Как купить россиянам недвижимость в Абхазии? Этот вопрос мне задают по очень часто уже почти 20 лет, с тех пор, как занялся абхазской тематикой и консультирую вместе с коллегами по вопросам предпринимательской деятельности и приобретения недвижимости в Абхазии.
Кто не знает, еще 10 лет назад я стал инициатором создания сообщества специалистов, оказывающих услуги в Абхазии в сфере предпринимательской деятельности и недвижимости - партнерства "Абхазские проекты", деятельность которого координирую и по сегодняшний день. Я знаю ситуацию с абхазской недвижимостью хорошо, так как сталкивался и сталкиваюсь по роду своей работы с массой как положительных, так и отрицательных примеров приобретения недвижимости в Абхазии и реализации бизнес-проектов с этим связанных. Поэтому в этой статье я расскажу, почему перед покупкой недвижимости в Абхазии важно тщательно обдумать все нюансы и полностью погрузиться в изучение темы. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и сделать правильный выбор.
Сложности понимания законодательства Абхазии в сфере недвижимости: основные причины и пути решения
Вообще, я не перестаю удивляться самоуверенности и легкомысленности некоторых российских граждан, решивших приобрести недвижимость в Абхазии без серьезной проработки вопроса. Информация в виртуальной сети о нюансах покупки земли и объектов недвижимости часто противоречива и далеко от реальности.
Одна из главных проблем при покупке недвижимости в Абхазии -несовершенство местного законодательства. в котором далеко не просто разобраться. Иногда складывается впечатление, что специально эту тему запутали настолько, чтобы иностранцы были в шоке при решении вопроса, покупать какую-то недвижимость в Абхазии или же нет. Вроде и страна маленькая, но с законотворчеством в некоторых областях здесь полная беда. Если в России полез в Яндекс или "Консультант +" и нашел ответ, то в Абхазии придется сильно попотеть, чтобы понять, каким нормативным актом нужно руководствоваться. Всякого рода важные нюансы, касающиеся недвижимости приходится искать в самых разных документах и не всегда они есть в открытом доступе.
Например, в качестве Жилищного кодекса Абхазии до сих пор фигурирует документ, принятый в советские времена аж в 1981 году в тогда еще Грузинской ССР. В 2024 году Парламент принял в первом чтении проект Жилищного кодекса Абхазии но этим пока все и ограничилось. Апартаменты в Абхазии уже продаются, но нормативно-правовых документов, регулирующих эту перспективную для инвестиций сферу пока так же нет. Ограничения по покупке жилья иностранцами (ниже об этом подробно расскажу) прописаны лишь в Гражданском кодексе, реестра недвижимости (об этом тоже чуть ниже) до сих пор нет, в отдельных районах Абхазии часто руководствуются совсем разной правоприменительной практикой.
Владельцы недвижимости нередко вводят своих покупателей в заблуждение, иногда не осознавая этого. Многие местные жители сами не разбираются в законодательстве. Такая ситуация при низкой информированности россиян по этому вопросу дает возможность многочисленным жуликам и аферистам обманывать покупателей из России, что происходит достаточно часто. Причем, мошенники как местные, так и нет, как этнические абхазы, так и самые что ни на есть русские. Так что, не советую питать иллюзии типа "Ну наши то своих не обманут". В социальных сетях, в тех же YouTube или VK Video, полно контента от сомнительных персонажей, который вызывает, как минимум, недоумение и желание понять — «эксперты» или просто несут бред, или же сознательно обманывают людей.
Случаев, когда россияне теряли большие деньги из-за незнания местной специфики множество. Я помню эпизод, когда человек вложил 60 миллионов рублей на строительстве гостиницы, даже не пытаясь разобраться в порядке покупки коммерческой недвижимости. Ему сказали, что россияне в принципе не могут покупать любую недвижимость в Абхазии. Он и поверил, оформив весь бизнес на родственника партнера. Некоторые "покупают" земельные участки, даже не видя документов и не подозревая, что земля в Абхазии не продается по Конституции, а предоставляется в пользование или аренду по весьма непростому алгоритму.
