Представьте себе такую ситуацию. Вы сдаете свой офис или магазин юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, не имеющему опыта работы или только начинающему вести свой бизнес, или родственнику работающего уже бизнесмена, или… Другими словами вы не совсем уверены в стабильности арендатора. И вот в определенный момент платежи по аренде прекращаются, вы пытаетесь что-то взыскать по суду, но, понимаете, что особо то и взыскать нечего. И дальше вас затягивает в банкротный процесс. Вам это надо? Конечно, можно тщательно выбирать платежеспособных арендаторов, но жизненные ситуации бывают разные (нет других претендентов, срочно нужны деньги и пр.). Можно ли себя обезопасить? Давайте попробуем разобраться.
В гражданском законодательстве специально закреплено несколько способов обеспечения основного обязательства. Одним из таких способов является поручительство. Под основным обязательством в данном случае мы с вами рассматриваем договор аренды.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица (арендатора или арендодателя) отвечать за исполнение последним его обязательства (по договору аренды) полностью или в части (ст.361 Гражданского Кодекса РФ).
Как правило в качестве кредитора выступает арендодатель, а поручаются именно за арендатора, такую ситуацию мы и будем рассматривать как основную. Хотя не исключена и обратная история.
Цель поручительства
Застраховать арендодателя от неисполнения обязательств. Речь, в первую очередь, идёт о денежных обязательствах (оплата арендных платежей, штрафных санкций). Довольно сложно «повесить» на поручителя обязательства по приемке помещений или, например, по соблюдению требований противопожарной безопасности, но вот штраф за неисполнение таких обязательств арендатором взыскать с поручителя можно.
Требования к договору поручительства
- Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.
- В договоре поручительства должна быть отсылка к договору аренды. При этом рекомендуется перечислить в договоре поручительства основные условия договора (объект (помещение), цена договора, срок договора), а также приложить копию договора аренды в качестве приложения к договору поручительства.
- Важно также учитывать все последующие изменения условий договора аренды: индексация арендной платы, продление срока действия договора, введение каких-либо дополнительных обязательств, ухудшающих условие арендатора и, соответственно, поручителя. Новые условия обязательно необходимо согласовать в письменном виде с поручителем. Что касается срока и индексации, то правильно будет в договоре поручительства прописать, что при изменении этих условий в порядке, установленном договором аренды, такие условия становятся обязательными для поручителя (но и в этом случае рекомендуется подписать соответствующее соглашение к договору поручительства). В любом случае о любом изменении договора поручителя лучше извещать официально.
Суть поручительства
Суть поручительства заключается в том, что в случае неисполнения арендатором условий договора (основное, конечно, это оплата арендных платежей) арендодатель вправе требовать такого исполнения и от поручителя, у него появляется дополнительная защита.
Объемы поручительства
По общему правилу (ч.1 ст.363ГК) арендатор и поручитель являются солидарными должниками, т.е. у арендодателя возникает возможность всю сумму долга требовать от любого из должников (арендатора или поручителя), часть получить от арендатора, часть от поручителя и т.д.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (ч.2 ст.363ГК).
В каких случаях рекомендуется заключать договор поручительства:
- Вы не до конца уверены в платежеспособности арендатора при подписании договора. Это может быть новое предприятие, действующий бизнес с нестабильными оборотами, нехорошая репутация и т.д.
- Финансовое состояние арендатора становится нестабильным, возникают просрочки по внесению арендных платежей. При этом арендатор обещает вот-вот все исправить.
- Арендатор просит предоставить каникулы или скидку. Причины могут быть различными (спад покупательской активности, резкое изменение курса доллара, коронавирус и т.д.).
- Арендатор просит предоставить отсрочку платежа.
- Арендатор просит заменить сторону в договоре аренды. Это может быть как предприятие самого арендатора, так и независимое лицо. Конечно, всегда нужно понимать цель такой «рокировки», но это довольно подходящий момент для обоснованного требования по подписанию договора поручительства.
Конечно, перечень этот является открытым и причины для возможного введения поручительства могут быть иными, смотреть нужно по конкретной ситуации.
Также можно привести пример поручительства за арендодателя. Например, арендатор вкладывает в помещение значительные денежные средства (модернизация оборудования, перепланировка, ремонт и т.д) и предусматривает ответственность (штраф) арендодателя в случае досрочного прекращения договора по вине или инициативе арендодателя. Обеспечить компенсацию такого штрафа можно через поручительство.
Кого выбираем в качестве поручителя
Поручителем может выступать владелец бизнеса арендатора как физическое лицо. Такая схема применима при условии, что арендатором не выступает это же лицо в качестве индивидуального предпринимателя. При таком поручительстве неплохо бы заручиться и согласием супруга/супруги поручителя (таким образом в дальнейшем мы исключаем проблемы с обращением взыскания на общее совместное имущество супругов). Не всегда такое поручительство является надежным, поскольку такое лицо может не иметь какого-либо имущества, может накопить долги по другим обязательствам и т.д. Но в любом случае это дополнительная страховка для арендодателя, это лучше, чем ничего.
Поручителем может выступать уже действующее предприятие, связанное с арендатором, и имеющее реальные обороты.
Подытоживая можно сказать, что поручительство не является стопроцентной гарантией, но, как минимум, увеличивает шансы сторон на исполнение обязательств.
Какие способы защиты сторон в договоре аренды применяете вы? Делитесь в комментариях, делитесь в Телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35