В этой статье я постараюсь доходчиво объяснить некоторые нюансы, которые могут возникнуть при осуществлении инвестиций в сферу недвижимости в Абхазии. Хочу сразу заметить, что статья эта предназначена для тех, кто планирует именно инвестиции, а не покупку домика у моря в качестве дачи или проживания на пенсии. Опять же, я не собираюсь рассказывать о том, что российские инвесторы в Абхазии непременно озолотятся, вложив деньги в гостиницу или апартаменты. Риски есть всегда и везде. Но если люди уже готовы инвестировать, то нужно им разъяснить основные моменты и наиболее перспективные направления. Мой многолетний опыт консалтинга в этой области вмещает в себя как примеры положительные, так и отрицательные, а то и вовсе печальные. Я имею сейчас в виду, что каждый должен уметь принимать ответственные решения и отвечать за их последствия.
Популярность абхазской недвижимости у россиян резко растет
Русским людям полюбилась Абхазия еще в имперские времена. Благодаря сотням энтузиастов, меценатам и предпринимателям типа знаменитого Николая Смецкого, абхазское побережье кардинально преобразилось. Исчезли малярийные болота, появились фруктовые рощи, плантации и курорты. В советские времена изменения носили еще более впечатляющий характер. Абхазия реально являлась главным курортом страны и всероссийской здравницей.
Распад СССР и грузино-абхазский конфликт фатально повлиял на жизнь и деловую активность в уже независимой Абхазии. Годы изоляции и разрухи, тяжелая криминогенная ситуация привели в упадок курортную сферу, а иностранные инвесторы многие годы были в республике настоящей экзотикой. Ситуация очень медленно стала меняться в лучшую сторону после признания Россией Абхазии в 2008 году, но инвестиционные проекты носили единичный характер, россияне опасались вкладывать серьезные деньги в страну с крайне несовершенным законодательством и отсутствием гарантий сохранности вложенных средств и собственности. С тех пор, как я открыл в начале 2006 года первую компанию в Абхазии наблюдать приходилось всякое.
С осложнением международной обстановки и введением санкций против Российской Федерации со стороны западных стран интерес к Абхазии стал расти все сильнее, так как увеличился туристический трафик, стало появляться все больше курортных объектов. После прихода к власти в Абхазии в 2020 году тандема Аслан Бжания/Александр Анкваб в республику стал приходить крупный бизнес.
Первой ласточкой был проект "Тамыш Village", который реализовала в родном селе нынешнего президента компания "Библио Глобус". Это не обычные инвесторы, руководство имеет выход на самый верх российской политики, что было заметно во время пандемийных ограничений. Ход работ курировал лично президент Бжания. Проект оказался успешным и после него стройки закипели во многих местах. Часто инвесторами выступают местные структуры, но для тех, кто немного в теме, понятно, что без участия российского капитала не обходится. Самый амбициозный проект, который уже начал реализовываться, это "Москва Резорт" бывшего губернатора Краснодарского края и министра сельского хозяйства РФ Александра Ткачев в элитной Пицунде.
Понятно, что статус вышеупомянутых инвесторов таков, что они как получают всестороннюю поддержку от абхазских властей, так и обладают собственными ресурсами. Мой же обзор для тех потенциальных российских инвесторов, которые действуют самостоятельно на свой страх и риск и обладают на порядки меньшими инвестиционными возможностями. С другой стороны, я не собираюсь особо касаться вопросов жилой недвижимости, помимо тех случаев, когда статус жилья может быть сменен на статус коммерческой недвижимости.Про жилье у меня есть отдельная большая статья.
По большей части, если не брать"дачников", к нам обращается именно этот сегмент российских предпринимателей. Количество запросов значительно выросло по приобретению коммерческой недвижимости за последнее время, так как цены растут, продажи при этом тоже растут, людям хочется успеть на поезд, но при этом с него не слететь.
Какие есть ограничения на приобретение недвижимости в Абхазии иностранцами
Одно из распространенных заблуждений, которое мы с коллегой часто слышим во время проведения консультаций - россияне не могут в принципе оформить на себя недвижимость. Никакую. То есть, надо оформлять на гражданина Абхазии или же открывать СП ( еще одно заблуждение) с гражданами Абхазии.
