Для сдачи в аренду и получения дохода годится как собственная, так и чужая недвижимость. Что представляет собой субаренда? Какие типы помещений к ней располагают? В чем плюсы и минусы этого инструмента? И как ваш покорный слуга заработал на субаренде 80% годовых? Об этом читайте ниже.
Суть субаренды
Говоря простым языком, субаренда — вид правоотношений, где первичный арендатор имущества временно передает его в пользование другому лицу и сам становится арендодателем. Когда предметом договора выступает коммерческая недвижимость, это называется субарендой. Когда жилье — это поднаём. Ниже коснемся его отдельно.
Как и в случае с арендой, сдавать в субаренду можно любое имущество или его части за редкими исключениями. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока основной аренды. Если договор аренды расторгается досрочно, собственник имеет право заключить новый договор напрямую с субарендатором. Хотя на практике это не всегда получается.
По общему правилу, субаренда требует письменного согласия собственника объекта. Чтобы не оформлять для этого отдельный документ, лучше предусмотреть возможность сдачи имущества в субаренду в изначальном договоре аренды.
Ключевой момент: в договор субаренды нельзя включить пункт об ответственности субарендатора перед собственником. Отвечать перед собственником за все происходящее с его имуществом придется первичному арендатору. В том числе — за действия субарендатора. Оплата коммунальных платежей и эксплуатационных расходов тоже остается за арендатором.
Поднаём жилья
Наиболее популярным видом недвижимого имущества традиционно выступает квартира. Тем не менее поднаём жилья, как частный вид субаренды, не пользуется большим спросом для получения дохода. Чаще к такой схеме в виде подселения человека со стороны прибегают арендаторы из желания поделить с кем-то расходы на квартплату.
Если же рассматривать поднаём как средство заработка, то впору вести речь не об одной квартире. Арендатор должен нацелиться на сеть жилых помещений под сдачу субарендаторам на длительный срок, желательно на годы вперед. При этом квартиры лучше подбирать далеко не идеального качества — такие, где мало что можно испортить. Потому что компенсировать убытки собственнику придется вам — первичному арендатору. Количество таких квартир должно превышать пять, а то и десять и двадцать — чем больше, тем лучше. Иначе расходы могут превысить доходы.
Как это работает? Вы снимаете жилье с «бабушкиным ремонтом» за условные 17-20 тыс. в месяц. Находите поднанимателя и выставляете цену 25 тыс. в месяц. Итого ваша маржа — 5-8 тыс. Умножьте эту сумму на 20 квартир и получите 100-160 тыс. в месяц чистого дохода. В теории выглядит неплохо. Но учитывайте ряд обстоятельств.
Во-первых, не каждый собственник жилья пойдет на такую схему: вас он видел в глаза и согласился доверить свое имущество. Конечных квартиросъемщиков он не увидит и едва ли оставит квартиру неизвестно кому. Так что находить подходящие вам варианты окажется нелегко. Другой вариант — не уведомлять собственников о ваших манипуляциях с их квартирами. Однако это едва ли возможно на деле и к тому же незаконно, если поднаём не предусмотрен изначальным договором.
Во-вторых, даже в старой квартире есть что испортить. Включая отношения с соседями. Отсюда приготовьтесь к непредвиденным расходам и неприятным разговорам с вашими арендодателями.
И главное: с учетом вашей наценки за съем жилья число потенциальных поднанимателей окажется невелико. Трудно найти желающих снимать квартиру за 25 тыс., если красная цена — 20. Не исключено, что помещение будет простаивать без квартирантов месяц-два. При этом вам придется в обязательном порядке платить квартплату его владельцу. И таких случаев одновременно может насчитываться несколько.
Представьте: у вас пять поднаёмных квартир. С каждой вы получаете 7 тыс. в месяц. Это 35 тыс. в сумме. Две из пяти квартир простаивают. Либо поднаниматели по каким-то причинам не могут или не хотят платить в срок. Либо они уже съехали, не заплатив. За каждую из этих двух квартир вы отдаете собственникам 17 тыс. Итого из 35 тыс. вам придется расстаться с 34-мя. Если же квартплата для вас еще выше, вы уйдете в минус. Оттого, как я написал ранее, квартир должно быть много. А у вас должно быть много времени и нервов на такую предпринимательскую деятельность.
Субаренда коммерческих помещений
Гораздо шире поднайма квартир распространена субаренда коммерческих помещений. Зачастую она оказывается выгодна всем сторонам договора. С ее помощью арендатор реализует излишки площадей и неплохо зарабатывает. Субарендатор же, в свою очередь, получает возможность снять помещение в удобном и выгодном для него месте.
Впрочем, есть и минусы. К примеру, вероятность для субарендатора неожиданно потерять хорошее место для торговли в случае досрочного прекращения первичного договора аренды. К тому же зачастую перед началом торговли субарендатор делает ремонт помещения под себя. Вдвойне обидно потерять выхлопотанное место спустя недолгий срок после въезда и сделанного ремонта.
Тем не менее сегодня субаренда пользуется спросом. Наверняка во время прогулок по торговым центрам вы не раз обращали внимание на пункты по изготовлению ключей, швейные мастерские, салоны сотовой связи и тому подобное. Многие из таких мелких предприятий работают в ТЦ по договорам субаренды.
Порою взаимоотношения арендаторов и субарендаторов складываются во взаимовыгодную коллаборацию. Например, в виде открытия представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.
Личный кейс
О субаренде коммерческой недвижимости я узнал от своего приятеля, набившего руку в таком направлении инвестиций. Идея этой модели заключалась в том, чтобы снять большую коммерческую площадь в месте с хорошей проходимостью, разбить ее на несколько маленьких и сдать по более высокой цене квадратного метра.
Приятель нашел для меня помещение площадью 290 м² в центре Петербурга стоимостью 390 тыс. в месяц. Мы разделили его надвое и через восемь месяцев сдали по частям за 535 тыс. Ежемесячная дельта — 145 тыс. Ремонт делался за счет субарендаторов. Поэтому из дополнительных затрат — только установка перегородки и дополнительного санузла.
В результате плюсов здесь оказалось два. Первый: при относительно невысоком для недвижимости пороге входа — высокая доходность на уровне 80% годовых. Второй: долгосрочные договоры с симметричным ежегодным удорожанием делают инструмент стабильным.
Минусов отмечу тоже два. Первый из них в том, что подходящих под такой формат достойных объектов почти нет, а если что-то и появляется, максимально быстро уходит. Второй минус тот же, что и в случае с поднаймом жилых помещений: существует риск длительного поиска арендаторов. Поэтому такой инструмент я бы порекомендовал использовать предпринимателям и инвесторам, имеющим помимо этого другие источники постоянного дохода.
