Александр Георгиевич

О том, что с ценами на недвижимость происходит что-то странное, говорят многие. Кто-то утверждает, что это неспроста - они рушатся. Или вот, вот рухнут. Кто-то говорит, что рынок жив, кто-то – что мертв. Что происходит на самом деле? Начнем с того, что цены, которые вы видите на рынке недвижимости зависят от множества факторов. Для простоты эти факторы можно разделить на объективные внешние и фактор психологических ожиданий участников. Механика действия всех этих факторов известна, поэтому, имея...

Первое, что, наверное, нужно тут знать, сделки с подобными рисками происходят намного чаще, чем думает обычный покупатель. Не только потому, что с момента введения такой процедуры 1 октября 2015 года число банкротов или людей с риском банкротства довольно быстро увеличивается. Механика тут простая. Какой объект недвижимости ищет покупатель? Объект с наилучшими для него параметрами по наиболее доступной цене. На реальном рынке часто объект с наиболее заманчивой ценой предлагает тот продавец, которому нужно продать как можно быстрее...

Первое, что нужно об этом знать, многих удивит. Ничто не способно так сильно влиять на рынок недвижимости как миграция людей из одного места в другое. Только один этот фактор может как загнать цены в космос, так и сбросить их практически до нуля. Доказывать этот тезис, полагаю, нет смысла - любой думающий человек, придет к такомуже выводу. Всем известны практически полностью опустевшие места и города, которые покинуло население, и не менее известны места, в которых люди готовы платить астрономические цены за любое жилье...

Начало нового года кажется нам чем-то вроде рубежа. За которым некоторая неопределенность, и вообще сюрпризы. А сюрпризы, относящиеся к деньгам и ценам бывают двух видов: неприятные и очень неприятные. Поэтому декабрь этого месяца принес пик активности, который выглядит не просто предновогодне-сезонным. Он выглядит немного круче. Знаю агентства недвижимости, в которых переговорные комнаты, с бронированием которых обычно не было проблем, заняты на несколько дней вперед. К чему это все? И что будет дальше? Мнения по этому вопросу расходятся...

На канале Механики мы обычно говорим о том, какие процессы идут на рынке недвижимости, куда должны пойти цены и какие вещи на него, этот рынок, влияют. Влияют вообще и влияют конкретно сейчас. Но сегодня о другом, о том, на что оказывает влияние сам рынок недвижимости? Какие выводы можно сделать, наблюдая это рынок? Начнем с того, что это один из вопросов, по которому усредненное общественное мнение и реальность подчас расходятся довольно сильно. Например, есть распространённое мнение, что рынок недвижимости влияет на демографию...

Согласен, слова «сюрпризы» и «рынок недвижимости» редко употребляются вместе. Но, когда изменения накапливаются, возникает эффект, который давно не выходивший на этот рынок человек, называет именно так. Во всяком случае в разговорах и при консультациях это проскальзывает. Так что же там, на этом рынке, происходит? Понимаю, что те, кто читал мои прошлые экзерсисы на эту тему, могут слегка заскучать, так как ничего неожиданного во всем этом происходящем не увидят, но свежие мысли на тему найдут тоже. Итак, чем же удивляет текущий рынок загородной недвижимости? Если коротко, тем, что со стороны части покупателей изменился подход к выбору объекта...

«На дворе демографический спад. Значит, квартиры на вторичке должны сильно дешеветь!» - такова, если коротко, популярная точка зрения, которую сейчас многие продвигают. Есть ли в этом взгляде на рынок какой-то практический смысл? Мы с вами знаем механику рынка недвижимости, и сейчас во всем этом разберемся. С одной стороны, вроде бы все выглядит логично. Если в большинстве городских семей сейчас один ребенок, у такого ребенка две бабушки и два дедушки. Квартиры которых он в конечном счете наследует...

- Скажите, может быть, имеет смысл сделать перед продажей какой-то ремонт? – часто спрашивают продавцы квартир и домов. - А, что если я куплю убитую квартиру и отремонтирую? Смогу ли я потом продать ее с прибылью? – пытаются понять покупатели. В этом тексте я попытаюсь ответить и тем, и другим, тем самым сэкономив время риэлторов, которым на такие вопросы приходится отвечать очень часто. Ну, и флиппинга, т.е. заработока на покупке убитых квартир, их ремонте и последующей перепродаже тоже коснемся...

У многих участников рынка есть такое чувство: "что-то не так". Но экспертное сообщество в целом в замешательстве. Даже вице-премьер Марат Хуснулин в недавнем интервью заявил, что ситуацию с ценами на недвижимость в сейчас прогнозировать сложно. Это действительно так. Завязался очень интересный узел. Попробуем его сегодня развязать. Как этот узел завязывался, вкратце описал в прогнозе на этот год. Собственно, он на самом деле так и завязался, и реальность от этого прогноза пока никак особо не отличается, но основная интрига была отнесена на конец года...

Не так давно рассказывал, как зарабатывать на недвижимости, если вы не риэлтор. Этот текст продолжит тему, но его содержание будет актуально именно сейчас. Дело в том, что проценты по вкладам не вечно будут оставаться большими. Или выглядеть таковыми. А примерные перспективы, которые ждут рынок недвижимости при выходе из этой финансовой констелляции многих удивят, и к таким вещам лучше готовиться заранее, пока все относительно спокойно. Обычно глэмпингами интересуются люди, которые хотят войти на рынок недвижимости сравнительно небольшими деньгами...

Ответ на этот вопрос интереснее, чем кажется. Особенно для тех, кто хочет действительно разбираться в рынке. Дело в том, чтот тут много слоев, причем наиболее очевидные последствия, которые возникают, например, как сейчас от высокой ставки, могут оказаться не самыми важными для построения грамотной стратегии на рынке. Многим, кто знаком с принципами механики рынка недвижимости и читает мой одноименный канал, надеюсь, эти последствия примерно представляют. Ставка ЦБ во многом определяет размер банковских процентов по ипотечным кредитам...

Предупреждаю, все, что будет написано ниже – только мысли. Продукт природного любопытства автора, который, являясь не теоретиком, а практиком рынка недвижимости, просто хочет сформулировать какое-то понимание вопроса для себя. Когда пишешь, лучше формулируется. Надеюсь, во всем этом все же будет и какой-то практический смысл тоже. Хотя бы потому, что каких-то разумных текстов на эту тему не встречал, а думать в эту сторону нужно. В противном случае в будущем нас могут ждать неприятные сюрпризы. А их сегодня и так хватает...