Прирост объектов в сегменте апарт-отелей увеличивается с каждым годом. Выбор вариантов вложения для инвестора расширяется. Однако практика вносит свои коррективы: далеко не каждый такой вариант оборачивается для собственника выгодой. Как найти подходящий проект на рынке сервисных апартаментов из представленного многообразия? Какими соображениями руководствоваться на этапе подбора? Читайте ниже.
Локация
Номера апарт-отеля как инвестиционный продукт предназначены для сдачи в аренду. А максимальную доходность дает посутка. Такой вид аренды интересен преимущественно гостям города. Следовательно, идеальный вариант – туристический центр. Кроме того недвижимость в этой части города стремительно дорожает и отличается повышенной ликвидностью – при прочих равных ее легче продать с наценкой.
Отсюда вывод: беспроигрышная локация многократно повышает ваши шансы на извлечение предельно возможной выгоды от вложения в апартаменты.
Примером тому служат показатели наших инвесторов. Inreit принципиально создает апарт-отели только в историческом центре. Арендная доходность студий в наших действующих объектах по итогам 2023 года составила в среднем 12% годовых – лучший результат среди апарт-комплексов Петербурга. Тогда как капитализация такого актива к моменту реализации инвестором достигает 40%. Кейсы подобных перепродаж у нас тоже имеются.
Если вы все же присматриваетесь к апартаментам не в центре, нужно сделать ставку на городскую инфраструктуру. В этом случае ключевое значение имеют:
- транспортная доступность: наличие рядом метро, остановок наземного транспорта, вокзалов и аэропорта;
- объекты федерального и регионального значения – например, крупные медицинские центры или престижные вузы поблизости.
Эти факторы могут обеспечить апарт-отелю высокую заполнямость и возможность сдавать помещения в посуточную аренду.
Сроки
Предположим, вы определились с районом и сузили круг поисков. Какому из объектов в выбранной локации отдать предпочтение?
Прежде всего обратите внимание на срок строительных работ. Покупать студию в объекте выгоднее на раннем этапе, когда недвижимость стоит дешевле. А чем ниже порог входа, тем по общему правилу выше доходность.
С другой стороны, чем больше лет длится строительство, тем позже вы начинаете получать доход от аренды. На этот период ваши деньги замораживаются. Не говоря уже о том, что с ощутимым увеличением сроков вы теряете в доходности. Кроме того при строительстве апарт-отеля с нулевого цикла потребуется несколько дополнительных месяцев для ввода объекта в эксплуатацию.
В ситуации затянувшего строительства инвестора спасает разве что капитализация – за время возведения здания цена недвижимости растет. Максимальный рост стоимости объекта происходит с начала стройработ и до момента ввода объекта в эксплуатацию. В этот период капитализация может составлять от 15 до 25% годовых. Далее недвижимость дорожает менее динамично и достигает 5-15% в зависимости от локации. Отсюда перед покупкой апартаментов инвестору рекомендуется ознакомиться с динамикой роста цен в этом районе.
Чтобы свести временные и материальные затраты к минимуму, я рекомендую выбирать здание в редевелопменте, а не возводящееся с котлована. Помимо того, что редевелопмент открывает доступ инвесторам к лучшим локациям в центре города, он решает две проблемы разом: ускоряет ввод объекта в эксплуатацию вдвое-втрое и сокращает издержки застройщика, избавляя его от необходимости закладывать эти расходы в стоимость юнитов.
Примером того, как это работает, служат апартаменты Inreit в лучших локациях исторического центра Петербурга. Цены на них сопоставимы с ценами на апартаменты от других застройщиков на окраине. Потому что мы занимаемся редевелопментом уже существующих зданий.
Отель изнутри
Итак, вы наметили минимальное количество интересующих вас вариантов. Что еще поможет вам сделать правильный выбор?
Существенный пункт при подборе – инфраструктура. Чем больше полезных услуг и сервисов внутри гостиничного объекта или в шаговой доступности, тем привлекательней отель. Важные элементы инфраструктуры: кафе или ресторан, фитнес-зал, переговорные, зона отдыха, паркинг.
