Сегодня решил написать в свободном режиме, позволил себе немного литературного творчества.
Можно ли прибить солнце, стоящее в зените, гвоздями, чтобы был вечный день? Можно ли приклеить листья к дереву, траву покрасить зелёной краской, чтобы наслаждаться вечным летом?
Спросите у застройщиков, успешно ли у них получается? Они пробуют.
Ко вчерашней новости об Инград.
Он был передовиком в такого рода экспериментах. Через запятую могу добавить Самолёт, А101, даже ПИК грешил.
Инград: 21-й застройщик России, ПАО, в списке системообразующих предприятий страны (есть такой у правительства).
За два последних года поменял четырёх генеральных.
Если бы только их.
Вчера днём с пометкой «молния» вышла информация, - компанию покинули первый замгендиректора, директор юридического департамента, чуть раньше директор по девелопменту, два подряд коммерческих директора (один из которых продержался 3 дня). Настоящая кадровая чехарда.
Вечером дополнение – по неподтверждённым данным, Инград будет поглощён Sminex
Замена девочек в борделе не оказалось успешной, дело движется к развязке.
Что я хотел сказать.
8 ноября прошлого года появилась новость, - застройщиком привлечён самый крупный за всю историю российского девелопмента кредит от Сбербанка – 435 млрд на финансирования проектов (перечислены в сообщении пресс-службы) и, цитата: «на рефинансирование имеющегося кредитного портфеля». Фраза заставила вздрогнуть. Чистое безумие погашать долги, которые брались при другой ставке (условно, под 6% годовых), новыми под 15% «плюс» (ключевая в ноябре).
Такое возможно, когда кроме самоубийства нет иных вариантов.
Чем не звоночек?
Продолжаю.
Оценивая проекты Инград, в последние месяцы, может полгода, обратил внимание, - единственный банк, которые финансирует компанию – Сбербанк, ВСЕГДА даёт меньше денег, чем заключено договоров.
Почему?
Ни для кого не секрет, для активизации продаж, застройщик активно использует рассрочки. По данным Или Или в отдельные месяцы они доходили до 30% от «проданного» (обратите внимание на кавычки).
Лист формата А4, где есть печать, подписи компании и покупателя, но деньги на счёт не поступают, может быть использован по назначению. Сбер, трезво оценивающий ситуацию, финансирование под туалетную бумагу не дает.
Однако всё имеет последствия. Из-за высокой ключевой и слабого наполнения эскроу счетов, застройщик обязан платить высокий процент по ПФ. В прошлом году была надежда, это временная история, сейчас же понятно, высокая ключевая на годы вперёд.
Избранная схема активизации продаж стала для Инград осиновым колом после того, как он рефинансировался с 6% до 15% «плюс» (сейчас выше, так как ставка плавающая).
Но эта проблема ни одного Инград.
Что будут делать застройщики после 1 июля, когда ипотечная активность упадёт на «пол шестого»?
Когда слышу рассуждения, они, дескать, найдут альтернативные инструменты, среди которых рассрочка, остается покрутить пальцем!
Инград наглядно показал, это не лекарство. Хотите цикуты, вперёд!
Следующее.
Помните, некоторое время назад обсуждалась информация, - застройщики «опускают» деньги на эскроу-счета, чтобы снизить стоимость ПФ.
По отчетам наблюдал, схему широко использовал Самолёт, А101, меньше ПИК, Донстрой, ЛСР. Что это она, было хорошо видно. Начинается, скажем, новая стройка, ещё не вырыт котлован, но в первый же месяц идёт сумасшедшая реализация, причём подозрительно ровного количества квартир, типа 180 шт.. При том, что обычная динамика продаж для стройки «в разгаре» 15-20, в «горячий» месяц до 40, не больше.
Тупиковая тактика. Застройщик полагает, опустив деньги на эскроу-счёт, через дешёвый кредит банка, который он «покрыл» своими средствами, начнёт стройку, дальше подтянутся дольщики, процесс пойдёт.
А если не подтянутся?
Стройка ведётся, вариантов остановить её нет, наполняемость эскроу-счетов на следующих этапах строительства не улучшится, а ПФ по прежнему дорогой. Девелопера никто не заставлял, он сам «наступил» в ситуацию.
Я рассказал о двух распространённых практиках, когда застройщики ИСКУССТВЕННО пытаются удержать стройку на падающем рынке – рассрочкой и выкупом площадей у самих себя.
И то и другое, применяемое широко, способно уничтожить любого, привести к финансовой несостоятельности.
Знаете почему?
Потому что не опирается на «живого» покупателя.
Когда тенденция падения рынка набирает оборот, любой высосанный из пальца схематоз, неестественный для текущий ситуации, отправляет в небытие.
Инград попробовал остановить солнце, чтобы греться в его лучах, с него хватит.
Если другие хотят опорожнить мочевой пузырь по время урагана, что ж, их право.