Портал для бизнеса Ten-X.pro: продажи, закупки, финансы, недвижимость

62 подписчика

Бизнес на коммерческой недвижимости в РФ: высшая лига или игра с огнём?

21 ноября 202521 ноя 2025

10 мин

Если вы уже "поиграли" в аренду квартир, получили свои 4-5% годовых и думаете, куда расти дальше, то вы смотрите в правильном направлении. Коммерческая недвижимость (КН) — это та самая "высшая-лига", где цифры больше, контракты длиннее, а риски... риски тоже серьезнее. Это мир, где нет эмоций, "ой, а можно с кошечкой?" и "простите, задержали зарплату". Это мир чистого расчёта, юридических баталий, долгосрочных договоров и совсем других денег. Здесь ваши арендаторы — не студенты и молодые семьи, а "Пятёрочка", "Ozon", банк ВТБ или местный ИП "Цветы 24". Многие думают, что это удел только олигархов и огромных фондов. "Где я, а где торговый центр?" — спросите вы. Или "простой" инвестор, продав пару "однушек", может войти в этот рынок и получать доходность, о которой "жилые" рантье могут только мечтать? Но правда в том, что рынок КН в России гораздо разнообразнее. Он включает в себя и крошечный "островок" в ТЦ, и машиноместо в бизнес-центре, и, конечно, "святой Грааль" инвестора — помещен

Оглавление

Общая картина рынка и макрофакторы
Пара ключевых макрофакторов, которые нужно иметь в голове:
Часть 1. Что мы вообще покупаем? Виды коммерческой недвижимости

Многие думают, что это удел только олигархов и огромных фондов. "Где я, а где торговый центр?" — спросите вы. Или "простой" инвестор, продав пару "однушек", может войти в этот рынок и получать доходность, о которой "жилые" рантье могут только мечтать? Но правда в том, что рынок КН в России гораздо разнообразнее. Он включает в себя и крошечный "островок" в ТЦ, и машиноместо в бизнес-центре, и, конечно, "святой Грааль" инвестора — помещение на первом этаже с отдельным входом, сданное "ВкусВиллу" на 10 лет.

Так что же это такое — "бетон" для бизнеса? Это офисы, магазины, склады, производственные цеха, рестораны. Все, где люди работают и зарабатывают, а не живут.

Давайте без "успешного успеха" и обещаний золотых гор. Разберёмся, что такое коммерческая недвижимость в России, как на ней зарабатывать (аренда, перепродажа), какие здесь реальные доходности и с каким "головняком" вы неизбежно столкнётесь.

Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.

Общая картина рынка и макрофакторы

Рынок коммерческой недвижимости (КН) в России в 2024–2025 годах пережил перестройку: высокая стоимость финансирования, перераспределение спроса между сегментами, рост ставок капитализации и повсеместная перестройка бизнес-моделей девелоперов и инвесторов. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году вырос и по оценкам экспертов превысил триллион рублей — это показывает рост активности после шока 2022–2023 гг.

Пара ключевых макрофакторов, которые нужно иметь в голове:

Ключевая ставка и стоимость кредита. В 2024 году высокая ключевая ставка (двузначная в % годовых) серьёзно повлияла на стоимость денег для девелопмента и на доходность инвестиций, что привело к росту запрашиваемых арендных ставок и пересмотру планов новых проектов.

Сдвиг в ставках капитализации. Ставки капитализации по крупным сегментам (офисы, ритейл, склады) увеличились в 2024–2025 гг.: по данным аналитики, офисы и торговые центры в Москве показывали капитализации в районе ~11–13% в 2024–2025 годах (диапазоны зависят от локации и качества актива). Это отражение более высокой требуемой доходности инвесторов.

Изменение спроса по сегментам. Логистика и склады укрепились, офис — в трансформации (малые форматы и гибкие офисы выигрывают), стрит-ритейл и отдельные ТЦ — выдерживают, но с повышенной селекцией арендаторов.

Часть 1. Что мы вообще покупаем? Виды коммерческой недвижимости

В отличие от жилой, где все делится на "студию" и "трёшку", коммерческий мир куда богаче. От выбора сегмента зависит всё: доходность, риски, тип арендатора и ликвидность.

