В период высоких ипотечных ставок и стагнации рынка недвижимости многие из нас задаются вопросом: вкладывать ли деньги в квадратные метры или отложить эту затею до лучших времен? Соблазн переждать кризис и не делать резких движений велик как среди начинающих, так и среди опытных инвесторов. Тем более, что смягчение кредитной политики ожидается в следующем году. Насколько 2024-й подходит для покупки недвижимости? И стоит ли игра свеч в ближайшей перспективе? Об этом в сегодняшнем материале.
Аргументы в пользу «потом»
Непростая ситуация для покупки недвижимости, в особенности жилья, сегодня складывается как на первичном, так и на вторичном рынках. Начнем с «первички».
Введение в 2020-м массовой программы льготной ипотеки за последующие годы привело к удорожанию квартир в новостройках и разрыву цен между первичным и вторичным рынками. По данным Центробанка, к началу 2024 года «первичка» оказалась дороже «вторички» на 44%. Прежде историческая разница составляла 10%.
В результате чрезмерного завышения цен доступность «первички» фактически не выросла, отмечают в ЦБ. Помимо неприподъемных цен заманчивая низкими процентами ипотека привела к рекордной закредитованности населения в 2023 году до 34,8 трлн рублей. Это на 5,7 трлн больше, чем годовой доход бюджета нашей страны. Число граждан, которые пользуются кредитными продуктами, достигло 50 млн, отмечает Банк России — 40% населения РФ в возрасте от 16 лет.
С усилением долговой нагрузки ухудшается и способность людей обслуживать взятые ими займы. Как недавно отметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, в четвертом квартале прошлого года каждый второй заемщик получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов. В итоге риски возникают и для населения, и для банков, и для экономики в целом. Ведь чем выше показатель закредитованности, тем шире круг неплательщиков. А чем больше неплательщиков с огромными долгами за плечами, тем вероятнее приближение банковского коллапса.
Чтобы избежать печального исхода, государство взяло курс на ужесточение кредитной политики. Массовую программу льготной ипотеке свернут этим летом. Параллельно уже сейчас первоначальный ипотечный взнос увеличился с 20 до 30%, и вряд ли это предел. Максимальный размер кредита на льготных условиях уменьшили с 12 до 6 млн. Количество субсидированных кредитов для заемщика ограничили до минимума по принципу «одну ипотеку в одни руки».
Как отмечают аналитики Циана, все это уберет с рынка до 30% потенциальных покупателей. И вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций. По мнению Набиуллиной, ужесточение условий льготной ипотеки должно сократить разрыв цен между первичным и вторичными рынками. То есть привести к снижению стоимости «первички». А значит, вкладываться в этот сегмент сейчас невыгодно, говорят отдельные эксперты: возьмете недвижимость по нынешним ценам, а потом она подешевеет.
А что же вторичный рынок? Средняя ипотечная ставка на текущий момент — 18% и в отдельных случаях превышает 20-25%. Первоначальный взнос по общему правилу — от 10-20%, но нередко переваливает и за 30% в зависимости от политики банка. Кроме того ужесточение требований к заемщикам не обошли и этот сегмент. Поэтому ипотечный кредит дают не каждому.
Столь неудобные условия должны снижать спрос покупателей, а предложение при этом не уменьшится. Такая ситуация, по общему правилу, создает предпосылки для удешевления вторичного жилья. Во всяком случае, ажиотажного роста цен здесь ждать не стоит. Поэтому приобретать квартиры от собственников сегодня — тоже нелучшая затея, заключают эксперты рынка. Но настолько ли все плохо?
Аргументы в пользу «сейчас»
При изучении динамики нынешнего рынка недвижимости становится ясно, что пессимистичные прогнозы обвала цен не подтверждаются. Да, снижение ожидается, о чем я писал в начале года. Однако оно не критично. Несмотря на ужесточение кредитной политики, «первичку» покупали и продолжат покупать. Этому способствуют миграция, индексация ставок аренды и релевантный спрос — немало желающих приобретать именно новое жилье. Застройщики знают это и не демпингуют. Разве что периодически внедряют маркетинговые акции для стимуляции продаж: дисконт, рассрочки, подарки в виде парковок или кладовок.
Падения цен на квартиры от собственников тоже не случилось. Дисконт на вторичные квартиры сейчас не превышает 10-15%. Многие собственники не спешат продавать недвижимость с существенной скидкой и ждут скорого смягчения кредитной политики. Они понимают, что нынешняя ситуация временна. Этот рынок не такой волатильный как фондовый. Он заморозился, но не обваливается.
Если же изучить динамику роста цен на недвижимость за несколько лет, пессимистичная картина и вовсе исчезнет. Так, за последние три года «первичка» в моем родном Петербурге подорожала на 150%, а «вторичка» — на 100%, по статистике сайта «Бюллютень недвижимости». В Москве схожая ситуация, как показывает график IRN.ru.
Такова особенность российского рынка недвижимости: он может ненадолго замереть, стагнировать, даже немного упасть, но после все равно пойдет вверх. Отсюда в ближайший год цена квадратного метра по крайней мере на первичном рынке продолжит расти на уровне реальной инфляции. Риски прекращения льготных программ кредитования будут ее подогревать.
Когда встает вопрос между «потом» и «сейчас», мне вспоминаются строчки из японского трактата «Хагакурэ»: «Человек не стоит ничего, если не понимает, что «сейчас» и «то самое время» — это одно и то же.
Если вы умеете прогнозировать, считать и оценивать инвестиционный потенциал объекта недвижимости, выбирать варианты, применять различные стратегии и торговаться, вы окажетесь в плюсе в любые времена. Хорошие варианты вложений не падают с неба в удобный момент. Их нужно искать.
Более того сейчас складывается благоприятный период для вложения в недвижимость. Создается больше пространства для маневра, потому что расширяется выбор объектов. Ко многим интересным лотам другие не подойдут из-за отталкивающе высоких цен или ипотечных ставок. Однако повышенные цены и ставки — не повод уходить с рынка для знающего, как заставить деньги работать на него.
Что однозначно не нужно делать, так это держать деньги под матрасом в ожидании лучших времен. Если ваши накопления не работают, их съедает инфляция. В этом случае вы не сохраняете, а теряете. Согласно исследованию центра РОМИР, личная инфляция россиян на товары повседневного спроса по итогам за 2023 год достигла 19,3%. Иначе говоря, среднестатистический гражданин только за прошлый год потерял пятую часть сбережений, если не инвестировал, а его зарплата не индексировалась.
Чем раньше вы начнете вкладывать, тем больше спасете личных средств от обесценивания. Другой вопрос, что это нужно делать с умом. О том, какие виды недвижимости и стратегии лучше всего подходят сегодня для инвестиций, читайте в моих прошлых статьях.