Много россиян влипли в проблемы и потеряли деньги , уверенные, что все обстоит именно так. Достаточно вспомнить историю с сочинским врачом Вячеславом Инюткиным, о которой я писал , и скандал вокруг которой только набирает обороты. Хватает и других эпизодов, когда россияне имели право купить коммерческую недвижимость, но были введены в заблуждение, оформив в итоге свою по сути собственность на посторонних людей.
На самом деле, ограничения для иностранцев касаются только жилых домов и квартир. По ним действительно в соответствии со статьей 546 Гражданского кодекса Республики Абхазия действует запрет на покупку не гражданами Абхазии. История это старая, родом еще из 90-х годов прошлого века, но так как она носит, в первую очередь, политико-этнический подтекст, вряд ли стоит рассчитывать на то, что ситуация изменится в условиях, когда отсутствует кадастр недвижимости, а жилищное законодательство Абхазии не выдерживает никакой критики. Во всяком случае, попытка 2016 года изменить статус кво закончилась провалом.
Что касается регистрации ООО, то уже много лет, нет необходимости вводить в состав учредителей граждан Абхазии. Уставной капитал может быть на 100% сформирован российскими участниками. Про регистрацию ООО у меня есть отдельная статья, с которой желающие могут ознакомиться.
Предложений по недвижимости в Абхазии много, но реально купить можно мало
На рынке недвижимости Абхазии сложилась парадоксальная ситуация. Предложений масса, но реально купить россиянам можно далеко не все. Мы всегда говорим своим клиентам -надо плясать от печки, то есть от документов. Правильно оформленные документы или же реальная перспектива их правильного оформления перевешивают все самые замечательные виды на море или горы, все красноречивые уговоры и презентации продавцов или риэлторов.
Соответственно, и цена предложений, где по документам все нормально, часто значительно выше, чем у тех объектов, по которым и самому продавцу непонятно как провести сделку законно. Отсюда и предложения всяких серых схем, по которым риски проблем по мере инвестирования будут только возрастать.
Инвестору важно не нарваться на аферистов и понимать весь расклад
Многое зависит и от личности продавца. Мы с коллегами дорожим своей репутацией и не стремимся нажить себе лишнюю головную боль. Поэтому, стараемся обходить стороной объекты с "трофейной " историей и неадекватными (это может проявляться по разному) собственниками. Однако, в случаях, когда объект для инвестиций подбирается самостоятельно, часто в начале сложно разобраться, а что, собственно тебе предлагают, и не является ли продающая сторона аферистами или отмороженными на голову наркоманами к примеру. . Ситуации могут быть разными.
Например, консультировал россиян которым предлагали по договору субаренды приведение в порядок здания бывшего ресторана в интересном в плане туристического трафика месте, с организацией там фаст фуда. Но по факту договор аренды с местной администрацией, на балансе которой находится объект, с абхазской фирмой истек много лет назад, а сама фирма уже не значится в реестре налогоплательщиков.
В другом случае, людям целый год морочили голову, рассказывая, что идут задержки с регистрацией компании, на которую должно быть оформлено право аренды земельного участка для дальнейшего строительства небольшой гостиницы. Разумеется, жулики даже не собирались ничего регистрировать или оформлять. Средний срок регистрации ООО "под ключ" составляет, если следовать регламенту, около 25 дней.
Сплошь и рядом распоряжение на выделение земли под строительство бывает просрочено и совсем не факт, что, вопреки уверениям продавца участок не передан кому-то еще. Другой момент. Распоряжение действующее, но по определенным критериям требуется получение согласования в высших инстанциях, что совсем не просто. А деньги уже заплачены и земельный налог начисляется. Больше всего вопросов по переводу ветхого жилья в нежилой статус. Это не самый простой процесс, в разных районах разные алгоритмы и условия его проведения. Поэтому, прежде чем за что-то платить надо понимать весь расклад.
Профессиональная оценка недвижимости в Абхазии практически отсутствует
Очень часто представители российского бизнеса просят назвать приблизительную стоимость недвижимости в том или ином месте в Абхазии. Дать быстрый и конкретный ответ обычно не представляется возможным, так как профессиональная оценка недвижимости в Абхазии, можно сказать, отсутствует, так как нет до сих пор кадастра недвижимости и не закреплены критерии, по которым можно было бы применять какую-то методологию для оценки.