1. Торговая недвижимость (ТЦ, стрит-ритейл)

Это все, где что-то продают или оказывают услуги.

Стрит-ритейл (Street Retail): Тот самый "святой Грааль". Это помещения на первых этажах жилых домов или в отдельных зданиях с витринами и входом с улицы.

Кому подходит: инвесторы, ориентирующиеся на мультиарендный доход и на операторов-якорей (супермаркеты, аптеки).

Плюсы: высокая ликвидность в хороших локациях, устойчивый спрос на стрит-ритейл с трафиком.

Минусы: высокая конкуренция, чувствительность к потребительскому спросу и экономической конъюнктуре. "Убить" помещение общепитом (рестораном) — легко, а ремонт потом стоит целое состояние.

Доходность: ТЦ и стрит-ритейл — диапазон кап. ставок шире (примерно 11–13% и выше для некрупных форматов).

Нюанс: Золото — это "народные тропы": у метро, на остановках, на оживленных перекрестках. Ваш идеальный арендатор — "якорь": сетевой продуктовый магазин ("Пятёрочка", "Магнит"), аптека, алкомаркет ("Красное & Белое"), пункт выдачи (Ozon/Wildberries). Они платят не так много, но сидят долго.

Пример: Вы покупаете помещение 100 м² в новом ЖК на 5000 квартир. Ещё до сдачи домов за вами будут бегать все "сетевики".

Торговые центры (ТЦ): Здесь речь идёт либо о покупке целого ТЦ (уровень фондов), либо о покупке отдельных помещений ("лотов") или "островков" в проходных зонах.

Нюанс: После пандемии и 2022 года многие ТЦ сильно пострадали. Инвестиции сюда требуют очень точного анализа трафика.

2. Офисная недвижимость

Что это? От комнаты в "НИИ" (класс C) до этажа в блестящем бизнес-центре (класс A).

Здесь правит бал "классовость".

Класс A/A+: Премиальные бизнес-центры в топовых локациях (типа "Москва-Сити"). Высокие ставки, дорогие арендаторы (банки, IT-гиганты, юристы).

Класс B/B+: Хорошие, качественные БЦ, но чуть постарше или подальше от центра. Самый массовый и востребованный сегмент.

Класс C: "Уставшие" здания, часто бывшие НИИ или заводы. Низкие ставки, простые арендаторы.

Вопрос: А офисы вообще живы после "удаленки"?

Ответ: Живее всех живых. Но спрос сместился. Компании не хотят сидеть в "бабушкином" ремонте класса C. Они готовы платить за качественные, гибкие пространства (гибридный график), хорошую вентиляцию и парковку. Так что класс A/B востребован, а класс C умирает или переделывается.

Кому подходят: управляющие компании, фонды, компании, ищущие HQ, операторы коворкинга, частные инвесторы с опытом управления.

Плюсы: долгосрочные контракты (в сегменте крупных арендаторов), возможность ребилда/реновации для увеличения ставки аренды, высокая доходность в центральных локациях при низкой вакантности. Если вы "посадили" крупную, стабильную компанию (IT, банк, госкорпорация), она может сидеть 5-10 лет, не создавая проблем.

Минусы: риск устаревания площадей (например, старые Б-классы), капзатраты на модернизацию (требует дорогой отделки и инженерии (вентиляция, сети)), падение спроса в периоды удалённой работы у арендаторов. Рынок сильно пошатнула "удаленка". Огромная "вакантность" (пустующие площади).

Доходность: по премиальным офисам в Москве кап. ставка ~10.5–12.5% (по данным 2024–2025).

Практический пример: купили 2-этажный блок в б-классе на периферии, сделали лёгкий ребрендинг и перепрофилирование в небольшие блоки (от 100–300 м²) — спрос вырос, turnover уменьшился.

3. Логистика/складская и индустриальная недвижимость

Что это? От "холодного" ангара в промзоне до современного логистического комплекса класса "А+".

