Снижение цен на вторичное жилье: тренд набирает обороты

Сегодня поговорим о горячей теме – снижении цен на вторичном рынке жилья в крупных городах России.

В октябре мы наблюдаем ускорение снижения цен на вторичке. Теперь это касается уже 12 из 50 исследуемых городов, тогда как в сентябре таких было всего семь. Давайте разберемся, что это значит для нас, инвесторов и простых покупателей.

Почему цены на жилье падают?

Снижение цен на вторичном рынке жилья началось еще весной 2024 года, а летом тенденция усилилась.

Причин несколько:

1. Насыщение рынка после ажиотажного спроса
2. Рост ипотечных ставок
3. Отмена льготных ипотечных программ
4. Ужесточение требований к заемщикам
5. Общая экономическая неопределенность

Я помню, как летом многие спешили купить квартиры, опасаясь дальнейшего роста ставок. Но сейчас ситуация изменилась.

Города-лидеры по снижению цен на жилье

Давайте посмотрим на топ-5 городов, где вторичка подешевела больше всего:

1. Хабаровск: -0,85% (127,2 тыс. руб. за кв. м)
2. Самара: -0,59% (113,6 тыс. руб. за кв. м)
3. Кемерово: -0,53% (109,6 тыс. руб. за кв. м)
4. Ярославль: -0,46% (92,4 тыс. руб. за кв. м)
5. Томск: -0,41% (115,5 тыс. руб. за кв. м)1

Интересно, что Москва тоже попала в этот список, заняв девятое место с падением цен на 0,27% (до 322,3 тыс. руб. за кв. м).

Что это значит для инвесторов?

Как инвестор, я вижу здесь как риски, так и возможности. С одной стороны, падение цен может снизить доходность текущих инвестиций. С другой – это шанс войти в рынок по более привлекательным ценам.

Вот что я рекомендую:

1. Не переживать. Снижение цен – это часть рыночного цикла.
2. Анализировать локальные рынки. Ситуация может сильно отличаться от города к городу.
3. Искать недооцененные объекты. В период снижения цен часто появляются интересные предложения.
4. Думать долгосрочно. Недвижимость – это инвестиция на годы, а не на месяцы.
5. Подписаться на мой тг-канал по инвестированию в недвижимость

Взгляд на первичный рынок жилья

Интересно, что на первичном рынке ситуация немного другая. По данным Центра аналитики BN.ru, в Санкт-Петербурге средняя цена предложения на рынке строящегося жилья в октябре выросла на 0,9% и составила 243,4 тыс. руб. за кв. м.

Это первый рост цен на новостройки с мая 2024 года. Вот как изменились цены по типам квартир:

• Студии и однокомнатные: +0,09%
• Двухкомнатные: +1,64%
• Трехкомнатные: +0,5%

Вторичка vs новостройки: что выбрать?

Теперь у покупателей возникает дилемма: куда вкладываться – в падающую вторичку или в растущую первичку? Мой совет – смотреть на конкретные объекты и локации.

На вторичном рынке сейчас можно найти отличные предложения, особенно если вы готовы к небольшому ремонту. А новостройки могут быть привлекательны с точки зрения потенциала роста стоимости после сдачи дома.

Причем очень часто в одном и том же жилом комплексе предлагаются квартиры, как от застройщика, так и от дольщиков. И от дольщиков цены ниже. А еще и торг возможен. А еще и ипотеку по пониженной ставке иногда можно переоформить на себя (если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не выплатил ее).

Короче говоря - интересные времена дают интересные возможности.

Прогнозы рынка жилья на будущее

Анатолий Пысин, гендиректор "Центрального Департамента Недвижимости", прогнозирует, что до конца года мы увидим период корректировки цен.

Вот его основные тезисы:

• На вторичном рынке Москвы и Подмосковья снижение цен будет неравномерным.
• Старый фонд может подешеветь на 10-15%.
• Современные дома и сталинки в хороших локациях – максимум на 5%.
• Новостройки в Москве могут подешеветь на 5-10%

Я согласен с этими прогнозами и считаю, что сейчас самое время внимательно следить за рынком и искать возможности для выгодных сделок.

Стратегии для инвесторов в текущих условиях

1. Диверсификация. Не вкладывайте все средства в один объект или один город.
2. Фокус на качестве. Выбирайте объекты в хороших локациях с потенциалом роста.
3. Долгосрочный подход. Готовьтесь держать недвижимость 5-10 лет для максимальной выгоды.
4. Мониторинг рынка. Следите за изменениями цен и спроса в интересующих вас районах.
5. Работа с агентами. Хороший риелтор может найти "скрытые жемчужины" на падающем рынке.

Как использовать ситуацию в свою пользу?

1. Торгуйтесь. Сейчас самое время для переговоров о цене.
2. Ищите мотивированных продавцов. Некоторые собственники могут быть готовы к существенным скидкам.
3. Рассмотрите инвестиции в ремонт. Покупка недорогой квартиры с последующим ремонтом может дать хорошую прибыль.
4. Изучайте новые районы. Возможно, падение цен сделало привлекательными ранее недоступные локации.
5. Следите за аукционами и торгами. Там можно найти выгодные предложения.

Риски, о которых нужно помнить

Снижение цен на вторичном рынке жилья – это не только возможности, но и риски:

1. Дальнейшее падение цен. Никто не знает, где "дно" рынка.
2. Сложности с продажей. В период снижения цен ликвидность объектов может упасть.
3. Рост расходов на содержание. Коммунальные платежи и налоги могут расти независимо от цен на жилье.
4. Изменения в законодательстве. Новые законы могут повлиять на доходность инвестиций в недвижимость.

Советы для тех, кто покупает жилье для себя

Если вы планируете покупку квартиры для жизни, а не для инвестиций, вот мои рекомендации:

1. Не спешите. Сейчас хорошее время для выбора, используйте его. Сейчас сложился рынок покупателя - пользуйтесь этим.
2. Сравнивайте цены. Изучите предложения в разных районах и городах.
3. Проверяйте историю объекта. В период снижения цен важно избежать покупки проблемной недвижимости.
4. Рассмотрите ипотеку. Несмотря на рост ставок, есть интересные предложения от банков.
5. Думайте о будущем. Выбирайте квартиру, которая будет удобна вам и ликвидна в долгосрочной перспективе.

Заключение

Снижение цен на вторичном рынке жилья – это сложный, но интересный период для инвесторов и покупателей. Он требует внимательности, анализа и готовности действовать. Но при правильном подходе текущая ситуация может стать отличной возможностью для выгодных сделок.

Помните, что рынок недвижимости цикличенн. За спадом всегда следует подъем. Главное – грамотно оценивать риски и возможности.

Следите за новостями рынка, анализируйте тренды и не бойтесь принимать взвешенные решения. Удачи в ваших покупках и инвестициях!

Также рекомендую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