Собственники сами определяют цену за свою недвижимость, часто не руководствуясь здравым смыслом и логикой. Особенно, сейчас, когда цены растут и продавцы глядя друг на друга повышают стоимость, что называется, от фонаря. Чтобы как-то адекватно попытаться оценить конкретный объект или земельный участок, можно разве что, сравнивать цены на аналогичные предложения в данном районе, что не всегда возможно и не всегда является объективной оценкой. Впрочем, специалист с опытом, как моя коллега по партнерству "Абхазские проекты" директор сухумского Агентства недвижимости "Большое дело" Елена Владиславовна Рублевская решить непростую задачу с оценкой может.
В каких районах Абхазии предпочтительнее инвестировать в недвижимость
Республика Абхазия по территориально-административному принципу состоит из семи районов. В плане инвестиционной привлекательности они не равнозначны. Галский район, населенный преимущественно мингрелами, ориентирован на сельское хозяйство, а туризм развит слабо. Возможно ситуация поменяется с открытием сухумского аэропорта, так как Галский - самый удаленный район от российско-абхазской границы.
Территория нынешнего Ткуарчальского района в советские годы характеризовалась большим количеством добывающих предприятий и шахт, сейчас здесь реализуются небольшие проекты типа эко туризма, выхода к морскому побережью нет. Однако, потенциал по части развития гостинично-санаторного бизнеса у Ткуарчалского района, безусловно, есть. Здесь замечательные панорамные виды на горы, живописные водопады, а по отличной асфальтированной трассе до моря каких-то 40 минут. Так что, и Ткуарчал вполне можно рассматривать как место для инвестиций.
Очамчырский район, как и вся Восточная Абхазия долгие годы считалась депрессивным регионом, в котором преобладало сельское хозяйство, но в последнее время гостиничный и туристический бизнес здесь активно развивается. Помимо уже упомянутого Тамыш Village, в 2023 году запустили многоэтажный комплекс в Очамчыре "Черноморская жемчужина", появляются все новые и новые мини-гостиницы и кемпинги. Районная администрация позитивно относится к инвесторам и оказывает им содействие.
Есть в Очамчырском районе места, которые можно рассмотреть, в том числе и как это предложение прямо на побережье в Очамчыре. Такой земельный участок отлично подходит под проект со строительством коттеджей. Очень интересен для российских инвесторов и Кындыг. Его сероводородные источники привлекают тысячи туристов практически круглогодично. Есть здесь возможность и создать комплекс коттеджей на берегу моря, построить минигостиницу. Есть предложение и по покупке готового бизнеса.
Гулрипшский район, как и Очамчырский долгое время был обделен вниманием туристов, но и здесь активность растет как в прибрежной полосе, так и в горной местности. Например, мои друзья еще в 2015 году создали успешный проект "Apsny Adventure", оказывая профессиональные услуги в сфере активного туризма - сплав по рекам, каньонинг, спелеотуры со своим лагерем в горах и т.д. Так что, этот район тоже можно рассматривать потенциальным инвесторам.
Сухум и Сухумский район. Это разные административные единицы, Сухумский район весьма интересен для инвесторов, но конечно, в самом Сухуме как столице Абхазии инвестиционная активность значительно выше. Стройки идут везде. Крупнейшие на сегодняшний день это апарт отель на улице Когония, по которому мы занимаемся сопровождением сделок, и реконструкция бывшего санатория РВСН и прилегающей территории, о которой я уже писал на своем канале. Столица есть столица и инвестировать в ней всегда интересно.
Гудаутский район так же пользуется популярностью у инвесторов. Это и Новый Афон, в котором зашкаливает трафик одноразовых экскурсий и хватает уже действующих гостиниц (например отель "Сова", построенный на средства российского инвестора), и непосредственно Гудаута, по которой так же есть предложения. Цены разные. Можно приобрести дом с документами под строительство гостиницы за 4 200 000 рублей или же купить недостроенный четырехэтажный гостиничный комплекс уже за гораздо более существенные деньги. По Гудаутскому району часто просят сделать экспертизу документов и проконсультировать те российские бизнесмены, которые какие-то варианты нашли самостоятельно.
