Покупка жилья в России в ближайшее время станет почти недоступной

Сегодня поговорим о наболевшем - покупке жилья в России в ближайшие годы. Я вижу, что ситуация на рынке становится все сложнее для обычных покупателей. Давайте разберемся, почему покупка жилья в России в ближайшие 2 года будет доступна все меньшему числу граждан.

Ключевая ставка и ипотека: что нас ждет?

Начнем с главного - ипотеки. Без нее большинству россиян о покупке квартиры можно даже не мечтать. А тут такой поворот - Центробанк в октябре 2024 года в седьмой раз за год поднял ключевую ставку до 21% годовых. Это рекордный уровень с 2022 года.

Что это значит для нас с вами? Да то, что доступной ипотеки мы не увидим как минимум до конца 2026 года. Аналитики считают, что приемлемые для ипотечников ставки - это ниже 12% годовых. А такое возможно только при ключевой ставке не выше 10%.

Вот как выглядел прогноз ЦБ по ключевой ставке до последнего повышения (а сейчас он стал еще хуже):

• 2024 год: 16,9-17,4%
• 2025 год: 14-16%
• 2026 год: 10-11%
• 2027 год: 7,5-8,5%

Получается, что нормальные ипотечные ставки мы увидим только через 3 года. А пока придется выкручиваться. 2025 и 2026-й года мы точно проживем с высокими ставками и от ЦБ и по ипотеке.

И если раньше доля ипотечных сделок на рынке недвижимости доходила до 80%, то сейчас объемы выдачи ипотеки резко обвалились. Люди берут только "семейку" и еще несколько оставшихся льготных программ (но их доля очень незначительна). Ипотеку по коммерческим ставкам брать практически перестали (дураков-то нет), да и банки "закрутили гайки" по отношению к заемщикам. Итого - если раньше могли купить жилье с помощью ипотеки, то сейчас такой возможности у большинства граждан просто нет.

Цены на жилье: когда ждать снижения?

Теперь о ценах. Казалось бы, спрос падает - значит, и цены должны снижаться. Но не тут-то было!

Застройщики хитрые ребята. Они предпочитают давать скидки и акции, но не снижать базовые цены. Причем размер скидок сейчас просто космический - до 20-30% по некоторым проектам.

Еще пару лет назад о таком и мечтать не могли.Но даже с учетом этих скидок жилье все равно остается недоступным для большинства. Почему? Да потому что цены за последние годы взлетели до небес:

• На первичном рынке с 2019 по 2023 год цены выросли на 119% - с 64 069 до 140 371 рублей за квадратный метр
• На вторичном рынке рост был поскромнее - на 66%, с 58 528 до 97 418 рублей за "квадрат"

И это в среднем по стране. А что творится в Москве и Питере - лучше не говорить, чтобы не расстраиваться.

Вот и получается - цены из-за льготных ипотечных программ, которые раздавали налево и направо без ограничений улетели в космос и пока сильно и не снижаются. Скидки, которые предлагают застройщики, пока еще чаще всего обычные маркетинговые уловки. Доступность жилья для покупки рядовыми гражданами пока не улучшилась.

Когда ждать снижения цен на жилье?

Аналитики считают, что до конца 2024 года заметного снижения цен ждать не стоит. Проекты в активной стройке уже в значительной степени распроданы, и падение спроса вряд ли заставит застройщиков пересмотреть ценники.

А вот в 2025 году ситуация может измениться. Если Центробанк не смягчит свою политику, то на фоне длительного падения спроса и стабильного объема предложения цены на жилье могут начать снижаться.

Но не радуйтесь раньше времени. Снижение будет плавным и не сильно большим - на 5-15% за год.

И то не факт. Некоторые эксперты считают, что цены на популярные объекты все равно вырастут как минимум на величину инфляции.

Почему цены не падают, несмотря на снижение спроса?

