Есть несколько способов защитить собственника нежилого помещения от нерадивого арендатора. В своё время я писал про поручительство (ссылка в конце статьи). Пришло время поговорить еще про один из них - обеспечительный платеж.
Представьте себе такой сюжет. Арендатор постоянно допускает просрочки по внесению арендных платежей, портит ремонт, уезжает из помещения раньше срока, оставив после себя разруху. Одним словом - ведет себя как поросёнок.
Какие варианты у арендодателя? Например, взыскивать всё через суд. Долго, дорого и нервозно. Здесь нам на помощь может прийти такой полезный инструмент как обеспечительный платеж. Он, конечно, не решает все наши проблемы, но часть головной боли снимет точно. Вполне возможно, что в суд нам идти не придется.
Указанный способ обеспечения обязательств был введен законодателем в 2015 году (ст.381.1 ГКРФ), но активно использовался сторонами и до этого. В народе известен под именами депозит, страховой депозит, страховой платеж и обеспечительный платеж.
Что такое обеспечительный платеж
В нашем случае - это денежная сумма, вносимая арендатором по договору аренды нежилого помещения дополнительно к арендной плате, с целью обеспечить в будущем исполнение арендатором условий договора аренды нежилого помещения.
Размер обеспечительного платежа
Как правило, сумма обеспечительного платежа равна сумме ежемесячной аренды. Но вы вправе к аренде вообще не привязываться и установить размер депозита по своему разумению. Возможен, например, такой вариант. Если в договоре у меня прописана фиксированная индексация (например, первый год - 100тр, второй год - 120тр, третий год - 130тр), то я стараюсь с арендатора получить депозит в сумме максимальной аренды (в нашем примере - 130тр).
Сроки внесения платежа
Идеальный для собственника вариант - внесение страхового депозита при подписании договора аренды. Иногда арендаторы просят рассрочку, вариант в целом рабочий. В этом случае четко прописывайте график внесения депозита.
Какие обязательства может обеспечить страховой депозит
Перечень обязательств, на обеспечение которых используется депозит, рекомендуется закрепить в договоре, при этом не обязательно делать его закрытым.
Самые распространенные примеры:
- Задолженность по постоянной и переменной части арендной платы.
- Компенсация начисленных арендодателем штрафных санкций (пени, штрафы, неустойки).
- Компенсация затрат арендодателя на восстановление помещения.
- Судебные затраты, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора арендатором.
- Арендная плата за последний месяц аренды. Это основание в последнее время я исключаю, почему - читайте ниже.
- Штраф за досрочное прекращение договора. Полезная опция, но не всегда проходит. Наиболее распространение варианты:
- договор расторгнут по инициативе арендатора до истечения срока его действия. В данном случае имеет место возможность арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, но плата за такой отказ - месячная арендная плата и она покрывается за счет депозита. Идеальный вариант для арендодателя, но далеко не все арендаторы на него соглашаются.
- договор расторгнут по вине арендатора. Это сюжет, при котором от договора отказывается уже арендодатель, но в связи с нарушением арендатором условий договора. И на этот вариант получится уговорить не всех арендаторов, но попробовать стоит.
Механизм работы (списания и пополнения) страхового депозита
Алгоритм довольно простой. Арендатор допустил нарушение договора, арендодатель списывает сумму, подлежащую выплате, из обеспечительного платежа. В договоре рекомендуется четко со сроками прописать порядок - как это работает:
- нарушение (основание для списания депозита);
- уведомление арендатора о необходимости устранить нарушение (не обязательный шаг);
- списание денежных средств с депозита;
- уведомление о списании и требовании пополнить депозит.
Не забывайте также про пополнение депозита в случае проведения индексации. Как справедливо заметил коллега при обсуждении вопроса в телеграм-канале, отсутствие данного условия либо оставит вас с начальным уровнем депозита, либо потребует дополнительного документального оформления (соответственно, согласия арендатора). Также рекомендую установить обратное правило - в случае уменьшения размера арендной платы (временного или постоянного) сумма обеспечительного платежа не меняется.
Порядок возврата депозита по окончании действия договора
Важно определить - в какой момент обеспечительный платеж подлежит возврату. Многие арендодатели зачитывают депозит в последний месяц аренды. До недавнего времени и я использовал депозит в этом качестве, но столкнулся с определенными проблемами.
Первая. Арендатор съехал из помещения в связи с досрочным отказом арендодателя от договора, переговоры с арендатором шли сложно. При этом договор был зарегистрирован. Акт арендатор не подписал, соглашение не подписал, а регистратор просил подтверждения прекращения договора и уведомление об отказе его не устраивало (законность действия регистратора сейчас не рассматриваем). Для снятия регистрации за арендатором пришлось побегать.
Вторая проблема. Арендатор возвращает помещение в ненадлежащем состоянии. Думаю, комментарии излишни.
Третья проблема. Переменная часть аренды за последний месяц (коммуналка, электрика, содержание и пр.). Посчитать её на момент расставания вы не сможете, у вас не будет соответствующих документов от поставщиков услуг.
Если схлопнуть обеспечительный платеж к моменту возврата помещения, то рычагов у арендодателя фактически никаких не остаётся. Сейчас формулировку в типовых договорах я поменял - депозит возвращается арендатору после окончания договора, подписания акта возврата помещения и окончательных расчетов по переменной части аренды.
Ответственность арендатора за пополнение депозита
Это важное условие, в противном случае механизм работы обеспечительного платежа частично теряет смысл - списать деньги вы спишите, но с пополнением могут возникнуть вопросы и на будущие останетесь без подстраховки. Варианты ответственности арендатора:
- право арендодателя в упрощенном порядке отказаться от договора. Такой пример. Вы решили заменить арендатора, для этого действующему арендатору вы должны направить уведомление об отказе от договора (допустим за месяц). Порядок действий должен выглядеть так: подписание договора с новым арендатором, оплата обеспечительного платежа, отказ от действующего договора. Соответственно, не внесен обеспечительный платеж - вы не направляете уведомление и в упрощенном порядке (например, уведомление за 10 дней) отказываетесь от нового договора. У вас возникает право от договора отказаться.
- пени или штраф. Вы провели индексацию или списали штрафы и неустойки, а арендатор страховой платеж не пополняет. Включаются штрафные санкции, что стимулирует арендатора к активным действиям.
Итого
Давайте закрепим, что нужно зафиксировать в договоре
- Размер обеспечительного платежа.
- Сроки внесения платежа.
- Обязательства, на погашение которых обеспечительный платеж направлен.
- Механизм списания и пополнения депозита.
- Порядок возврата депозита по окончании действия договора.
- Ответственность арендатора за невнесение обеспечительного платежа или просрочку его пополнения.
Обеспечительный платеж - хороший способ подстраховки арендодателя, но для его качественной работы составляйте свои контракты грамотно.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Читайте статью про еще один способ подстраховки арендодателя - поручительство.