Она была с нами не долго. Появившись на свет в 2005-2006 годах, она изменила не только рынок недвижимости. Становясь все популярнее, снижая свою ставку от 25 до 6.5%, она стала играть большую роль в социальной жизни, как надежный элемент системы управления. И вот ставка снова 20%. Что будет с ипотекой? И где она сейчас, в реанимации или уже в морге?
Сейчас разберемся. Зная, как работает механика рынка недвижимости, это вполне возможно.
Начнем с того, как ипотека влияет на рынок. И на цены квадратных метров.
Рассмотрим большой город, в котором нет ипотеки. Вообще. Но есть 10 квартир, которые стоят, сажем, 10 миллионов рублей. И есть 100 человек, которым такая квартира нужна. Кто может купить такую квартиру? Ну, во-первых, те, у кого есть 10 миллионов рублей. И эти деньги просто лежат в тумбочке, в матрасе или на вкладе. Найдется ли такой человек среди этой сотни желающих?
На самом деле, например, для Москвы квартира 10 миллионов рублей это не такая уж дорогая квартира. Как правило ,в таких квартирах живут люди, не обладающие большим доходом, и маловероятно, что в этом социальном слое среди 100 собственников таких квартир – как существующих, так и потенциальных - такая сумма будет просто лежать у кого-то в кармане. Но, для нашего примера примем, что один человек из этих 100 получил наследство или нашел клад – в общем, может вытащить эту сумму из рукава.
Браво! Аплодисменты! Одна квартира нашла хозяина.
Положим еще 3 человека имеют приличные накопления и могут взять в займы у друзей или богатых родственников недостающие 2 - 5 миллионов рублей. Они тоже купят свои квартиры, но из 10 продающихся на рынке останется еще 6. Что будет с ними?
А с ними не произойдет ничего. Они будут висеть в рекламе, пока не найдутся еще 3- 4 человека, которые накопили деньги. Но к тому времени в продажу поступят другие квартиры. Предложение превысит спрос, и цены начнут опускаться. Так что через какое-то время такая квартира будет стоить уже не 10 миллионов, а всего 5. Или столько, сколько нужно, чтобы спрос пришел в равновесие с предложением.
Теперь введем в наш город ипотеку. Пусть и под 23% годовых, как это было в не таком уж далеком от нас 2006-м году, который многие риэлторы еще помнят. Что мы увидим в этом случае?
А мы увидим, что из этих 100 человек двадцать имеют доход, вполне позволяющий выплачивать кредит за квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. И какие-то небольшие накопления. Не так много, всего лишь каждый пятый. Но, помните, квартир не 20, а всего 10, и на всех этих квартир уже не хватит.
Что произойдет на рынке? На рынке образуется значительное превышение спроса над предложением, и, как следствие, лавинообразный рост цен. Нет, пока еще не до 10 миллионов, а хотя бы до семи – семи с половиной. Потому что выплату кредита в 10 миллионов большинство этих людей при 20% годовых за кредит просто не потянут, а вот 7 миллионов, скрипя зубами, потянут как раз примерно 9 человек. Ну, и одна квартира счастливчику, у которого просто чудесным образом образовалась такая сумма.
Получили новую точку равновесия рынка – цена 7 миллионов рублей.
А теперь подкрутим ручку, уменьшим процент по ипотечному кредиту до 10%. Увеличится количество тех, кто потянет ипотеку за квартиру ценой семь миллионов? Да! Такой процент потянет уже треть потенциальных собственников. Сработает тот же механизм, и цена на квартиры снова вырастет. И станет те же 10 миллионов, как и в начале нашего эксперимента. А сделаем 3%, как это было в Европе, вырастет еще.
Теперь, когда механизм влияния ипотеки на рынок недвижимости нами разобран, вернемся в реальную жизнь.
Как этот механизм работал в прошлом?
Когда ипотека была только проектом, мои коллеги сделали расчет, что следствием появления ипотеки цены вырастут вдвое. Тогда им никто не поверил, но они, цены, в 2006-м году именно так и выросли.
Причем, когда цены на квадратные метры растут, быкам - это такой биржевой термин - начинает помогать «психическая» составляющая рынка. Дело в том, что рост любого актива – а тогда мы наблюдали рост цены на московские квартиры на 10% в неделю – вызывает приток «инвесторов». Инвесторы разгоняют цену выше фундаментально обоснованных значений. После чего благополучно наступает стагнация. Рынок стоит и местами проседает, пока инфляция не догонит цены.
Примерно так работает рынок не только у нас. Запредельно высокие цены на квартиры где-нибудь в Мюнхене, в Лондоне или в Торонто обусловлены не чем иным, как очень низкими ставками по ипотечным кредитам. И рост цен, например, в Праге или том же Мюнхене в 2016 – 19-м годах вызван именно снижением ставки.