Тут все просто - инфляция. Застройщики тоже люди, им тоже надо как-то выживать в этих непростых условиях. А себестоимость строительства постоянно растет:

• Дорожают строительные и отделочные материалы
• Растут цены на оборудование
• Увеличиваются расходы на логистику
• Рост ЗП идет по всей стране

Причем цены растут не только в рублях, но и в валюте на мировых рынках. Да, российские производители пытаются наладить собственное производство на фоне санкций. Но полностью покрыть все необходимые объемы пока не в состоянии.

Как быть тем, кто все-таки хочет купить жилье?

Ситуация сложная, но не безвыходная. Вот несколько советов, как действовать в этих условиях:

1. Следите за акциями и скидками. Некоторые застройщики сейчас готовы идти на серьезные уступки, чтобы привлечь покупателей. Можно сэкономить до 30% от стоимости квартиры. Ищите варианты.
2. Рассмотрите вариант рассрочки. Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на 12 и более месяцев. Это хорошая альтернатива дорогой ипотеке.
3. Обратите внимание на вторичку. Она становится все популярнее из-за высоких цен на новостройки. Но будьте готовы к торгу - продавцы пока неохотно снижают цены. Но уже снижают и на этом можно хорошо сыграть.
4. Ищите нестандартные варианты. Например, квартиры с отделкой от застройщика часто выходят дешевле, чем если делать ремонт самостоятельно.
5. Не спешите. Если есть возможность подождать год-два, то лучше так и сделать. К 2025-2026 году ситуация на рынке может измениться в лучшую сторону для покупателя.

Прогноз на 2024-2025 годы: чего ждать?

Как инвестор в недвижимость, я вижу следующие тенденции:

1. Спрос на жилье продолжит падать из-за высоких ставок по ипотеке и снижения реальных доходов населения.
2. Застройщики будут вынуждены идти на все большие уступки покупателям - увеличивать скидки, предлагать выгодные условия рассрочки.
3. К концу 2024 - началу 2025 года возможно небольшое снижение цен на 3-5%, особенно на вторичном рынке.
4. Вырастет спрос на малогабаритное жилье и квартиры экономкласса.
5. Усилится тенденция переезда из крупных городов в пригороды и небольшие города с более доступным жильем.
6. Возможно появление новых государственных программ поддержки покупателей жилья, особенно молодых семей и специалистов важных для страны профессий.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Как инвестор со стажем, скажу - инвестировать в недвижимость можно на любом рынке. И на растущем и на падающем и в период стагнации. Просто нужно выбирать стратегии и инструменты, которые дадут вам заработать в разных ситуациях развития рынка.

Большинство граждан привыкло работать по простой, как молоток, схеме: купил новостройку на котловане, сижу жду пока вырастет цена - продал дороже, купил снова на котловане и тд. Сейчас так не работает. Сейчас время других инструментов. И огромный плюс недвижимости, что она настолько разнообразна, что позволяет найти и применять инструменты для заработка в любой ситуации.

Например мы используем для заработка на недвижимости такие варианты, как: выдача займов под залог недвижимости, выкуп проблемных объектов, приведение их в порядок и перепродажа, создание доодных арендных объектов. Обо всем этом подробно рассказываю в своем тлг-канале.

Заключение

Покупка жилья в России в 2025-2026 годах действительно будет доступна все меньшему числу граждан. Высокие ставки по ипотеке, рост цен на недвижимость и снижение реальных доходов населения создают непростую ситуацию на рынке.

Но это не значит, что нужно отказываться от мечты о собственном жилье. Просто придется действовать более осмотрительно, тщательно выбирать объекты и искать альтернативные способы финансирования.

Следите за новостями рынка, анализируйте тенденции и не бойтесь обращаться за советом к профессионалам. И помните - любой кризис рано или поздно заканчивается. А жилье всегда было и будет одной из базовых потребностей человека.

Удачи вам в поисках своего идеального дома!

Также рекомендую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