Отдельного внимания заслуживает класс будущего отеля и соответствующий ему сервис. Заранее узнайте, на какую гостиничную категорию по итогам прохождения классификации претендует объект. По статистике Ассоциации туроператоров, категории 3 и 4 звезды наиболее популярны среди российских туристов для гостиниц в целом и апарт-отелей в частности. Определенный класс гостиницы предполагает заранее выбранную стратегию сдачи номеров в аренду. Не рекомендую сотрудничать с теми, кто на этапе продаж апартаментов не определился с дальнейшей категорией или нацелился на категорию «без звезд».
Обратите внимание на количество юнитов. Чем больше номеров в отеле, тем сложнее обеспечить его максимальную загрузку. В крупных объектах доходность инвестора может снижаться из-за внутренней конкуренции. Оптимальное количество номеров отеля для наиболее популярных среди туристов городов – Москвы, Петербурга, Сочи – до 300 апартаментов. В городах с меньшим турпотоком – до 200 номеров.
Поинтересуйтесь насчет оснащения номеров. Застройщики могут предлагать различные варианты: без комплектации, частичная комплектация – только мебель, полная комплектация – мебель, техника, текстиль, посуда, словом, все необходимое для эксплуатации помещения уже на следующий день после сдачи объекта. Сроки и стоимость оснащения нужно учитывать при расчете доходности апартаментов. Нередко сумма оснащения составляет около 10% от стоимости номера.
Управляющая компания
Последний в этой статье блок не последний по важности. Половина успеха в процессе сдачи вашего юнита зависит от эффективности работы УК. На что нужно обратить внимание в этой части?
Опыт работы и количество объектов в управлении. С осторожностью следует рассматривать компанию, которая только выходит на рынок и не в состоянии подтвердить свою квалификацию.
Результаты управления аналогичными объектами. Просите показать вам шахматки аренды номеров в действующих объектах и отчеты о начислении выплат инвесторам.
Ожидаемая доходность и срок окупаемости по выбранным вариантам юнитов. Заранее изучите прогнозы УК касаемо сдачи апартаментов. Как правило, такие прогнозы сформированы в подробных xls таблицах. Документы содержат информацию о процессе загрузки отеля, среднем чеке с разбивкой на высокий и низкий сезон и о плановых выплатах инвесторам. Из этих данных можно рассчитать срок окупаемости объекта.
Условия управления. В каждой УК предусмотрены свои. Обычно механизм распределения следующий: из дохода от аренды апартамента за месяц вычитаются коммунальные платежи и расходы на управление. Оставшаяся сумма в определенной пропорции делится между УК и инвестором. Собственник помещения должен получать здесь не менее 50%.
Метод начисления дохода. Существует котловой и постудийный. Рекомендую выбирать котловой. Этот вариант подразумевает, что доход всего отеля складывается в общий «котел» и распределяется между инвесторами пропорционально площадям их недвижимости. Такой метод защищает инвестора от человеческого фактора в УК и выравнивает доход в независимости от характеристик апартамента. При постудийном распределении дохода инвестор получает выплаты только от сдачи своего номера. В то время как номер может простаивать.
Условия ремонта и обновления апартаментов. Имеет смысл уточнять в УК, как часто и за чей счет производится ремонт в отеле или в номере. Оптимальный вариант, когда любой срочный ремонт и замену расходных материалов в юните управляющая компания берет на себя. При этом раз в три-пять лет номер требует обновления в силу естественного износа – «косметики» и частичной замены комплектующих. Оплата этих расходов может ложиться на инвестора. И это нормально, ведь речь идет о его собственности. Главное, чтобы УК не частила с подобными предложениями и устраняла текущий износ самостоятельно.
Условия прекращения правовых отношений с УК. Важно уточнять, нет ли штрафных санкций за расторжение договора управления. На моей практике встречались случаи, когда управляющие компании вынуждали инвесторов выходить из проекта на кабальных условиях. Заранее изучите этот пункт соглашения.
Формат будущей отчетности, наличие личного кабинета. УК должна ежемесячно предоставлять отчет о загрузке отеля и расчет выплат. В идеальном варианте – доступ к личному кабинету, где в режиме реального времени можно посмотреть на загрузку отеля.
Надеюсь, эти советы помогут вам определиться с выбором объекта. Как отличить настоящий высокодоходный апарт-отель от мимикрирующего под него псевдоотеля – читайте в предыдущей статье. А том, как застройщики апарт-отелей и их УК обманывают инвесторов, я писал здесь.