Неужели кто-то выигрывает? – усомнится иной читатель моих текстов. Да, но таких людей не так много. Хотя бы потому, что выиграть от вложений в рынок недвижимости, не понимая, как на нем происходит падение цен, можно только случайно. Именно знание о механизме падения цен дает преимущество. Если вы все про это знаете, дальше можете не читать.
Если коротко, дело тут в парадоксе восприятия. Рост цен на недвижимость обычно виден всем, в то время как о падении стоимости квадратного метра обычно знают только риэлторы и профессиональные аналитики.
Спросите у ваших друзей и знакомых, когда цены на недвижимость, например в Москве, падали? Вероятнее всего, большинство ответит, что, пожалуй, никогда. Возможно, если среди опрошенных окажется человек, который «в теме» или просто риэлтор со стажем, он вспомнит конец 1998-го года и начало 1999-го, тогда цены квадратного метра в Москве упали более чем в два раза. Ну, пожалуй, и все.
Но это, как вы наверное догадываетесь, это не все. Причем далеко не все.
Отчего вообще зависят цены на недвижимость? Есть фундаментальные факторы – уровень благосостояния населения, процент по ипотечным кредитам, направления миграции; и есть психологические. О механике движения цен в зависимости от этих факторов, и о том, как эти движения можно предвидеть, я уже писал. Например, тут и вот тут. И они, эти движения, волнообразны. Почему же мы видим подъемы и не видим падения?
Все дело в инфляции.
Поясню на примере того же кризиса 98-го года. В концеце 90-х годов прошлого века московская недвижимость оценивалась в долларах. У доллара небольшая инфляция, во всяком случае, тогда была таковой, поэтому в конце 98-го и начале 99-го года падение цен на московские и не только метры было видно всем. Сегодня, когда метры массового сектора рынка уже не первое десятилетие оцениваются в рублях, правильному восприятию ситуации мешает именно она эта самая инфляция.
Как это работает?
Для начала нужно понять, что цены на недвижимость обычно падают медленно. Таков рынок. На нем нет, серьезных маркет мейкеров, таких, как на рынках многих других типов товаров. Конечно, крупные застройщики могут временно повлиять на цены, отлоббировать господдержку ипотеки и делать прочие вещи, но вторичный рынок недвижимости существенно больше и состоит из большого количества независимых продавцов. Их интересы никто не лоббирует, и они обычно плохо понимают тот момент, в котором этот рынок находится, поэтому их обычная тактика – выжидание.
При такой тактике происходит не снижение цены, а рост времени продажи объекта, А те продавцы, у которых времени по каким-то причинам нет, делают скидки к цене предложения. Причем довольно существенные, до 15 – 20%, а на некоторые объекты и больше.
Разумеется, в публикуемой статистике и на картинке, которая возникает при изучении баз данных с предложениями объектов, никакого снижения вы не увидите. О том, в каком состоянии все находится, знают только практикующие риэлторы, которые видят процесс в относительно долгосрочной динамике.
А для наших мест (и не только) это наиболее типичное состояние рынка. Цены на недвижимость вроде бы стоят, но на другие товары они плавно (а иногда и нет) растут. И, если измерять стоимость квадратного метра в литрах бензина или кефира, то в этих литрах они падают.
В качестве примера вспомним 2015 – 2020 годы. В этот промежуток времени цены на квадратные метры в эталонной Москве почти не росли, а кое на что и падали. И скидки в 10, 15, а то и 30% были реальностью. А инфляция была. Например, цена килограмма сахара выросла за это время примерно на 50% (по данным russian-money.ru). Соответственно в сахаре цены на недвижимость упали в полтора раза. Но кто-то это заметил?
Почему эту механику падения имеет смысл хорошо понимать именно сейчас?
Думаю, нет смысла напоминать какое сейчас непростое время. Если хотите понять процессы в экономике в цифрах, то вот они, уже в студии. По сравнению, например, с маем 2021-го ковидного года в мае 2022 года падение производства по некоторым видам товаров выглядит так (данные Госкомстата):
Легковые автомобили: -96,7% (3 700 автомобилей!)
Грузовые автомобили: -39,3%
ДВС двигатели: -57%
Пасс. вагоны: -59,8%
Грузовые вагоны: -51,8%
Стеклооптоволокно кабели: -80,8%
Холодильники: -58,1%
Стиральные машины: -59.2%
Электродвигатели переменного тока: -49.9%
Лифты: -34.7%
Экскаваторы: -60%
Это, конечно, не значит, что «все пропало», автомобили подорожают в 30 раз, а стеклооптоволоконные кабели в 5 раз. Есть экспорт, который затруднен, но пока не настолько. И не по всем группам товаров падение выглядит так впечатляюще. Но, согласитесь, 2015 – 2020 годы выглядят на этом фоне как-то более благополучными.
Теперь ответим на вторую часть заголовка. Кто может выиграть в этой ситуации прибыль на рынке недвижимости? Или хотя бы минимизировать неизбежные потери? Тот, кто сделает из всего этого логичные практические выводы.
Каковы они?
Если вы планируете что-то купить на рынке недвижимости, и та сумма, которая у вас в наличии, находится в рублях, ее покупательная способность сейчас уменьшается. Уменьшается стремительнее, чем в предыдущую пятилетку.
Конечно, падение цен на некоторые виды недвижимости уже происходит, но важно понимать, что это движение с двух сторон. С одной стороны – недвижимость медленно и мало заметно для наблюдателя дешевеет, с другой – дешевеют ваши деньги. В какой-то момент они встретятся, и, тут, желательно действовать на опережение. Потому что, когда это вы увидите эту встречу, найти на рынке что-то адекватное вашим запросам будет уже сложно.
Если вы планируете что-то продать или просто владеете недвижимостью, которой не пользуетесь или можете не пользоваться, подумайте о перспективах именно этой недвижимости. Ибо многое меняется, меняются и перспективы.
Если продаете, четко понимайте, что вы купите на полученные деньги. Или как их используете. Если мы посмотрим, недвижимость дешевеет не вся и не везде. Что и где - длинная и непростая тема, об этом в следующем тексте, а вот деньги дешевеют все, в том числе считающиеся незыблемыми евро и доллар. Понятно, не все дензнаки одинаково, но держателем и тех и других не стоит убирать руку с пульса.
Кое-какая симптоматичная информация о пульсе идет тут. Даже из этой в общем не полной информации следует, что происходит много интересного. С одной стороны, традиционная роль недвижимости как кубышки для капитала, сейчас уже не столь однозначна, с другой – в относительно долгосрочной перспективе это все-таки вариант сохранения активов.
Да, не везде, но, думаю, изучив механику процессов на рынке недвижимости и составив представление о реальных перспективах того ли иного актива, можно принять верное решение. Если не идеальное, то близкое к правильному. Кстати, один из наименее затратных по времени, силам и финансам вариантов это сделать - изучить мой канал, пока он еще тут.
И, до встречи!