Иногда в наше Партнерство «Абхазские проекты» обращаются люди с просьбой помочь оформить объекты, за которые уже уплачены деньги. Но сделать это, как правило сложно, ведь их «контрагенты» никуда не спешат, их все устраивает. А с взысканием денег по судебным решениям в Абхазии очевидные проблемы. Судебным приставам в Абхазии платят слишком мало, чтобы рисковать нарваться на неприятности при выполнении судебного решения. Да, откровенно говоря, и сам суд в Абхазии выиграть сложно.
Я первым написал о нашумевшем деле врача из Сочи Вячеслава Инюткина, которого обманули, казалось бы, старые друзья. Человек купил для родителей дом в Гагре в статусе коммерческой недвижимости, но поверил уверениям друзей и оформил его на одного из них, хотя мог стать владельцем сам. Грустно видеть такие ситуации. По этому конфликту идет по-прежнему тяжба, остается только пожелать Вячеславу удачи. Можете по ссылке ниже почитать, что там случилось.
Сразу хочу подчеркнуть - при покупке недвижимости в Абхазии важно исходить не из цен или красивых видов, не из красивых слов и клятв в порядочности и вечной дружбе, а из качества документов на собственность на недвижимость или права на землю. Это самое главное. Прежде чем принимать какие-то решения, нужно понимать, актуальные предоставляемые документы, или же в принципе не надо с этим связываться.
Должен быть понятный и четкий алгоритм процесса, последовательность действий которые необходимо выполнить чтобы выйти на сделку в полной уверенности, что вас не обманут. Почему не обратиться к специалистам заранее? Выкладывая миллионы, разве трудно перед этим заплатить несколько тысяч за консультацию? Мы предоставляем профессиональные консультации по вопросам недвижимости, тем самым, помогая людям избежать проблем.
Современное состояние рынка недвижимости в Абхазии: анализ текущих тенденций и перспектив
Для россиян, планирующих купить недвижимость в живописной Абхазии, полезно сделать небольшой исторический экскурс. Понимание местных реалий может помочь разобраться во множестве нюансов, влияющих на ваши решения. Часто информацию о прошлом Абхазии россияне получают в искаженном виде, что затрудняет правильное восприятие ситуации.
Исторические предпосылки ситуации на абхазском рынке недвижимости
История Абхазии полна противоречий. Местные жители оказались между интересами османской Турции и Российской империи, что привело к трагическим последствиям, включая махаджирство — массовый исход абхазов в другие страны. Это был не очень не простой период в жизни абхазского народа, наложивший серьезный отпечаток и на последующие эпохи. Об этом и не только можно узнать в подборке моих материалов по истории Абхазии.
В советский период Абхазия была автономной республикой в составе Грузинской ССР. Межэтнические противоречия периодически вызывали серьезные волнения со стороны абхазов. После распада СССР напряженность между абхазским меньшинством и грузинским большинством достигла пика, что привело в 1992 году к вводу войск Госсовета Грузии и формирований криминальных банд движения «Мхедриони», и вылилось в кровопролитную войну, завершившуюся катастрофой для Грузии в сентябре 1993 года.
После поражения грузинской армии значительная часть населения грузинской национальности была вынуждена покинуть Абхазию. Уехали практически все греки и многие русские, которые жили в республике, оставшись без жилья в Абхазии. В этот период возникло понятие «трофейное жилье», то есть жилье, полученное зачастую неправомерно. После объявления о независимости в 1994 году Абхазию не признавало ни одно государство, республика подверглась санкциям со стороны стран СНГ. Российская Федерация признала Абхазию после российско-грузинского конфликта 2008 года.
В 90-х годах власти Абхазии ввели запрет на продажу жилья иностранцам. Это было связано с политическими моментами и проблемой возвращения беженцев. Данный запрет затруднил оформление сделок с жилой недвижимостью, переведя их в серую зону. Многие проблемы современного рынка недвижимости были заложены именно тогда, включая «трофейное» жилье. Попытка отменить запрет на законодательном уровне была предпринята в 2016 году, но успехом не увенчалась. Ограничения на покупку жилья действуют и по сей день, подробнее про жилую недвижимость я расскажу ниже.