Тут имеет смысл коснуться еще одного правила механики рынка недвижимости. Оно гласит, что доступность недвижимости есть величина постоянная. Да, есть места, где она меняется достаточно резко. Это города, которые покидают жители или наоборот, города, в которые люди активно мигрируют. Но, если место находится в миграционном равновесии, доступность квадратного метра зависит только от баланса между тем, сколько этого метра строится, и сколько наоборот утилизируется.
Из этого можно сделать еще один важный вывод. Если доступность недвижимости в конкретном месте малоизменяемая величина, при наличии развитой системы кредитования обычный потребитель имеет дело уже, собственно, не с ценой квартиры или дома, а с размером ежемесячного платежа по ипотеке. Этот размер и есть та величина, которая определяет доступность.
Строго говоря, размер ежемесячного платежа (так и хочется назвать его далее по тексту аббревиатурой РЕП, или репкой), конечно, тоже не константа. Она зависит от инфляции и общего благосостояния потенциальных кредиторов. Так что эти вещи тоже надо иметь в виду. Хотя бы как фон. Но, главное, что и имеет смысл из всего этого понимать, цена на недвижимость ограничивается величиной ежемесячного взноса, который средний потребитель этой недвижимости в состоянии тянуть.
Это, конечно, если массово работает ипотека.
Теперь перенесемся в наши дни.
Государственная поддержка ипотеки, стартовавшая в 2020-м году, дала почти такой же эффект, как и, собственно, появление ипотеки в 2006-м. Цены на многие объекты выросли. К делу подключились все те же любители граблей - «инвесторы». Однако, к началу года «психическая» составляющая рынка сдувалась, рынок перетекал в очередную пору стагнации даже при сохранении тех же самых процентов по ипотеке. О чем я говорил еще в начале года. И тут началось…
На день написания этого текста минимальная ставка около 17%. Если исходить из того, что размер выплаты по кредитам должен сохранить доступную величину, цены на квадратные метры должны упасть примерно вдвое.
Упадут ли?
Что будет в краткосрочной и среднесрочной перспективе с ценами, рассмотрим в следующем тексте. Сегодня мы только про ипотеку.
Вероятный сценарий развития тут такой. Да, средний потребитель недвижимости всю вышеописанную механику рынка понимает плохо. Но это не значит, что так же плохо это понимают в строительно-финансовом лобби. И они будут что-то делать.
Кроме этого – об этом как-то не принято говорить вслух - ипотека занимает не последнее место в процессе управления поведением населения. Думаю, ее роль тут понятна. Человек, взявший на себя бремя ипотеки, в каком-то смысле становится крепостным. Он должен платить оброк. Только в качестве феодала-помещика тут выступают финансовые институты. А любая зависимость человека – это элемент системы управления этим человеком. Будет ли власть отказываться от такого замечательного рычага?
Пока живы финансово-строительные группы и власти, заинтересованы в предсказуемом поведении активного населения, ипотека не умрет. Но она трансформируется.
Как?
Она станет более адресной.
Это выразится не только в том, что льготный процент получат только покупатели новостроек отдельных компаний. Рынок быстро поймет, и отчасти уже понял, что в цене, по которым эти новостройки предлагаются, льготный процент уже заложен. Все будет хитрее.
Ипотека с государственной поддержкой будет и будет достаточно популярной. Только она станет более адресной. От нее постараются отсечь инвесторов.
Программы для молодых семей и айтишников – только первые шаги в этом направлении. Появится ипотека для госслужащих, работников бюджетной сферы, правоохранителей и даже пенсионеров.
Если смотреть дальше в будущее, где маячит безусловный базовый доход для всех лояльных граждан, выплата по ипотеке будет просто заложена в этот доход. А, когда этот безусловный доход (как и ваши гражданские права) будет поставлен в зависимость от вашего социального рейтинга, эти выплаты тоже станут более дифференцированы.
Есть большая вероятность, что под ипотечные продукты будет больше адаптировано налоговое законодательство. Не только в том направлении, что выплаты по ипотеке освободят от налогов. Почему бы дополнительно к этим мерам не ввести льготы по сделкам купли-продажи для продавцов и покупателей с ипотекой, а все прочие сделки на свободном рынке обложить налогом, размер которого можно вполне сделать запретительным?
Думаю, что об ипотеке, механике ее влияния на рынок, прошлом и будущем, я сказал уже достаточно. И достаточно, чтобы вы могли делать важные практические выводы. А о том, как все вышеизложенное работает здесь и сейчас и как отразится на ценах, это уже в следующем тексте.
