Ответ на этот вопрос интереснее, чем кажется. Особенно для тех, кто хочет действительно разбираться в рынке. Дело в том, чтот тут много слоев, причем наиболее очевидные последствия, которые возникают, например, как сейчас от высокой ставки, могут оказаться не самыми важными для построения грамотной стратегии на рынке.
Многим, кто знаком с принципами механики рынка недвижимости и читает мой одноименный канал, надеюсь, эти последствия примерно представляют. Ставка ЦБ во многом определяет размер банковских процентов по ипотечным кредитам. Принцип влияния процентов по ипотечным кредитам на рынок довольно подробно разложен тут, для тех, кто не любит ходить по ссылкам коротко напомню.
Чем выше ставка ЦБ, тем выше процент по ипотечным кредитам, и тем больше ежемесячный платеж за квартиру, купленной по фиксированной цене. Желающих и имеющих возможности совершать такие платежи становится меньше, падает спрос со стороны покупателей, и, поскольку современный рынок недвижимости сильно зависит от ипотечных денег, этот рынок стагнирует.
Стагнация происходит по много раз проверенному опытом риэлторов сценарию. Цены на недвижимость на основных маркетплейсах особо не падают, но покупатель подчас может получить неплохую скидку на некоторые объекты. Время их экспозиции обычно увеличивается, и те, кто не готов ждать, делают скидки.
Но это то, что, так сказать, на поверхности. Нырнем немного глубже.
Деньги на рынок недвижимости попадают не только через ипотечные кредиты. Кроме тех, кто собирается подвергнуть себя испытанию ипотекой, на рынке есть и те, кто имеет достаточно денег чтобы что-то купить без заемных средств или с минимальным использованием оных, и влияние поведения этих людей на рынок довольно значительное.
Что же делают эти люди?
Одновременно с поднятием ключевой ставки, происходит поднятие ставок по вкладам. Соответственно они… правильно, несут деньги в банк и открывают вклады. Проценты по вкладам сейчас часто такие, что позволяют арендовать не одну, а сразу две квартиры. Например, вклад 15-20 млн. рублей может приносить около 5 тысяч рублей в день. А зачем покупать, если можно арендовать и еще получать какую-то прибыль?
Многие потенциальные покупатели уходят с рынка купли-продажи, а часть из них оказывается на рынке аренды. Соответственно он растет. Причем растет как за счет тех, кто не готов платить в два раз больше за свою, но купленную в ипотеку квартиру, так и за счет тех, кто видит во вкладах больший финансовый смысл, чем в метрах. А растет спрос – растут и цены аренды.
В общем, все не так сложно Но знание этих простых механизмов принесет мало пользы, если не знать, как его правильно использовать.
Начнем с простых способов, которые лежат на поверхности.
Например, хорошая возможность использовать ситуацию есть у тех альтернативщиков, кто уже успел продать свою недвижимость и может «разбить» альтернативу. То есть продать свой объект не покупая другой альтернативный объект одновременно с продажей. Положив деньги от продажи на вклад, такой человек может какое-то время получать неплохую прибыль, пока цены на квадратные метры в целом стоят, а где-то и падают.
А что делать тем альтернативщикам, у которых еще нет покупателя? Не спешить снижать цену или хвататься за первого встречного покупателя? Покупатели на рынке все-таки есть, в частности их тех же альтернативщиков, которые решили не ждать. А, если снижать цену, то ненамного.
Сейчас распространилась тема с длинным авансом, то есть, с внесением аванса на 2 – 3 месяца. Такое откладывание сделки многим оказывается выгодно.
Посчитайте, предположим, продавец относительно средней квартиры в Москве стоимостью, скажем, 18 миллионов, ощутил снижение спроса. За этим ощущением следует логичное предположение, что при стагнирующем рынке шанс выйти на сделку через 2 – 3 месяца может быть ниже, чем сегодня. А, если ставку поднимут еще, то - и еще ниже. И тут ему делают предложение о покупке, скажем, за 17.5 млн.. Но через те же 2- 3 месяца. И заявляют готовность внести аванс.