Таким образом, законодательство в сфере недвижимости продолжает оставаться неразвитым, а отсутствие кадастра значительно снижает возможность инвестиций в коммерческую недвижимость. Существуют объекты, чья правовая история остается не ясной. Объявления о продаже объектов и земельных участках на платформах, таких как Авито, часто оказываются, мягко говоря, сомнительными. В блоге сайта партнерства "Абхазские проекты" (там много всего интересного, заходите) я разместил статью "Почему в Абхазии отсутствует кадастр недвижимости", в которой я подробно рассказываю об этой проблеме.
Когда в Абхазии может появиться кадастр недвижимости
В рамках этой статьи, я все же коротко на истории с кадастром остановлюсь. Эпопея эта началась в далеком уже 2012 году. На это были выделены средства из российской финансовой помощи в размере 63 млн. рублей. Однако, деньги скоро закончились, сменилась власть, про кадастр забыли и лишь в 2015 году а Кабмином Абхазии была утверждена "Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015−2017 гг.". Можно, наверное, не упоминать, что этот документ реализован не был от слова "совсем". В 2019 году абхазский премьер удивил всех, кто в теме, заявлением о готовности кадастра, осталось якобы лишь выбрать и установить программное обеспечение.. Разумеется, это было не так. Про кадастр снова забыли.
В июле 2022 года в Министерстве экономики обсудили вопрос земельного кадастра объектов недвижимости Абхазии совместно с представителями Минэкономразвития РФ и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и было заявлено, что работы должны быть завершены до конца 2022 года. Однако, и этого не произошло. В начале февраля 2023 года нынешний директор Государственной кадастровой палаты Абхазии Темур Сангулия рассказал, что в 2022 году закончили создание автоматизированной, информационной системы кадастра недвижимости, ее тестируют и ждут принятия профильных законов.
Осенью 2024 года Парламент Абхазии принял все же принял закон "О кадастре недвижимости" в окончательном чтении. Затем в Абхазии разразился бурный политический кризис, подробности которого все могли наблюдать и по российскому ТВ, состоялись выборы нового президента. В апреле 2025 года было принято решение о том, что районные БТИ передают с 3 июня все дела новой структуре. Однако, как нам стало известно, этот процесс займет гораздо больше времени. Депутаты парламента в конце апреля вернулись к уже принятому закону «О кадастре недвижимости», чтобы доработать его и внести в него приемлемые изменения, так как принимали этот документ в спешке в условиях политической турбулентности.
Впрочем, для российских инвесторов важны не бюрократические и правовые нюансы, связанные с созданием самого кадастра, а сроки, в которые станет возможно пользоваться информацией из кадастра в полном объеме, как это происходит в Российской Федерации. Лично у меня есть большие сомнения в том, что кадастр будет полноценно работать в ближайшее время.
По моему мнению, в Абхазии по-прежнему остается множество объектов недвижимости, не имеющих нормального статуса, четко зафиксированного владельца. Это опять же к истории с трофейным жильем и не только жильем. Сплошь и рядом, понятие "Занято" относится и к бывшим гостиницами и пансионатам, которые десятилетиями ждут инвестора именно из-за того, что непонятно, как осуществить сделку купли-продажи или подписать договор инвестирования.
Необходима ревизия всех распоряжений о выделении земельных участков, так как по многим госактам на землю давно уже вышел срок действия. Именно эти нюансы по моему глубокому убеждению и являются причиной того, что с кадастром возятся уже больше 10 лет, а не отсутствие денег или технические и юридические заморочки. Это не значит, конечно, что в Абхазии не стоит покупать недвижимость, но необходимо максимально тщательно проводить экспертизу документов.
Соглашение о признании и приведении в исполнение судебных и арбитражных решений положительный фактор для инвестиционного климата Абхазии
Надеюсь, что ратификация в 2024 году Соглашения «О признании и приведении в исполнение судебных и арбитражных решений по экономическим вопросам» положительно скажется на безопасности инвестиций. Это соглашение гарантирует взаимное признание и исполнение решений судов и международных коммерческих арбитражей, которые касаются споров в сфере предпринимательской и экономической деятельности. К исполнению также подлежат решения, утвердившие мировые соглашения.
Согласно второй статье документа, заявитель имеет право обратиться в компетентный суд или арбитраж, следуя процессуальному законодательству своей страны. Суд может отказать в признании или исполнении решения в тех случаях, когда оно не вступило в законную силу или не подлежит исполнению на территории, где было принято. Отказ возможен при наличии исключительной компетенции судов запрашиваемой стороны или если уже существует решение суда по тому же спору.
