Приобретение любого объекта недвижимости, квартиры, земельного участка, офиса или производственного помещения всегда сопряжено с серьёзными финансовыми вложениями и потенциальными рисками. Одним из ключевых этапов обеспечения безопасности сделки является тщательная проверка юридической чистоты объекта недвижимости. Это означает выявление всех зарегистрированных прав собственности, любых обременений и ограничений, которые могут помешать законному владению, пользованию или распоряжению имуществом. Без такой проверки покупатель рискует столкнуться с неожиданными проблемами, включая потерю объекта, или невозможность его использования по назначению. Понимание того, как и где получить исчерпывающую информацию о правовом статусе недвижимости, критически важно для каждого участника рынка инвестора или частного покупателя.
Если вы ищете выгодные условия кредитования вашего бизнеса, лизинг авто и техники, открытие РКО, трансграничные переводы, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы подберём вам необходимый продукт.
Что такое права и обременения на недвижимость?
Права на недвижимость - это законно закреплённые возможности собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Основным видом права является право собственности. Кроме того, существуют другие виды прав, например, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения или право хозяйственного ведения.
Обременения и ограничения - это установленные законом или договором условия, которые стесняют правообладателя в осуществлении его прав на недвижимое имущество. К наиболее распространённым обременениям относятся ипотека или залог, арест на объект недвижимости, сервитут - право прохода или проезда третьих лиц договор аренды, зарегистрированный на длительный срок, договор ренты доверительное управление или наличие охранных зон. Все эти факторы напрямую влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
Росреестр - основной источник информации
Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН, который ведёт Росреестр Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии является главным источником достоверной информации о правах на недвижимость и зарегистрированных обременениях. Федеральный закон от 13 июля 2015 г N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регламентирует деятельность Росреестра и порядок предоставления сведений из ЕГРН.
Как получить выписку из ЕГРН?
Сведения из ЕГРН могут быть получены любым заинтересованным лицом в форме выписки. Есть несколько способов запросить выписку из ЕГРН
1. С использованием официального сайта Росреестра, подача запроса онлайн.
2. Через Единый портал государственных и муниципальных услуг Госуслуги.
3. В многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг МФЦ.
4. Почтовым отправлением.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Что содержится в выписке из ЕГРН?
Выписка из ЕГРН является ключевым документом для проверки юридической чистоты. Она содержит следующую информацию:
- Актуальные сведения о собственнике объекта недвижимости, вид права собственности, например, общая долевая или совместная.
- Кадастровый номер и адрес объекта.
- Площадь и основные характеристики объекта капитального строительства или земельного участка.
- Наличие зарегистрированных ограничений и обременений прав, например, ипотека, залог, арест, сервитут, долгосрочная аренда.
- Сведения о правовых притязаниях и заявленных в судебном порядке правах.
- История перехода прав собственности на объект.
Важно заказывать свежую выписку непосредственно перед сделкой, так как информация в реестре постоянно обновляется.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Другие важные базы данных и источники информации
Помимо Росреестра, существуют и другие базы данных, и источники, которые могут предоставить ценную информацию о правовом статусе объекта и потенциальных рисках. Комплексная проверка включает анализ сведений из нескольких источников.
1. Федеральная служба судебных приставов ФССП
На официальном сайте ФССП можно проверить наличие исполнительных производств в отношении собственника недвижимости, физического или юридического лица. Если в отношении продавца возбуждено исполнительное производство, это может стать основанием для наложения ареста на его имущество включая объект недвижимости. Федеральный закон от 02 октября 2007 г N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" регулирует деятельность ФССП.
2. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве ЕФРСБ
На сайте ЕФРСБ можно проверить статус собственника недвижимости на предмет банкротства. Если продавец является банкротом или находится в процедуре банкротства, сделки с его имуществом могут быть оспорены или признаны недействительными конкурсным управляющим. Федеральный закон от 26 октября 2002 г N 127-ФЗ "О несостоятельности банкротстве" является основным актом в этой сфере.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
3. Сайт налоговой службы ФНС
На сайте ФНС можно проверить наличие задолженностей по налогам у юридических лиц, а также статус юридического лица в ЕГРЮЛ (Едином государственном реестре юридических лиц). Для физических лиц можно проверить наличие налоговой задолженности через личный кабинет налогоплательщика. Наличие крупных налоговых задолженностей может привести к аресту имущества.
4. Сайты арбитражных судов
Если собственник объекта юридическое лицо или индивидуальный предприниматель - полезно проверить его участие в арбитражных спорах. Это может указывать на потенциальные проблемы с бизнесом или имуществом.
5. Градостроительный план земельного участка ГПЗУ и правила землепользования и застройки ПЗЗ
Эти документы, хотя и не являются базами данных в привычном смысле, крайне важны для проверки ограничений по использованию земельного участка и расположенных на нём объектов. ГПЗУ содержит информацию о границах участка, разрешённых видах использования, предельных параметрах строительства, наличии охранных зон, объектов культурного наследия и других зонах с особыми условиями использования территорий. ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны. Сведения из ГПЗУ и ПЗЗ позволяют понять, насколько объект соответствует целевому назначению, и какие ограничения накладываются на его развитие. Градостроительный кодекс Российской Федерации является основным документом, регулирующим градостроительную деятельность.
6. Технические паспорта и планы БТИ
Эти документы необходимы для проверки фактического состояния объекта на предмет самовольных перепланировок или реконструкций, которые не были зарегистрированы в установленном порядке. Несогласованные изменения могут повлечь штрафы или требования о приведении объекта в первоначальное состояние.
7. Проверка дееспособности и семейного положения продавца
Для физических лиц необходимо получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности. Если продавец состоит или состоял в браке необходимо проверить согласие супруга на сделку или наличие брачного договора согласно Семейному кодексу Российской Федерации.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Заключение
Тщательная проверка прав и обременений объекта недвижимости с использованием Росреестра и других специализированных баз данных является фундаментом для успешной и безопасной сделки. Это комплексный процесс, который требует внимания к деталям и глубокого понимания законодательства. Инвестиции в недвижимость, в покупку жилья или коммерческого объекта должны быть защищены от юридических рисков. Недостаточность или поверхностность такой проверки может привести к серьёзным финансовым потерям и длительным разбирательствам. Поэтому для обеспечения максимальной юридической чистоты и защиты своих инвестиций, настоятельно рекомендуется привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на недвижимости. Это позволит провести полный юридический аудит и принять обоснованное решение о приобретении актива.
Если вы планируете привлекать заёмные средства в ваш бизнес, то переходите на портал Ten-X.pro и оставляйте заявку.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью