностью следует, что недвижимость - это не предприятие, и сама по себе генерить какой-нибудь продукт - не может и не обязана. Следовательно, генерить какую-то доходность - так же не может и не обязана.
Жилая недвижимость, т.е. жизненное пространство, нарезанное на куски - товарный актив. А сдача в аренду - это не запуск производственного процесса, а сдача товарного актива напрокат.
Король товарных активов - золото. Можно ли сдавать напрокат кусок золота? Можно, почему нельзя?
Износостойкий товар, такой как золото или пространство, имеющий очень низкую потребность в амортизации, не обязан давать высокую доходность. Нет такой потребности. Есть на рынке в настоящий момент высокая доходность - возьмем её. Нет оной - ну что же, возьмём то, что есть.
Ну вотъ первый успехъ, первое научное достижение. Стоило понять физическую сущность жилой недвижимости - сразу же стала понятна типичная для неё низкая доходность.
Ширнармассы склонны к накоплению товарных активов длительного хранения: тушенки, крупы, соли, спичек, сахара, недвижимости и золота. Соответственно, у ширнармасс образуются большие запасы оных. И если сдавать напрокат соль, спички, сахар и тушенку - как-то неадекватно, а сдавать напрокат золото - боязно, то сдавать напрокат жильё - совершенно адекватно и почти не боязно.
Кстати очень многие свою "лишнюю" недвижимость напрокат не сдают, а просто хранят. Точно так же, как другие хранят золото. Оплата коммуналки? Так Хранящие Золото платят за банковскую ячейку, или за сигнализацию и вневедомственную охрану своего домашнего сейфа. Обычные расходы на хранение.
Таким образом, на рынок аренды жилой недвижимости давит большой объем недвижной массы, запасенной народом с целью сбережения семейного капитала. Основная масса сохраняльщиков-в-недвиге относится к арендным платежам не как к предпринимательскому доходу, а по принципу "с худой овцы хоть шерсти клок". Сколько дадут - столько дадут. При таком подходе "отдельных несознательных граждан" высоких доходов с ренты на рынке быть не может, и их действительно нет.
Промежуточный эпилог.
Если рассматривать квартиру не как производственное предприятие и не как долговое обязательство, а как товар, то несуразность поведения толпы, бешено скупающей квадратные метры - становится вполне себе суразностью, если можно так выразиться.
Толпа считает, что мы на пороге большого экономического кризиса и большой инфляции. Толпа считает, что кризису и инфляции лучше всего противостоят товарные активы. Толпа переливает личные и семейные капиталы в товарные активы.
А теперь попробуйте доказать, что толпа не права.
Хата против всех.
Тушенка, сигареты, бритвенные станки, табак и чай торгуются очень мелкими лотами, что очень удобно. Долго и легко хранятся. Являются товарами прямого потребления, то есть вопроса ликвидности вообще не стоит, запасенное съедим, выпьем и выкурим сами. Но увы - не инвестоёмки. В таких товарах много капитала не запаркуешь. В общем - вариант спрятать от инфляции только очень небольшие капиталы. Вариант для простого народа и для совсем начинающих инвесторов.
Золото и все остальные драги - есть проблемы с хранением (надо прятать и охранять), есть проблемы с ликвидностью. Хороший товар в плане парковки капитала и спасенья его от инфляции, вероятно - лучший. Но при одном важном условии: у вас есть наган и вы не постесняетесь из него пострелять, есличо. И хорошо бы, чтобы окружающие это знали и не сомневались. В общем - пиратская романтика.
Если бы я был профессиональным правонарушителем или правоохранителем - то инвестировал бы именно в физзолото. Причём, совершенно классическим способом: большой дуб, 13 шагов на юг, 7 шагов на восток, и т.п. и т.д. А так - нет. Ну нету у меня нагану.
Произведения искусства, археологические артефакты, коллекционный алкоголь и т.п. - ну очень специфическая область, ну очень специфические люди. Лично я в музыкальных и художественных школах не обучался, ничего внятного сказать не могу.
В нашем обществе существует очень большая (по историческим меркам) группа людей, у которых уже есть существенные капиталы, но еще нет наганов. Называется "средний класс".
Примитивное определение среднего класса - заработки от стольки-то до стольки-то долларов США. Даже критиковать такое "достижение экономической мысли" не буду. Сразу дам своё, почти-марксистское, определение. Средний класс - - это те, кто уже сам не подвергается эксплуатации, но еще сам не эксплуатирует; разумеется, за исключением антисоциального и асоциального контингентов. Как правило, это люди, работающие головой, но изредка попадаются уникумы, попавшие в средний класс в силу исключительных свойств своего тела - разнообразные гимнасты Тибулы, батыры Шварценеггеры и т.п.
Проблема среднего класса состоит в том, что их капиталы уже достаточно велики для того, чтобы имело смысл их отжимать, но еще недостаточно велики, чтобы можно было оплачивать их адекватную защиту.
Требуется какой-то актив для инвестиций, который было бы достаточно легко защищать и достаточно трудно отжимать, и, при этом, имел бы значительную инвестоёмкость. Как вы уже правильно поняли, такой актив есть и он называется "жилая недвижимость".
Почему недвигу легко защищать и трудно экспроприировать - в сравнении с золотом и артефактами - думаю, разжёвывать не надо.
Все известные лично мне случаи, когда семейные капиталы удавалось протащить через развал СССР, лохматые 1990е и дотащить до сегодняшнего дня - связаны с недвижимостью и с образованием для детей (образование для детей можно и нужно рассматривать как инвестицию,только не свою личную, а семейную).
Прим. авт.
Как вы уже правильно поняли, в сём тексте термин "инвестиция", "инвестирование" используется в расширенном понимании. Не столько приобретение источников будущего дохода, сколько сбережение капитала.
Окончательный эпикриз.
Недвижимость не является и не должна рассматриваться как способ/предмет инвестирования - в узком смысле, как приобретение будущих постоянных источников дохода.
Сама недвижимость должна рассматриваться как товар, а покупка недвижимости - как способ сбережения капитала.
Недвижимость может приносить какой-то доход, то есть действительно имеет инвестиционные свойства, но в этом плане сильно уступает биржевым активам - акциям и облигациям.
Может ли НУИ (наш условный инвестор) покупать недвигу как источник будущих доходов? Конечно, может, но это имеет смысл только когда нет вариантов инвестировать во что-то более доходное.
Бывает такая штука, как секторальная дебильность. Например: чел хорошо делает деньги в миру, а на бирже патологически неспособен отличить акцию от облигации. Или хорошо разбирается в тонкостях игры на фьючерсах, но не способен обследовать и оценить авто перед покупкой. На биржевых ютуб-каналах я неоднократно сталкивался со случаями, когда гуру, поднаторевшие в акциях, несли явную чушь про облигации.
Каждому - своё, как говориться.
Ну, или, как сейчас: биржевые перспективы мутны и неопределенны, и это - надолго, и очень хочется спрятаться в чем-то очень надёжном, хотя и малодоходном. В этом случае жилую недвигу можно рассматривать как малодоходную, но очень надёжную дивидендную акцию.
Заключительное слово
Инвестируйте и сберегайте! Ибо грядёт!