Также возможно отказать в исполнении, если это может угрожать суверенитету или безопасности, либо противоречит публичному порядку запрашиваемой стороны. Соглашение предполагает признание судебных и арбитражных решений, которые не требуют принудительного исполнения. Они признаются по законодательству сторон без дополнительного производства, если не поступят возражения от заинтересованного лица.
Состояние рынка недвижимости в Абхазии в 2025 году
Безусловно, геополитические события последних лет оказали сильно влияние на рынок недвижимости в Абхазии. Значительно увеличилось количество российских туристов, посещающих республику с туристическими целями, причем, все более востребован стал цивилизованный сервис и комфортные условия проживания. По всей Абхазии открываются все новые и новые объекты размещения туристов самых разных форматов, но до насыщения спроса еще очень далеко. Расширяется география реализации туристических бизнес-проектов.
Растущая популярность восточных районов Абхазии получила новый импульс в связи с грядущим открытием Сухумского аэропорта. Честно скажу, я очень долго скептически относился к перспективам его запуска, уж очень долгой была эпопея с поиском инвестора. Но, в итоге, все получилось, работы идут полным ходом, мы помогли зарегистрировать несколько обществ с ограниченной ответственностью и получить аккредитацию для филиалов российских юридических лиц, которые получили контракты именно для работ в аэропорту, и не приходится сомневаться, что совсем скоро начнутся регулярные рейсы в Абхазию. Скорое открытие аэропорта резко увеличило количество заявок по подбору объектов и земельных участков, в первую очередь в Гулрипшском и Очамчирском районах республики. Ну а насчет регистрации бизнеса в Абхазии - обращайтесь, все делаем "под ключ" с последующей поддержкой ведения предпринимательской деятельности.
Разумеется, цены на недвижимость в Абхазии не стоят на месте, напротив, они растут и достаточно быстро. В общем-то, покупка недвижимости в Абхазии сегодня - это возможность запрыгнуть в уходящий поезд. После того, как в Абхазию придет крупный капитал, еще больший рост цен неминуем. У меня нет сомнений, что уже в 2025 году будет ратифицировано соглашение о защите инвестиционных проектов, вызвавшее политический кризис в Абхазии в прошлом году. я писал об этих событиях неоднократно.
Сейчас в Абхазии новое руководство и новый московский куратор. Надеюсь, что И новый президент Бадра Гунба , и Сергей Кириенко, курирующий сейчас республику, не допустят ошибок предшественников и инвест соглашение в переработанном виде вступит в законную силу. Меры по защите инвестиций добавят мотивации крупному российскому бизнесу, давно планирующему реализацию масштабных проектов в Абхазии, что неизбежно приведет к росту цен на коммерческую недвижимость.
Стоит так же ожидать и вынесение на рассмотрение Парламентом в новом формате и законопроектов, связанных со строительством и функционированием апарт-отелей. Две предыдущих попытки принять подобные документы оказались неудачными, но на кону очень серьезные деньги и вопрос, так или иначе будет рассматриваться.
Очень бы хотелось, чтобы законопроекты были не такие сырые, как в прошлые разы. Должны быть полностью проработаны принципы взаимодействия между управляющей компанией, государственными структурами и инвесторами. Про апартаменты более подробно я выскажусь ниже, хочу лишь отметить, что их массовое строительство так же приведет к росту цен. Россияне имеют законную возможность приобрести там коммерческие помещения. Перехожу к вопросу покупки той или иной недвижимости.
Жилая недвижимость в Абхазии в 2025 году: Россиянам официально покупка запрещена
Что касается покупки жилья в Абхазии россиянами, то в 2025 году особых новостей для потенциальных покупателей не ожидается. На данный момент иностранцам, включая россиян, купить квартиру или дом в Абхазии законным образом невозможно. Оформление жилой недвижимости на ООО также не допускается, как и дарственные россиянам на жилье.
Как я писал выше, несколько лет назад предпринимались попытки снять запрет на приобретение недвижимости иностранцами., однако после активных обсуждений было решено отложить изменения до тех пор, пока абхазское законодательство в сфере жилья не будет приведено в соответствие с современными стандартами, а также не будет создан кадастр недвижимости и земли. С тех пор прошло много времени, а кадастра до сих пор нет.
