Fixprice. Нужен ли нам такой арендатор?

Давайте попробуем разобраться - нужен ли нам такой арендатор как Fixprice?

Отношения мои с этим арендатором зародились более 10 лет назад, тогда эта сеть только начинала свое развитие, заходила в регионы. На тот момент не было до конца понятно - что это за бизнес и кто эти люди? Подписывать с ними договор было, честно говоря, страшновато. Более того, на момент передачи помещения мы должны были выполнить ряд дорогостоящих работ, связанных с увеличением торгового зала. Но коммерческие условия, предложенные сетью, и условия договора в целом подкупили, договор мы подписали, подготовительные работы выполнили и Fixprice начал свою деятельность.

Речь идет про стритритейл не в самой лучшей локации, вменяемой альтернативы у нас тогда не было.

В первоначальном варианте договор был подписан в формате трех краткосрочных контрактов по 11 месяцев, совокупно на 33 месяца. Почему мы не подписали долгосрочный договор сказать не могу, просто не помню: было ли это требование фиксов или были какие-то к этому препятствия.

Условия договора казались нам на тот момент довольно неплохими:

• ставка аренды превышала аналогичные предложения от других арендаторов;
• все работы (кроме расширения торгового зала) Fixprice принимал не себя;
• зона ответственности собственника была прописана довольно лояльно, без перегибов;
• контрактом была предусмотрена индексация.

Итак, договор мы подписали. С этого момента начались наши длительные отношения с этим арендатором. Какое-то время все шло в целом неплохо, но в определенный момент фиксы взяли направление на оптимизацию расходов и снижение затрат на аренду. Пользуясь не очень хорошей конъюнктурой рынка нас на протяжении нескольких лет довольно сильно продавили как по аренде, так и по компенсации коммунальных затрат и электроэнергии. ДОлжно отметить, что специалисты по аренде Fixprice работали довольно профессионально и методично, ситуацию на рынке использовали на 100%. Последние годы рыночная ситуация поменялась в пользу арендодателя и получилось немного отыграться, фиксы соглашаются на какое-то повышение, хотя и с трудом.

Безусловно, за это долгое время договорная позиция фиксов сильно изменилась, но я попробую определить основные плюсы и минусы такого арендатора как Fixprice для собственников помещений на основании моего с ними взаимодействия.

Плюсы

1. Своевременность оплаты. За все время взаимодействия с этим арендаторам, ему нужно отдать должное. Платят фиксы как часы. Все платежи, выпадающие на выходные и праздничные дни, оплачивают заранее.
2. Трафик. Если мы говорим не про стрит, а про ТЦ, то наличие такого арендатора зачастую жизненно необходимо (все, конечно, зависит от формата ТЦ). Люди в Fixprice идут, фиксов точно можно назвать трафикообразующим арендатором.
3. Товарооборот. Возможность привязки к товарообороту. Это и защита от инфляции и приятный бонус к арендной плате, особенно по итогам предновогоднего ажиотажа. Декабрьская прибавка к аренде всегда довольно приятная. Я сталкивался с 4-5% от товарооборота.
4. Срок договора. Возможность заключения краткосрочного договора аренды (до одного года). Не скажу, что такой подход всегда удобен собственникам, но, как минимум, в текущих реалиях он защищает от инфляции (отставание ставки договора аренды от рыночных ставок). Отмечу, что за время действия нашего контракта мы подписывали и долгосрочное продление - на три года без права досрочного выхода из договора.
5. Этажность. Fixprice рассматривает не только первые этажи, но и подвальные, и более высокие. Важно лишь обеспечить вертикальный транспорт для нормальной разгрузки товара (требуется возможность транспортировки европалетт). Более того, сталкивался с тем, что арендатор сам был готов устанавить внешний лифт для доставки товаров.
6. Относительно низкие технические требования. Я, наверное, могу выделить только три требования: электрика, зона разгрузки и наличие лифта при размещении не на первом этаже. В целом требования довольно вменяемые, мощность по электрике требуется меньше, чем для продуктовых операторов, с меня просили всего 15 киловатт.

Минусы

1. Относительно невысокая ставка аренды. Fixprice проигрывает сейчас по арендным ставкам и своим конкурентам, и другим потенциальным арендаторам. Считаю, что с учетом роста арендных ставок за последнее время, политика фиксов будет пересмотрена, иначе они начнут терять торговые точки.
2. Отсутствие компенсации по переменной части. По моим данным компенсация предлагается только за электроэнергию и вывоз ТКО. При этом компенсация производится в фиксированной сумме, а не по фактическим затратам. Конечно, фиксированная сумма теоретически может превышать фактические затраты, но это маловероятно. Все остальные затраты (содержание, тепло, уборка, обслуживание систем и пр.) - за арендодателем. И это грустно.
3. Требование по подключению к электрике по второй категории надежности (два независимых источника питания). Далеко не у всех помещений предусмотрен такой вариант подключения.
4. Слабая техническая поддержка. Это прямо проблема проблем. К вам будут обращаться сотрудники магазина с просьбами решить тот или иной вопрос: у нас электричество пропало, нас затопили, сработала сигнализация, холодно в помещении и пр. И это напрягает. Для ТЦ ситуация усугубляется тем, что арендатору не важнО техническое состояние помещения: лампы не горят, грязно, потолок провисает, завалы на складе и пр. Это создает довольно сильный контраст самого ТЦ и помещения фиксов. Собственнику быстрее и проще устранить эти недочеты собственными силами, нежели чего-то добиться от технической поддержки арендатора. То же относится к пожарной безопасности объекта. Для спокойствия собственнику самому придется решать эти вопросы: обслуживать пожарную сигнализацию, покупать и размещать огнетушители, размещать планы эвакуации и пр. Если фиксы пользуются вашим лифтом для разгрузки - это печально, поскольку лифт они вам ушатают.
5. Состояние помещения. Вытекает из предыдущего пункта. После такого арендатора помещение придется приводить в нормальное состояние.

Возможно в текущие договоры Fixprice привносит какие-то новшества, но не думаю, что ситуация глобально изменилась.

Итого

С одной стороны, мы имеем трафикообразующего стабильного арендатора с краткосрочным договором. С другой стороны, мы получаем довольно низкую ставку аренды при отсутствии компенсации переменных затрат собственника и отсутствие нормальной эксплуатации помещения.

Сдавать или нет? Выбор за вами!

Какие плюсы и минусы видите вы? Пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале!

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

Читайте статьи про других федеральных арендаторов: