Выстреливший 10 лет назад в Петербурге формат сервисных апарт-комплексов заметно повлиял на стратегии ведения бизнеса среди местных застройщиков. За минувшие годы крупные и начинающие игроки выработали изобретательную схему работы на этом рынке. Вместе с привычным для Москвы форматом псевдожилья в городе на Неве освоили собственный – под условным названием «псевдоотели». В то время как столичные комплексы апартаментов нередко выдают за ЖК, здесь аналогичные объекты чаще представляют в виде гостиничных. Большинство из них на деле оказываются малопригодны для обслуживания туристов и вскоре после запуска фактически превращаются в низкодоходные общежития.
Такая ситуация, увы, стала нормой и бросает тень сомнения на формат настоящих апарт-отелей в глазах потенциальных инвесторов. Как питерские девелоперы вводят в заблуждение покупателей апартаментов? И как отличать заведомо высокодоходные инвест-отели от мимикрирующих под них управляемых комплексов квазижилья? Расскажу в этом тексте.
Как зародились псевдоотели
По подсчетам консалтинговой компании NF Group, на конец 2023 года в Петербурге насчитывалось 37 апарт-отелей с общим номерным фондом 8200 юнитов. Только в течение того же года в городе заработали семь таких объектов на 2100 юнитов. В текущем 2024-м к числу местных комплексов сервисных апартаментов прибавится еще 18 на 4900 юнитов.
Получается, динамика открытий увеличится вдвое по сравнению с прошлым годом. Планируемый прирост номерного фонда на 40% станет рекордным для Северной столицы. Притом, что в эту статистику попадает только классифицированные объекты, способные конкурировать с классическими отелями. Тем не менее далеко не все из них можно в полном смысле назвать апарт-отелями.
Феномен таких гостиничных комплексов появился в 2014 году. Первопроходцем в этой сфере стал объект сети YE'S от ГК «Пионер» в Выборгском районе Северной столицы на ул. Хошимина. Открывшийся апарт-отель не уступал по уровню сервиса классическим гостиницам и при этом расширял привычный подход к сфере обслуживания туризма. Формат сервисных апартаментов оказался по нраву широкому кругу путешественниках, отчего вызвал массовый интерес как среди гостей, так и среди инвесторов.
Не остались в стороне и застройщики. Новое слово на рынке инвест-проектов посчитали перспективным. Отчего отели подобного рода начали активно возникать в разных частях города на Неве. Предприниматели возводили комплексы апартаментов везде, где находили пятна под застройку недалеко от метро. При этом удаленность от центра мегаполиса их не смущала – отель на Хошимина тоже расположен на окраине, и ничего.
В надежде догнать и перегнать конкурентов подражатели YE'S декларировали высокую доходность продаваемых апартаментов – 12-16% годовых. Инвесторы первой волны охотно покупались на привлекательные цифры. Однако время показало, что расчеты и обещания многих девелоперов расходятся с делом.
Сказалась недальновидность и неповоротливость игроков. Вместо разработок своих продуктов и генерации новых идей для развития заданного направления застройщики занялись эпигонством. В результате реальная доходность таких объектов оказалась на уровне 6-8% годовых или меньше того. Стало очевидно: мало открыть апарт-отель у черта на куличках и ждать денежного дождя.
Доходность от 12% годовых приносит сдача апартаментов преимущественно в краткосрок. Посуточная аренда нужна туристам. А городская периферия приезжих мало интересует. Несмотря на ежегодный рост туристического потока в Петербург, посуточная аренда апартаментов на окраине не пользуется популярностью. В поисках мест для ночлега гости города отдают предпочтение центру. Сложно представить себе путешественника, желающего провести 3-4 дневный отпуск в непримечательном спальном районе в часе езды от основных достопримечательностей.
Как следствие, номера в псевдоотелях сдаются в долгосрок. Из гостиниц такие объекты фактически превратились в общежития с современным ремонтом. Одни и те же люди проживают в них на постоянной основе годами. И понятно, что доходность собственников юнитов при такой стратегии не растет.
При запусках последующих проектов аналогичного типа застройщики уже знали примерные цифры и перспективы. Но продолжали и продолжают рисовать заманчивую для инвесторов доходность. Доверившееся им покупатели впоследствии разочаровываются в покупке и формате апарт-отелей в целом.
К невысокой доходности юнитов в спальных районах добавляется их низкая ликвидность. За счет роста цены доходность для инвестора-перекупщика и без того невысокая снижается в полтора-два раза. Вложение на подобных условиях мало кого заинтересует. Поэтому собственники таких апартаментов продают их месяцами и годами. Перепродажа с наценкой – единственная возможность оправдать неудачную инвестицию. Но и эта возможность не всегда реализуема.
Как отличить апарт-отель от подделки
Существование столь неудачных для инвесторов объектов во многом провоцирует пробел в действующем законодательстве. Несмотря на многолетние чаяния депутатов Госдумы, статус несервисных апартаментов остается неурегулированным. Парламентарии по сей день не могут провести грань между апарт-отелями и комплексами псевдожилья.
В результате сегодня застройщики все чаще работают в смешанном формате отелей и квазижилья. Причем, гостиничные блоки в них чаще всего открывают для галочки, дабы подчеркнуть статус апарт-отелей и, прошу прощения, примазаться к рабочим инвестиционным продуктам. Такие объекты даже проходят гостиничную квалификацию и получают звезды. Но на деле это мало что значит. Как правило, под сдачу туристам выделяют один-два этажа в общем корпусе или небольшой обособленный блок. Количество номеров с прицелом на краткосрочную аренду остается минимальным и обычно не превышает 10-20% от общего числа юнитов.
Важно понимать: сдавать юниты в долгосрок – это нормально. В Петербурге с его сезонностью с мая по сентябрь все апарт-отели практикуют долгосрочную аренду основную часть года. За счет этого они существенно выигрывают в заполняемости у классических гостиниц. Последние рассчитаны исключительно на посутку и простаивают в несезон.
Что ненормально для апарт-отеля, так это сдавать 90% номерного фонда в долгосрок круглый год. Скажем прямо: такой объект можно назвать гостиничным с огромной натяжкой. Настоящий апарт-отель под управлением грамотной УК бросает все силы за время высокого и даже низкого сезона, чтобы сдавать максимальное число апартаментов в краткосрок и добиваться высокой доходности.
Ненормально открывать апарт-отель в 30-60 минутах езды от исторического центра на три-пять сотен, а тем более – тысяч юнитов и декларировать доходность от 12% годовых. В особенности при цене лота от 7-8 млн рублей. Такой доходности неоткуда взяться в отсутствие большого потока туристов в этот объект. Ведь инвестор в отеле с таким номерным фондом должен получать за счет аренды его помещения около 900 тысяч в год. В отдаленной локации это едва ли достижимо. Разве что объект можно открыть в непосредственной близости от центра притяжения приезжих – скажем, крупного медицинского центра. Но и в этом случае доходность при таких ценах и объемах номерного фонда вероятнее всего окажется ниже.
Тем не менее объекты на окраине продолжают строиться, открываться и расширяться в 2024 году: в промзонах, возле городских кладбищ, рядом с КАДом – где угодно, только не в центре. Потому что в густо заселенной исторической части Петербурга нет пятен под застройку. Чтобы открыть здесь отель, нужно применять стратегию редевелопмента уже существующих зданий.
Пионером в этом сегменте восемь лет назад стала наша компания Inreit и до сих пор удерживает лидерские позиции. Сегодня в управлении нашей УК около 500 номеров в созданных нами апарт-отелях под брендом Port Comfort. В Северной столице мы открыли восемь прошедших классификацию отелей — больше, чем кто-либо. И все объекты в центре. Средняя загрузка юнитов в них по итогам 2023 года составила 85%, а усредненная доходность достигла 12% годовых. Притом, что два из восьми объектов сети продемонстрировали 14 и 14,4% соответственно.
Такие показатели ныне рекордные для города и достигаются они в большей степени благодаря превосходным локациям. Отмечу, что и ликвидность недвижимости в центре Питера существенно выше. Количество предложений здесь предельно ограничено. Поэтому желающих стать собственниками апартаментов в таких местах много. Особенно с учетом роста цен на квадратные метры в центральной части одного из двух главных туристических мегаполисов.
В довершение добавлю, что и перспективной локации может оказаться недостаточно для отличного вложения. Как подобрать отель с максимальной выгодой, какими критериями и премудростями руководствоваться в этом деле – расскажу в следующем материале.