Какую цель вы преследуете, сдавая нежилое помещение в аренду? Очевидно, получение дохода. Но, к сожалению, не всегда наши ожидания совпадают с действительностью. В результате мы сталкиваемся с многочисленными просрочками и неплатежеспособностью (а то и банкротством) контрагентов. И сдача в аренду превращается в постоянную нервотрёпку. Давайте посмотрим как мы можем минимизировать свои риски.
Проверка контрагента
Это первое, что вы должны сделать.
- Поговорите с арендатором, расспросите его про бизнес. Это, как минимум, просто интересно.
- Проверьте срок существования бизнеса.
- Проверьте наличие других точек. Не поленитесь до них доехать и посмотреть, что из себя представляет бизнес вашего потенциального арендатора.
- В интернете поройтесь. Говорят, что там иногда можно почерпнуть полезную информацию.
- Проверьте контрагента по картотеке арбитражных судов. Простой способ увидеть, имелись ли в прошлом у арендатора проблемы с контрагентами.
- Проверьте арендатора через специализированные сервисы проверки контрагентов. Таких сервисов сейчас предостаточно. Они, конечно, платные, но скупой платит дважды.
Аванс
Выстраивайте авансовую систему оплаты в своих договорах. Идеально - до конца месяца, предшествующего оплачиваемому. Например, до 20 мая за июнь. Не всегда достижимо, но попробовать стоит.
Обеспечительный платеж
Это платеж в обеспечение обязательств арендатора. Как правило, устанавливается в размере ежемесячного арендного платежа. По умолчанию пропишите это условие у себя в договоре. Например, в моем типовом договоре (которым я готов поделиться) этот платеж прописан с учетом многих нюансов, защищающих собственника помещения.
Плюсы его очевидны: вы сразу получаете дополнительную сумму себе в актив и имеете в запасе, как минимум, один месяц, если что-то пойдет не так.
Более подробно я разбирал обеспечительный платеж в статье Арендодатель, предохраняйся! Используй обеспечительный платеж
Выставление счетов
Есть такая категория арендаторов, которым нужно напомнить о необходимости провести оплату. Ну нужно и нужно, глобальной проблемы я в этом не вижу. Конечно, удобнее иметь арендатора, который ежемесячно будет без напоминаний производить оплату. Но у таких арендаторов, как правило, есть другие минусы. Я писал это на примере Fixprice в статье Fixprice. Нужен ли нам такой арендатор?
Выставляйте счета или напоминайте арендаторам об оплате. Порой проблема сводится лишь к плохой памяти вашего контрагента.
Поручительство
Бывают такие схемы, при которых владелец бизнеса оформляет договор аренды на третьих лиц (родственников, сотрудников, новое юрлицо). Причины могут быть различными, суть сводится к тому, что должником по вашему обязательству будет не сам предприниматель. Это не есть хорошо. В этом случае требуйте поручительство от самого бенефициара. Также поручительство не лишним будет получить и при возникновении перебоев с внесением арендной платы.
Более подробно про поручительство можете почитать здесь Поручительство в договоре аренды нежилого помещения
Договором поручительства по договору аренды я также готов поделиться.
Отказ от договора
Обязательно устанавливаете право на односторонний внесудебный отказ от договора в случае наступления просрочек. Условие просрочки нужно оговаривать дополнительно, начните, например с 10 календарных дней. Срок отказа лучше предусматривать усеченный, например, по уведомлению за 10 дней. Что еще нужно знать про односторонний внесудебный отказ от договора, смотрите здесь Что нужно знать про односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения
Неустойка
За просрочку внесения арендной платы неустойку предусматривайте в самом договоре, пусть это будет для начала 0,5% от суммы задолженности в день. Начисление неустойки - с первого дня просрочки. Арендатор будет торговаться (не всегда), на чем-то сойдетесь. И не забывайте направлять арендатору требования с оплатой неустойки. Был у меня такой контрагент (управляющая компания), который с каждым счетом, с каждой сверкой из месяца в месяц выставлял неустойки за все предыдущие периоды. Довольно неприятно и капает на мозги.
Банковская гарантия
Многие федеральные операторы рассматривают банковскую гарантию как альтернативу обеспечительному платежу. Суть банковской гарантии сводится к тому, что в случае образования задолженности арендодатель сможет эту задолженность получить с банка. Это хуже, чем обеспечительный платеж, но уж точно лучше, чем ничего.
Залог
В обеспечение своего обязательства арендатор может предоставить в залог какое-либо имущество, например, автомобиль, недвижимость. Схема с залогом, как правило, включается уже в момент наличия каких-либо проблем. Вам рекомендую про этот инструмент помнить и применять его в определенных ситуациях.
Такой небольшой список у меня получился. Эти условия не дают вам стопроцентной гарантии решения ваших финансовых проблем, но жизнь вам помогут облегчить точно. А как защищаете себя вы?
Хотите чувствовать себя еще более защищенным? Всего за 1000 рублей я скину вам договор аренды нежилого помещения (в жилом доме или офисном центре), в котором учтены многие жизненно необходимые для арендодателей условия!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