Меня регулярно удивляют соотечественники, которые, приезжая в Абхазию, совершают действия, на которые в России едва ли решились бы. Я говорю о неоправданном риске, связанном с покупкой жилья в этой стране. Почти каждый турист сталкивается с настойчивыми предложениями местных жителей и россиян, обосновавшихся в Абхазии, о выгодной покупке дома или квартиры по очень заманчивым ценам. Такие предложения часто звучат очень привлекательно, но за ними могут скрываться серьезные риски.
Как сейчас россияне покупают жилье в Абхазии
По моему мнению и согласно мнению экспертов, в ближайшие годы ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами не будут сняты. Этот вопрос затрагивает как экономические, так и политические аспекты. На вхождение Абхазии в состав России или Союзного государства я бы тоже не особо рассчитывал. Поэтому я настоятельно рекомендую тем, кто хочет приобрести квартиру или дом в Абхазии, не рисковать своими деньгами, соглашаясь на сомнительные сделки с малознакомыми людьми без консультации профессионалов. Если у вас есть доверенные лица, на которых можно оформить жилье, это одно дело, хотя и не дает 100% гарантии. В противном случае лучше воздержаться от покупки.
В настоящее время существует несколько схем покупки жилья в Абхазии:
- Покупка «по доверенности» — наиболее неблагоприятный вариант. Доверенность действительна максимум три года и не обеспечивает права собственности. Такой метод часто используется для мошенничества, доверенность просто не продлят или аннулируют, а вас выкинут на улицу без всякого возмещения.
- Покупка по завещанию — жилье оформляется на пожилого гражданина Абхазии, после его смерти возможно вступление в наследство. Однако завещание может быть аннулировано или оспорено. Я бы не рекомендовал в большинстве случаев идти на такой вариант.
- Договор долгосрочной аренды — дает относительную защиту, но деньги за жилье обычно выплачиваются сразу, а арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, что усложняет возврат средств. Увы, даже, если все оформлено документально, а вам удастся добиться успеха в суде, с выполнением судебных решений в Абхазии дела обстоят, мягко говоря, не слишком хорошо.
- Перевод жилья в нежилой статус — достаточно сложный и не дешевый процесс, особенно для квартир, и возможен, в основном для ветхих домов. В разных районах - свои нюансы, но об этом ниже.
Россияне могут, конечно, выбрать компромиссный вариант, снизив риски путем оформления отношений с надежными на их взгляд, владельцами жилья или другими гражданами Абхазии, но лучше это делать после консультации и понимая все нюансы.
Перевод жилья в нежилой статус в Абхазии: какие перспективы в 2025 году
Перевод недвижимости из жилого статуса в коммерческий — сложная задача. Например, в Абхазии гостиницей признается объект, имеющий минимум двадцать номеров. Это значит, что не каждый жилой дом можно просто трансформировать в отель, хотя все решается. Существуют варианты для использования бывших жилых объектов под офисы, но это также не всегда возможно. Многое зависит от расположения, состояния здания, мнения соседей и позиции администрации района или города. В различных регионах отношение местных властей к переводу жилья в нежилой статус может варьироваться.
Важно тщательно изучить каждый конкретный случай: проверить документы, общаться с местными администрациями и оценивать продавцов на адекватность, чтобы избежать проблем в будущем. Этот процесс не дешевый, не быстрый и технически сложный. Нужно провести немалую подготовительную работу, предварительно согласовать такой перевод, сформировать пакет документов, представить проект, пройти соответствующие комиссии... Алгоритм лучше вырабатывать под руководством специалистов.