Безусловно, Гагрский район выделяется среди остальных районов Абхазии в плане инвестиционной привлекательности. Сказывается и близость к российской границе и исторические и экономические факторы. Первый абхазский курорт появился именно в Гагре, здесь отдыхала высшая советская номенклатура, снимались до сих пор популярные фильмы, каждый советский человек мечтал отдохнуть в Пицунде. Больше всего запросов от инвесторов именно по Гагрскому району, хотя недвижимость здесь и дороже.
Можно приобрести готовый бизнес в Цандрипше или оформить права на земельный участок в Алахадзы с пакетом разрешительной документаци на строительство санаторно-курортного комплекса (это бывшее тихое местечко пользуется сейчас сумасшедшей популярностью) или в Лдзаа, купить за 21 миллион гостевой дом в Гагре с панорамным видом на море или танхаусы (дуплексы) за 6,5 миллиона рублей коттеджном комплексе в Пицунде. Оформление на граждан РФ, возможно совместное управление 50/50 при инвестировании средств на ремонт и оснащение коттеджей ( порядком 30млн.) С правом выкупа доли в комлексе.
Наибольший интерес у потенциальных инвесторов вызывают коммерческие помещения гостиничного типа для дальнейшей сдачи в аренду. Комплекс с такими помещениями в 3 квартале 2024 года будет сдан в Сухуме на улице Когония (я его упоминал выше), большая часть площадей там уже выкуплена, по оставшимся серьезный спрос. Есть и другие проекты на стадии строительства.
Весьма интересным для инвесторов выглядит новый строящийся комплекс AQUA в Гагре, в котором предлагаются 2-х и 3-х комнатные помещения для дальнейшей сдачи в аренду. Стоимость апартаментов от 13 миллионов рублей. Стоимость отделочных работ и оснащения апартамента по действующим стандартам- от 2,5-3 млн.руб. Это именно предложение для тех, кто хочет не просто купить, а инвестировать с максимально выгодным возвратом средств.
AQUA в Гагре - это ультрасовременная и концептуальная доходная недвижимость на первой береговой линии. Прогнозируемая доходность от сдачи в аренду апартаментов- от 8 до 15% годовых. Максимальная выгода предусмотрена на ранних этапах строительства. Оформление на граждан РФ, полное сопровождение на этапе покупки, управление апартаментом, консультация по всем расходам и доходности. Инвестор становится законным собственником актива при справедливом распределении доходов между ним и управляющей компанией. И, безусловно, все удобнее и выгоднее делать в комплексе и в одном формате с общей концепцией.
В рамках одной статьи сложно рассказать обо всем, что интересует потенциальных инвесторов в Абхазии. Формат инвестиций может быть самый разный. Это и соинвестирование и самостоятельный проект, реализовывать можно проект в формате кемпинга, гэлмпинга, минигостиници, коттеджного комплекса или полноценной гостиницы, апарт отеля. Вариантов много. Главное понимать все нюансы законодательства, правильно оценивать риски и собственные ресурсы, рассматривать только предложения с нормальным пакетом документов или четким алгоритмов их формирования, а лучше всего обращаться за помощью к специалистам, которые неоднократно проходили все эти сложные моменты на практике.
До конца года в абхазском парламенте предполагается рассмотреть пакет законопроектов, касающихся регулирования строительства и функционирования апарт отелей, представляющих из себя нежилые помещения гостиничного типа. На этом, наверное, надо заканчивать в этот раз, новости по этой теме обязательно будут в следующих публикациях. Кого заинтересовали вопросы, которые я попытался осветить в этой статье - обращайтесь.
Я же в очередной раз напоминаю, что вместе с коллегами оказываю услуги в Абхазии для россиян в сфере предпринимательской деятельности по следующим направлениям:
Координатор партнерства "Абхазские проекты" Кирилл Базилевский
Спасибо что дочитали статью до конца и поставили 👍
Подпишитесь на канал "PRO Абхазию с Кириллом Базилевским", будет еще много интересного!
Подписывайтесь на мой телеграм канал "Базилевский PRO Абхазию"
Возможно, вас также заинтересует мои статьи:
- Три года со дня убийства на сухумской набережной
- Будущее сухумского аэропорта снова в тумане
- Российский миллиардер "умер" в Абхазии и остался без квартиры в Санкт-Петербурге
- 14 лет признания Россией Абхазии. Какие итоги.
- Паспортный скандал в Абхазии. Денацификация и национализм в одном флаконе