Инвестиции в российскую недвижимость бьют исторические рекорды. Объем вложений в этот сектор по итогам 2023 года оказался максимальным за всю историю наблюдений за рынком и составил 833 млрд рублей. Годовой прирост к пиковому на тот момент 2022-му достиг 68%, то есть превысил прошлогодний показатель более чем в 1,5 раза. Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate. В сложившейся ситуации ответ на вопрос «Инвестировать ли в недвижимые активы сегодня?» звучит утвердительно. Остается определить наиболее интересные и перспективные направления с точки зрения увеличения капитала. Какие виды доходной недвижимости можно назвать трендовыми в текущем году – читайте ниже.
Впереди коррекция
При анализе растущего объема инвестиций в недвижимость важно учитывать неизбежное следствие. Рынок достиг высшей планки и с высокой вероятностью охладится в текущем году. К этому мнению склоняются аналитики NF Group и CORE.XP. Снижение относительно 2023 года составит от трети до половины в рублевом эквиваленте.
Это не значит, что интерес к отрасли падает. Это значит, что после инвестиционного бума следует закономерная коррекция. Тем не менее общий тренд остается восходящим и держится на уровне прошлых лет. Что подтверждает, в частности, глава департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян:
«На фоне высокой ключевой ставки в первой половине года темпы роста вложений в недвижимость будут стабилизироваться, а годовой объем инвестиций по итогам 2024 года составит 400–450 млрд рублей, что сопоставимо с высокими уровнями 2021–2022 годов».
По мнению эксперта, наиболее активными сегментами помимо жилья, станут складская и гостиничная недвижимость. Далее разберем эти и другие направления подробнее исходя из распределившихся мест в рейтинге наиболее популярных сегментов доходной недвижимости прошлого года.
Торговая недвижимость
В 2023 году лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость. На нее пришлось 39% от общего объема вложений – 325 млрд рублей. Почти в семь раз больше, чем в 2022-м.
Оговорюсь, что немалый объем инвестиций здесь связан с куплей-продажей крупных ТЦ. Однако существенную долю сделок охватывает и область стрит-ритейла. В кризисные периоды этот рынок активнее монополизируется. Мелкие сети поглощаются крупными. В то время как последние за счет открытия новых точек увеличивают объемы выручки.
Процесс монополизации создает благоприятную среду для вложения в торговые площади крупных ритейлеров. Подобные инвестиции остаются одним из наиболее стабильных и надежных средств извлечения прибыли. Поскольку удовлетворяют неиссякаемую потребность населения в товарах первой необходимости. Договоры аренды с крупными продуктовыми сетями заключаются на длительные сроки – 5-8 лет. При этом арендная ставка по договору увеличивается каждый год.
Вложение в коммерческие помещения не обязательно требует большого стартового капитала. Нередко торговые площади продаются долями. И цена доли может не превышать 500 тысяч рублей. Как показывает практика, арендная доходность таких помещений достигает минимум 10% годовых. Плюс ежегодная капитализация актива в зависимости от выбранной локации и проходимости магазина.
Вторым интересным, с моей точки зрения, инвестиционным инструментом на ниве торговой недвижимости выступает субаренда. Наиболее эффективная схема: арендовать большую коммерческую площадь в месте с хорошей проходимостью, разбить на несколько маленьких и сдать по более высокой цене квадратного метра. В прошлом году такой способ принес мне 80% годовых. Подробнее об этом писал здесь.
Жилая недвижимость
В ушедшем году второе место с долей вложений 32% занял жилой сегмент. В большей степени речь идет о купле-продаже площадок под девелопмент. Всего инвесторы вложили сюда 263 млрд рублей – на 19% больше, чем в 2022-м.
Здесь тоже есть о чем задуматься рядовому инвестору. Несомненно квартиры пользуются спросом во все времена, и 2024-й – не исключение. При этом нужно иметь в виду нестабильную ситуацию на первичном и вторичном рынках на фоне текущей кредитной политики Центробанка.
Сегодня регулятор намеренно сворачивает программу массовой льготной ипотеки и ужесточает кредитные условия. Такие меры, по мнению ЦБ, должны снизить цены на неоправданно подорожавшую «первичку». С другой стороны высокие ставки по ипотеке и большой первоначальный взнос отваживают часть покупателей «вторички». Притом, что объем предложения от собственников не уменьшается. По общему правилу, это также ведет к падению цен.
Возникает логичный вопрос: стоит ли вкладывать деньги в жилье сейчас с риском его дальнейшего удешевления? Ответу на него я посвятил отдельную недавнюю статью.