Строительство апартаментов в Абхазии: нехватка законов тормозит развитие отрасли
Апартаменты в Абхазии - тема популярная у россиян, но неоднозначно воспринимаемая в самой Абхазии, в которой периодически возникают бурные дискуссии, стоит ли развивать это направление привлечения инвестиций или же нет. Очень сложно дать простую и короткую оценку перспективам апарт отелей в республике, поэтому постараюсь это сделать максимально развернуто. В первую очередь, дам определение понятия "апартаменты" в том понимании, в котором оно рассматривается в текущем контексте. Вот так это определялось в отклоненном Парламентом Абхазии законопроекте "О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов"
Апарт-отель – имущественный комплекс, включающий в себя здание,
содержащее в своем составе номерной фонд, состоящий исключительно из номеров категорий «апартамент» в количестве не менее двух
Апартамент – расположенный в апарт-отеле номер, общей площадью не менее 20 квадратных метров, состоящий из одной или нескольких жилых комнат со спальным местом (спальными местами) и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком, предназначенный для временного пребывания.
Однако, сейчас закона об апартаментах так и нет, поэтому, под ними можно понимать помещения гостиничного типа в апарт отелях разной площади. Например, в строящемся апарт отеле в Гагре площадь продаваемых помещений 57 и 93 квадратных метров. В сухумском комплексе "Promenade" минимальная площадь помещений была 16 кв.метров , а 4-комнатные занимают до 135 квадратных метров.
По всем уже строящимся апарт отелям продажи начинались еще на начальном этапе строительства, по ценам, которые заметно ниже тех, которые будут после ввода объекта в эксплуатацию. Предложения по апартаментам вызвали серьезный интерес как у местных инвесторов, так и у российских, так как эта коммерческая недвижимость, безусловно, в основном рассматривается не столько для проживания, а именно в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи или сдачи отдыхающим. Насколько я знаю, в том же "Promenade" среди покупателей преобладают граждане Абхазии.
Условия для инвесторов у каждого застройщика разные, но так или иначе, на стадии строительства сперва заключается нотариально заверенный предварительный договор, а после ввода комплекса в эксплуатацию владелец получает свидетельство о собственности на конкретное помещение. Мы, кстати, сопровождаем сделки по уже построенным дуплексам в Пицунде и апарт отелю в Гагре "AQUA REZIDENCE", который должны ввести в эксплуатацию летом 2025 года. Сейчас цены на помещения в "AQUA REZIDENCE" (они сдаются собственникам уже с ремонтом, бытовой техникой и мебелью) от 18,9 рублей, стоимость квартир-дуплексов коммерческого назначения в Пицунде 7,5 млн. рублей и они будут только расти.
Предполагалось, что в Абхазии будет построено больше ста тысяч апартаментов, в первую очередь в Восточной Абхазии, однако, законопроект «О мерах по повышению уровня социально-экономического развития Очамчырского, Ткуарчалского и Галского районов Республики Абхазия» в 2024 году постигла та же судьба, что и законопроект "О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов". Его отозвали с рассмотрения Парламентом.
По ссылкам выше вы можете прочитать, как проходило обсуждение законопроекта, и почему он вызвал у многих негативную реакцию в Абхазии. Если коротко, то, на мой взгляд, оба законопроекта были сырыми, без конкретики, в них отсутствовали принципиальные моменты, регламентирующие как строительство апарт-отелей, так и принципы и алгоритм их функционирования, не было никакой привязки ни к экологическим нормам, ни к текущему, достаточно плачевному состоянию инфраструктуры, в первую очередь энергетической.
Подлила масла в огонь дискуссии и абхазская оппозиция с популистскими лозунгами о "новом абхазпереселенстрое" (в 50-е годы ХХ века так называлась программа властей советской Грузии по заселению Абхазии этническими грузинами из других регионов тогдашней ГССР) и про ксенофобской демагогией. В общем, апартаменты тема для Абхазии горячая, но предполагаю, что в новых условиях 2025 года законопроект об апартаментах будет снова рассматриваться в новой и редакции и с большой долей вероятности принят. По моему мнению, российским предпринимателям имеет смысл серьезно отнестись к возможности инвестирования в абхазские апартаменты, пока цены не выросли еще больше.
Как россиянам приобрести коммерческую недвижимость в Абхазии в 2025 году
Многие россияне ошибочно полагают, что не могут купить любую недвижимость в Абхазии. Это заблуждение. На самом деле, нет никаких ограничений для россиян на приобретение коммерческой недвижимости в этой республике. Граждане России, а также зарегистрированные в Абхазии юридические лица с участниками-россиянами могут покупать или строить коммерческие объекты на тех же основаниях, что и абхазские граждане.