Мне известен случай, когда продавец готов был ждать сделку почти 6 месяцев, но такой срок скорее исключение, а вот ждать около квартала сегодня готовы многие. Например, если квартира в аренде, продавец все это время еще и получает арендную плату. Но покупатель выигрывает еще больше. Если у него в наличии вся сумма на покупку, он получает 300 – 400 тыс. в виде процентов по вкладу, и в результате стоимость квартиры оказывается для него почти на 1 млн. дешевле изначального предложения.
Есть ли смысл играть в такие игры, как продажа «лишней» квартиры с намереньем положить деньги на вклад, и потом на накопленное приобрести что-то более качественное?
Сейчас, в середине года, это уже становится опасно. Объясню почему.
Спрос на недвижимость может упасть в двух случаях. Когда локация и тип этой недвижимости становится менее востребованными, то есть потенциальных покупателей становится меньше, и, когда количество потенциальных покупателей не снижается, а снижается их финансовая возможность.
Сейчас именно второй случай. Реальный спрос просел, но потенциальный наш покупатель никуда не делся. Он копится, образуя так называемый отложенный спрос. В то время, как денежная масса, связанная вкладами, растет, нависая над рынком и… может в какой-то момент обрушиться. И этот момент может не предупредить вас о своем приближении заблаговременно, а сделка с недвижимостью в текущей ситуации занимает не один месяц.
Тут мы подошли к самому интересному. Все в нашем мире процесс. Применительно к рынку недвижимости тут, в этом процессе, нужно понимать следующее. Цена на недвижимость, как и на все товары, подвержена инфляции. Финансисты знают, что проценты по вкладам на относительно длинной или даже среднесрочной дистанции никогда инфляцию не компенсируют. Поэтому, чем дольше рынок стагнирует, тем мощнее будет последующая коррекция.
Что запустит коррекцию?
Какое-то событие. Это может быть банальное понижение ставки, девальвация рубля, внешнеполитические и внутриполитические изменения. Подобные «лебеди» могут быть разного цвета и разной, так сказать, породы. Когда я делал прогноз на 2024-й и отмечал возможность того, что ближе к концу этого года появляется вероятность «всплеска» рынка, я исходил из оценки частоты появления таких птиц в текущие времена.
Хорошая новость в том, что рынок недвижимости крайне инерционен. Если не принимать во внимание рынок новостроек, он состоит из большого количества мелких продавцов, которые консервативны в своих ожиданиях и медленно реагируют на ситуацию.
Зато относительно быстро реагируют покупатели. Но, чтобы они среагировали, нужно чтобы они заметили, как меняется рынок. Например, массово уходят «под аванс» те объекты, которые они видели в продаже в прошлом месяце. И, если вы знаете механику рынка недвижимости, у вас будет некоторая недолгая возможность их опередить. Ведь, когда рынок уже начал меняться, что-то спокойно делать на нем уже поздно.
Ну, и одно дело работать на опережение, другое - совершать сделки в спокойном режиме. Соответственно, если вы планируете что-то купить, нужно понимать, что сейчас, когда я это пишу, именно то спокойное время, когда многие продавцы торгуются. Когда вы будете читать, все может быть уже по-другому.
Кстати прилеты «пернатых» оказывает пугающее воздействие как раз на продавцов. Многие просто снимают свои объекты с продажи, чем, к слову и провоцируют последующую активность покупателей.
Но не буду пересказывать в одном тексте все, что я писал в своем канале. В общем, использовать момент, пока этот лебединый механизм не заработал, тоже хорошая стратегия. Последние события с закрытием торгов по основным валютам уже дают некоторые сигналы, смысл которых с точки зрения механики недвижимого рынка я еще поясню, когда туман над этими новостями немного рассеется.
А теперь совсем коротко для тех, кто читает только выводы в последних абзацах. Ставка ЦБ оказывает замораживающее действие на рынок недвижимости, отчасти стимулируя только рынок аренды. И, чем дольше длится это леденящее воздействие и больше оно усиливается инфляцией – а ставки по вкладам отражают именно инфляционные ожидания – тем сильнее потом будет всплеск активности рынка и рост цен.
А пока, пользуйтесь советами «Механики» и… следите за новостями. Как имеет смысл следить, чтобы это имело какой-то практический смысл говорится здесь и здесь. Сами новости – в канале Механики.
Ну, и удачи!