Офисная недвижимость
В тройку лидеров среди сегментов доходной недвижимости по итогам 2023-го вошли офисы. Доля инвестиций в них достигла 16%, это 136 млрд рублей. Вложения в офисную недвижимость за прошедший год увеличились на 39%.
Столько же, по данным NF Group, составляет ежегодный прирост предложения офисных пространств Москвы. Положительную динамику демонстрирует и Петербург. Только за 2023 год количество объектов этого сегмента в Северной столице выросло на 17%, подсчитали аналитики IPG.Estate.
Вложение в гибкие офисные пространства остается востребованным инструментом. При условии, что дальнейшей сдачей в аренду такой недвижимости займется управляющая компания с соответствующей специализацией. Стабильная аренда офисных пространств опытной УК может обеспечить собственнику доходность на уровне от 8% годовых с учетом постоянного договора аренды.
И все же нужно учитывать, что формат гибких офисных пространств только набирает популярность в стране. А показатель роста числа таковых не отражает данных об их заполняемости. Нередко подобные помещения долго находятся в поисках арендаторов и простаивают. Выживают в этой сфере только сетевые операторы, поскольку преимущественно сдают помещения крупным компаниям и стартаперам.
Гостиничная недвижимость
Четвертое место в топе 2023 года разделили складская и гостиничная недвижимость. Инвесторы вложили в них 53 и 54 млрд рублей соответственно – примерно по 6% от общего объема.
Здесь как нигде следует принять во внимание тенденции рынка. Объем инвестиций в склады по итогам года снизился на 36%. Просадка на треть говорит о значительном потере интереса инвесторов к этому направлению. В случае с гостиницами объем вложений, напротив, резко вырос – на 203%!
Такой колоссальный рост не продемонстрировал ни один из вышеперечисленных сегментов как в прошлом году, так и ранее. Налицо показатель однозначно восходящего тренда. На эту область инвестору и нужно обратить внимание в первую очередь.
Перспективные инвестиционные предпосылки в сфере гостиничной недвижимости отмечает и NF Group. Аналитики, в частности, оценили рынок Северной столицы как наиболее популярного среди туристов города страны наряду с Москвой и наиболее заточенного на развитие гостиничного бизнеса.
«Турпоток в Санкт-Петербург практически достиг допандемийного уровня. Выросли загрузка и стоимость номера. Третья «волна» льготного кредитования и прочие меры поддержки, даже на фоне роста ключевой ставки, поддержали интерес инвесторов к реализации новых проектов. Рынок апарт-отелей, ориентированный на быструю продажу лотов, сохраняет высокие темпы развития, и занимает все большую долю в общем объеме средств размещения», – отметила региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Действительно, экспансия апарт-отелей в гостиничной отрасли с 2020-го видна невооруженным глазом и с каждым годом набирает обороты. Наглядно продемонстрировал это и 2023-й. За истекший период в городе на Неве открылись три классических гостиницы общим номерным фондом 189 номеров и семь апарт-отелей на 2 055 юнитов. Доля апарт-отелей в объеме общего предложения классифицированных средств размещения составила 35%.
Прирост номерного фонда апарт-отелей к показателям 2022 года достиг 33,2%. Для сегмента классических гостиниц этот показатель составил лишь 1,3%. Более того количество введенных в эксплуатацию номеров в традиционных отелях в 2023-м упало по сравнению с прошлогодним на 37,4%. В случае с комплексами сервисных апартаментов этот показатель вырос на 8,2%.
Время показывает, что формат апарт-отелей благодаря своей универсальности и гибкости пользуется повышенным спросом среди российских туристов и с каждым годом привлекает новых инвесторов.
Так, собственники апартаментов в инвест-отелях моей инвестиционно-строительной компании Inreit получают в среднем 12% годовых только от сдачи их юнитов в аренду. За время строительно-монтажных работ цена их недвижимости вырастает на 30-50% и впоследствии увеличивается на 10-15% в год. Такие показали достигаются преимущественно за счет открытия гостиничных объектов в лучших локациях исторического центра Петербурга.
Ознакомиться с актуальными предложениями для инвесторов можно на сайте.
Однако помимо Inreit на рынке работает масса других компаний схожего направления. Как грамотно выбрать апарт-отель для вложения с максимальной выгодой, я рассказывал в этом материале. А о том, как не вложиться в псевдоотель с минимальной доходностью и ликвидностью, читайте здесь.