Если россиянин хочет открыть бизнес в Абхазии, это вполне реально. Он может строить гостиницы, создавать производственные цеха или фермерские хозяйства в соответствии с местным законодательством . Коммерческую недвижимость можно оформлять как на российский паспорт, так и на зарегистрированное в Абхазии общество с ограниченной ответственностью.
Стоит отметить, что законно оформленной коммерческой недвижимости в Абхазии продается немного, так как продавцы не горят желанием платить повышенные налоги, а часто просто не желают без наличия конкретного покупателя вкладываться в оформление. Тем не менее, существует возможность привести объекты в соответствие с законодательством для их последующей покупки. Я уже упоминал про перевод жилой недвижимости в нежилой коммерческий статус, кроме того, возможно приобретение и незавершенного строительства.
При покупке коммерческой недвижимости, безусловно, нужно сперва иметь полное представление об объекте, просчитать, каким будет окончательный бюджет для запуска проекта, сколько придется платить налогов, в том числе и за землю. Могу посоветовать вести бизнес максимально прозрачно, это поможет его обезопасить как от неприятного общения с представителями госструктур, так и всякого рода сомнительного элемента, который наиболее настойчив, если дела ведутся по мутным схемам далекими от законодательства. Например, если вы желаете использовать персонал из России, то лучше получить на своих работников разрешения на работу, чем потом решать вопросы с Миграционной службой. Опять же обращайтесь за поддержкой в наше партнерство, бизнес-консалтинг это наша сфера. Предоставляем и услуги в сфере бухучета - предоставляем профессиональные консультации по этому вопросу, а также сдаем отчетность и берем бизнес в Абхазии на аутсорсинг,
Особенности оформления земельных участков в Абхазии для граждан России
Как россиянину в 2025 году оформить право аренды или пользования земельным участком в Абхазии для коммерческих целей? Задача не самая простая, но вполне выполнимая. Следует помнить, что земля в Абхазии не подлежит продаже. Это закреплено в статье 5 Конституции Республики Абхазия и статье 3 Земельного кодекса, которые гласят, что земля не может быть объектом купли-продажи.
Для начала вам нужно обратиться в местные административные органы, занимающиеся земельными вопросами. Вам придется зарегистрировать в Абхазии юридическое лицо, собрать пакет документов, включая обоснование необходимости использования участка для коммерции, проект строительства и согласования с государственными структурами, обеспечивающими инфраструктурные коммуникации.
При положительном решении вам выдадут Госакт на землю, а также будут выданы распоряжения о выполнении обязательств, необходимых для ввода в строй коммерческого объекта. Соискателем может выступать только юридическое лицо. После этого с ним будет заключен договор долгосрочной аренды или бессрочного пользования.
Таким образом, российские инвесторы имеют законную возможность арендовать землю в Абхазии на длительный срок через юридические лица, что открывает новые перспективы для строительства коммерческой недвижимости. По статье 8 Земельного кодекса Республики Абхазия, получить право на пользование земельными участками могут не только граждане Абхазии, но и предприятия с иностранными инвестициями, а также международные объединения и организации, в состав которых входят как абхазские, так и иностранные юридические или физические лица.
Наиболее популярным способом начала предпринимательской деятельности для российских инвесторов остается аренда земли. Это регулируется статьей 10 того же Кодекса, в которой указано, что земельные участки могут быть предоставлены как гражданам Абхазии, так и сельскохозяйственным предприятиям независимо от формы собственности. Аренда также доступна для международных объединений и иностранных физических лиц.
По ставкам земельного налога рекомендую прочитать мою статью в блоге сайта партнерства "Абхазские проекты". Это важный момент, так как ставки земельного налога формируются из базовой ставки и коэффициента, величина которого зависит от назначения земельного участка. Если вы приобретаете права на земельный участок, например, площадью 0,5 га, то разница при уплате земельного налога может быть очень значительной.
Стоит отметить, что существуют определенные нюансы в каждом конкретном случае. Универсального и прозрачного алгоритма не существует, и требования к соискателям могут варьироваться в зависимости от района Абхазии и постановлений исполнительной власти. Лично я считаю, что подобная практика негативно сказывается на инвестиционном климате в Абхазии и вызывает у инвесторов неопределенность.