Это "новая нефть" российского рынка. Бум e-commerce (Ozon, Wildberries, "Яндекс.Маркет") и логистики создал дикий спрос на склады. Арендаторы — гиганты, договоры — сверхдлинные (7-10 лет).

Плюсы: высокий спрос от e-commerce и FMCG, долгосрочные лизинги, относительно невысокие CapEx, высокий спрос на современные полигональные парки.

Минусы: Очень высокий порог входа (вы не купите и не построите 100 кв.м. склада, это тысячи метров). Критически важна логистика (развязки, трассы).

Классы и типы складов:

Склад класса А+
Высота потолков от 12-15 м и выше, что позволяет строить многоярусные стеллажные системы. Нагрузка на пол: 7-9 т/кв.м. Идеально ровные полы с антипылевым покрытием и система пылеудаления. Обязательны автоматические системы климат-контроля (температура +18...+22°C) и прямые доки (1 на 500-700 кв.м.) с докшелтерами.

Склад класса А
Высота чистого потолка 10-12 м, что обеспечивает эффективное использование пространства. Нагрузка на пол составляет 5-7 т/кв.м. Современная система вентиляции, температура поддерживается в диапазоне +12...+20°C. Соотношение офисных помещений к складским — 8-12%. Автоматические системы безопасности и система апсейлинга (APSR).

Склад класса B+
Высота потолков 8-10 м, что позволяет использовать стеллажи высотой до 7,5 м. Нагрузка на пол: 3-5 т/кв.м. Здание возрастом 10-15 лет, но с проведенным капитальным ремонтом. Температурный режим базовый (+10...+18°C), количество доков — 1 на 800-1000 кв.м. Офисная часть составляет 5-7%.

Склад класса B
Высота потолков 6-8 м, что ограничивает высоту складирования. Нагрузка на пол: 2-3 т/кв.м. Здание советской или ранней постсоветской постройки (25+ лет) с устаревшими коммуникациями. Минимальное количество доков (1-2 на все здание), отопление есть, но климат-контроль отсутствует.

Склад класса C
Низкие потолки 4-6 м, подходят только для напольного хранения или одноярусных стеллажей. Нагрузка на пол не более 1-2 т/кв.м. Это бывшие производственные цеха или ангары без систем отопления (температура колеблется по сезонам). Отсутствуют докы для разгрузки фур, офисные помещения минимальны или требуют перепланировки.

Склад класса D
Потолки часто ниже 4 м, нагрузка на пол непредсказуема и требует индивидуальной проверки. Это подвалы, гаражи, заброшенные сельхозпостройки без отопления, водоснабжения и нормальных подъездных путей. Используется для хранения самых нетребовательных грузов, где основным критерием является минимальная стоимость (50-150 руб./кв.м./мес).

"Промка" (Industrial): Это старые советские базы, ангары, цеха.

Light Industrial / Self-storage: Новый тренд. Покупка или строительство большого "пром" здания, нарезка его на мелкие боксы (20-100 м²) и сдача/продажа малому бизнесу (мастерские, мелкое производство, хранение).

Кому подходят: институциональные инвесторы, операторы 3PL, собственники торговых сетей, инвесторы, ориентированные на стабильный денежный поток.

Доходность: склады в 2024–2025 показывают капитализацию в районе 11–12% и выше, особенно для качественных площадей в ближнем Подмосковье.

Создайте тендер на закупку — и поставщики сами предложат вам лучшие условия (доступно после регистрации на Портале)

4. Гостиничный сегмент

Кому подходят: опытные девелоперы/операторы с управленческой командой.

Плюсы: при грамотной операционной модели — высокий RevPAR и хорошая маржа.

Минусы: высокий операционный риск, цикличность турпотока, необходимость профессионального операторского управления.

5. Прочее (Апартаменты, паркинги)

Апартаменты: Юридически — это КН. Вы можете сдавать их как жилье (посуточно или долгосрок), но налоги и "коммуналка" будут выше.

Машиноместа, гаражи: Самый низкий порог входа. Можно купить гараж в ГСК, паркинг в БЦ или ЖК и сдавать. Просто, понятно, но и доходность невысокая.