Друзья, в прошлой статье я высказал предположение о том, что рынок жилой недвижимости Москвы ждёт серьёзная коррекция. Рынок продавца сменится рынком покупателя, количество продаваемых квартир и сроки их экспозиции вырастут, а количество платежеспособных покупателей резко уменьшится. Мы были в этой ситуации в 2015 - 2017 и она довольно болезненна для собственников жилья.
Растущий рынок удобен для всех. Собственники знают, что их актив всегда дорожает; риэлторы уверены в продаже любого лота - даже, если сейчас цена завышена, буквально через пару месяцев она станет рыночной; покупатели готовы принять любые ипотечные ставки - рост стоимости актива все равно делает сделку прибыльной.
На падающем рынке ситуация совершенно иная. Покупателей мало, им нет смысла торопиться - через полгода эту же квартиру можно будет купить намного дешевле; продавцы в стрессе - непонятно, стоит ли спешить с продажей или рынок снова развернется и цены пойдут вверх.
Но самая ужасная ситуация у ипотечников в недостроенных жилых комплексах - цена квартиры снижается, переплата с каждым месяцем все выше, но при этом также растет и риск недостроя. Что делать - зафиксировать убытки сейчас или продолжать платить банку, чувствуя гнев и отчаяние?
Продавать квартиру в такой ситуации крайне сложно. Рынок почти всегда движется однонаправленно. Ещё вчера квартиры считались лучшим вложением, а уже сегодня народ понимает, что лучше выходить в кэш. Так как идея овладевает всеми участниками рынка, все собственники одновременно выставляют свои объекты, малочисленные покупатели, наблюдая такой рост предложения, отказываются от сделок и предпочитают выжидать, а продавцы начинают снижать цены. Покупатели, видя снижение цен, понимают, что сделали правильный выбор и продолжают ждать дальнейшего снижения; те из продавцов, кто может ждать - снимают квартиру с продаж, а те, кто не может - продолжают снижать цены. На каком-то этапе рынок стабилизируется - в прошлый раз это процесс занял 3 года, а цены снизились на 25% в рублях и более, чем 50% в долларах.
По итогам прошлого кризиса хочу поделиться своими наблюдениями, возможно, они будут полезны и Вам.
1. Продажа собственной квартиры - тяжелый стресс. Квартира больше, чем обычное имущество - это место, где мы жили, творили, радовались вместе с любимыми людьми. Никакая цена не может быть справедливой! Поэтому первое правило - избавьтесь от эмоциональной привязанности, смотрите на свою квартиру максимально беспристрастно;
2. Если уверены, что цены начали снижение - продавайте, как можно быстрее. Как минимум, Вы сможете переложить полученные деньги на банковский депозит и заработать хоть что-то;
3. Ключ к быстрой продаже - правильная оценка квартиры. В недвижимости используются 3 основных способа оценки: доходный, затратный и сравнительный. Желательно, использовать их все. Более подробно об оценке смотрите здесь;
4. Ну и, наконец, способ продажи. В предыдущий раз, многие квартиры стояли на экспозиции годами - продавцы были готовы снижать цены, но делали это позже, чем нужно. В каждый конкретный момент цена была выше аналогов и продажа не происходила.
Представьте ситуацию, падающий рынок, Вы готовы продать свою квартиру за 10 млн, есть аналог за 9,7. Та квартира за 2 месяца уходит, а Ваша нет. Вы снижаете до 9,7 млн, но появляется аналог за 9,5 - та квартира уходит, а Ваша нет. И так раз за разом. В итоге, через 3 года Вы продаете свою квартиру за 8 млн. Но, если бы Вы изначально продали свою квартиру, например, за 9,6 млн, то за 3 года Вы, положив деньги на банковский депозит под 5%, смогли бы заработать еще 1,4 млн. По итогам 3 лет - разница между 8 и 11 млн выглядит вполне достойной.
Основной вопрос - могли ли Вы изначально продать за 10 млн или 9,6 млн и была максимальная возможная цена продажи? Единственный эффективный способ выявить максимальную цену на падающем рынке - аукционный метод продаж.
В чем основная разница между обычной продажей и аукционным методом?
1. Устанавливается меньшая цена. Та, которая может заинтересовать всех потенциальных покупателей. Вы хотели продать квартиру за 10 млн, Ваши конкуренты выставили аналоги за 9,5 , 9,6 и 9,7 млн. А что, если Вы выставите свою квартиру в рекламу за 8,5 млн? Как Вы думаете, даст ли это Вам больше звонков?
2. Проводится массированная рекламная кампания. Аукционный метод продаж - срочный. Задача не продать когда-нибудь, а продать не позднее, чем через месяц. В течение этого срока задействуются все рекламные каналы.
3. Назначается день показов. Аукционы способствуют повышению цены, благодаря конкуренции среди участников. Одно дело, когда единственный покупатель вальяжно прогуливается по Вашей квартире, другое дело, когда их 8 или 10 или 25. Возникает ажиотаж. Ценность квартиры в глазах покупателей возрастает.
4. Лучшая оферта. Покупатели делают ценовые предложения, предложивший максимальную цену становится победителем. Достоинство метода в том, что Вы смогли собрать всех потенциальных покупателей в одном месте. Поверьте, они знают "честную стоимость" Вашей квартиры и предложат именно её. Возможно, это будет именно 10 млн, возможно, лишь 9,5. Плюс в том, что Вы увидели всех покупателей и точно знаете, что получили максимальную цену.
Благодарю Вас за внимание и желаю реализации по максимальной цене!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Заказать здесь
Если потребуется продать Вашу квартиру оперативно и по максимальной рыночной цене, звоните +7919-7782622 или приезжайте сразу к нам в офис, расположенный в 10 минутах пешком от Кремля: Столешников переулок 6 стр. 3.