При инвестировании в земельные участки в Абхазии необходимо учитывать, что для успешной реализации проекта нужен полный пакет документов. Так, участок на первой линии от моря не может быть выделен только на основании решения районной администрации. Окончательное согласование требует Постановления Кабинета министров Республики Абхазия. Без этого документа могут возникнуть трудности с легитимностью и получением необходимых разрешений.
Порядок согласования также может зависеть от других факторов, например, прохождения Парламента. Этот этап может быть сложным и длительным, его лучше избежать. Многие инвесторы сталкивались с трудностями, когда после оплаты уступки доли в ООО осознавали, что согласование оказывается значительно более запутанным и затратным. Поэтому предварительная экспертиза документации является обязательной.
И еще, очень часто, потенциальным покупателям предлагают относительно недорогие участки, как правило, с небольшой площадью, которые на 99% оформлены для ИЖС, то есть были выделены гражданину Абхазии для строительства жилого дома. Строить на таком участке коммерческую недвижимость нельзя, нужно менять назначение земли, если это возможно, получать Госакт на ООО и только после этого заниматься стройкой. В общем, не слишком верьте объявлениям на Авито и рассказам не слишком добросовестных продавцов и риэлторов о неких загадочных волшебных схемах - для каждой задачи есть свой законный алгоритм. Не создавайте себе проблем.
Разумеется, все перспективные земельные участки уже кому-то выделены или имеются соответствующие договоренности. Именно это я имел в виду, когда говорил о сером рынке земли в Абхазии. Вы должны понимать, что свободной, в полном понимании этого слова, земли в Абхазии нет и за уступку прав придется заплатить. Да, по мнению многих, такая практика нарушает законодательство Абхазии, но таковы абхазские реалии.
Чтобы глубже разобраться в процессе оформления земельного участка в Абхазии для коммерческого строительства, можно получить у нас платную профессиональную консультацию. Консультации проводятся как онлайн, так и в нашем сухумском офисе.
Про абхазскую недвижимость можно рассказать много
В этой статье я не ставил себе целью объять необъятное и рассказать все, что знаю по этому вопросу, хотя материал получился весьма длинным. По вопросам предпринимательской деятельности в Абхазии и покупке недвижимости читайте материалы на моем канале и в блоге партнерства "Абхазские проекты". Разумеется, я не даю полностью готовых решений по тем или иным вопросам, многие моменты мы освещаем в ходе платных консультаций, что естественно - это наша работа.
В заключение представим краткое резюме информации, изложенной в данной статье. Это важные данные, которые необходимо запомнить. Рекомендуем внимательно следовать рекомендациям, чтобы избежать возможных проблем.
Граждане России, участвующие как юридические лица, зарегистрированные на территории Абхазии, могут:
1. Оформить в Абхазии аренду земли для предпринимательской деятельности, в том числе через приобретение доли в уставном капитале юридического лица.
2. Приобрести коммерческую недвижимость без ограничений ( в том числе и как физическое лицо) в соответствии с абхазским законодательством.
3. Ожидать разрешения на законное приобретение жилой недвижимости в Абхазии. Шутка почти.
4. Не соглашаться на подозрительные предложения оформить недвижимость в Абхазии по доверенности или завещанию от малознакомых людей.
Важно! Будьте осторожны с предложениями о получении абхазского гражданства. Это может обернуться обманом, потерей денег и серьезными проблемами.
Рекомендуется обращаться за консультацией и юридической поддержкой по вопросам недвижимости в Абхазии к специалистам из Партнерства «Абхазские проекты». Наш ведущий эксперт в сфере недвижимости - Рублевская Елена Владиславована, директор сухумского агентства недвижимости "Большое дело". Официальный представитель Партнерства "Абхазские проекты" в России — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
На этом в этот раз вроде бы написал все, что собирался. Если есть вопросы -пишите в комментариях, если нужна консультация или иные наши услуги - воспользуйтесь контактами по этой ссылке.
С уважением, автор канала "PRO Абхазию с Кириллом Базилевским" и координатор партнерства "Абхазские проекты" Базилевский Кирилл Анатольевич.
Напоминаю, что вместе с коллегами оказываю услуги в Абхазии для россиян в сфере предпринимательской деятельности по следующим направлениям:
