Ответ, который напрашивается первый - никуда. Цены на ликвидные ообъекты в этих локациях уже давно существенно превышают эту сумму. Но, если углубится в вопрос, варианты есть и вполне себе интересные.
Об инвестициях в рынок недвижимости ходит много мифов. Есть миф, что все вложения в квадратные метры и сотки всегда имеют инвестиционную привлекательность, есть миф, что рынок недвижимости - это такой большой пузырь, который вот, вот лопнет, и все разом обесценится, однако, в реальности все сложнее.
Куда имеет смысл инвестировать я писал тут, тут и еще в нескольких статьях. Но там речь шла о достаточно больших суммах денег. А что делать, если у вас всего один миллион рублей или около того?
Схемы инвестирования с использованием кредитов и ипотеки довольно сложны для большинства инвесторов, кроме того имеют какой-то финансовый смысл далеко не всегда. В основном, в момент появления относительно хороших условий по кредитам, пока рынок на них еще не отреагировал. Сейчас, как мы знаем, все немного наоборот, и рынок будет реагировать соответственно. Т.е. имеет смысл инвестировать как раз в то, на что кредиты и ипотеку обычно не берут.
Но сначала немного о том, насколько вообще инвестиции в недвижимость сейчас актуальны?
Отвечу так, если у вас есть во что инвестировать незадействованные финансовые активы, кроме недвижимости, например, у вас есть бизнес, вы разбираетесь в живописи или нумизматике, инвестируйте в это. Инвестировать в то, в чем вы разбираетесь, всегда выгоднее. Там у вас меньше конкурентов, а в недвижимость обычно инвестируют все остальные.
Однако, смысл менять рубли на метры тем не менее есть, поскольку время динамичное, количество рублей на руках населения растет, а недвижимость в норме обычно идет в ногу с инфляцией.
Вообще, самый выгодный способ инвестирования небольших сумм в недвижимость – коллективный. О таких инвестициях я писал, например, тут и тут. Но этот способ имеет минусы. Во-первых, вы зависите от коллектива, сообщества и его руководства, во-вторых, надежных механизмов инвестирования относительно небольших сумм, сейчас немного и не все в них разбираются. Как, в частности в блокчейне и вообще криптотехнологиях.
Сегодня мы рассмотрим один из самых простых способов инвестирования не очень больших денежных сумм в недвижимость. Это – покупка машиномест и кладовых ячеек.
Инвестиции в такие объекты имеют много плюсов. Во-первых, низкий порог входа. От миллиона в машиноместа и еще более низкий порог – в кладовые ячейки. Во-вторых – относительно высокая эффективность вложений. Она в среднем не хуже, чем в жилые квадратные метры, хотя нежилые торговые и офисные метры часто (но не всегда) имеют меньший срок окупаемости.
Ну, и в-третьих, при сдаче машиноместа в аренду вам не нужно вкладываться в его ремонт, в то время как квартиры, сданные в аренду, нужно периодически подновлять. А это требует затрат как времени и нервов, так и денег.
Не лишним будет упомянуть и о том, что стоимость автомобилей выросла в разы. Соответственно, необходимость их правильного хранения растет, в то время, как отказываться от их использования никто особо не собирается.
Да появились китайские аналоги этой техники, и вроде неплохие, и со временем они немного подешевеют, но их цена все равно остается не ниже, а даже иногда и выше европейских аналогов. И, что интересно, пару месяцев назад, проехав около 5 тыс. километров по Евросоюзу, я не встретил ни одного (реально – ни одного) китайского автомобиля.
В общем, парк автомобилей стареет, в то время как сами авто дорожают со скоростью существенно превышающей инфляцию.
Сказанное, конечно, не означает, что покупка любого метра машиноместа с инвестиционной точки зрения выгоднее покупки метра жилого. Вопрос все равно нужно изучать и тратить не его изучение свое время.
Попробую его вам немного сэкономить. Остановлюсь на некоторых моментах.
Как выбирать машиноместа?
Все просто, примерно так же, как вы выбираете место при парковке у супермаркета. Главный критерий, как далеко вам идти от этого машиноместа, и насколько оно приватно, то есть защищено от заезжающих в паркинг других машин.
Если вы собираетесь инвестируете в такие объекты на стадии строительства, имеет смысл, на всякий случай, изучить проект того, что будет. На всякий случай – потому что малое количество парковок около человейников сейчас скорее норма, чем что-то особенное. Но знать проект и примерно представлять, сколько около дома будет автомобилей, нужно.
Еще нужно понимать, какие альтернативы будут у владельцев авто. Если это точечная застройка, часть автовладельцев имеет возможность рассосредоточить свои машины по соседним дворам и пустырям. Это снижает спрос как на аренду, так и на сами машиноместа.
Вот вторых, учитывайте, каков тут механизм роста спроса на такие объекты.
Обычно, на стадии инвестирования машиноместа покупают не все. На них сложнее получить ипотеку, и необходимость такой траты не всегда прямо очевидна. На стадии ремонта смысл наличия своего машиноместа тоже очевиден не всем, но, видя заполненные стоянки, некоторые начинают соображать и принимают какое-то решение. Не обязательно о покупке. Аренда машиноместа тоже является выходом из ситуации.
Но, как бы то ни было, собственно спрос на машиноместа начинается именно в этот момент, и, если вы хотите инвестировать в них, лучше всего делать это немного раньше. Или, как минимум, понимать эту динамику.
По мере того, как дома-человейники заполняются жителями спрос на машиноместа растет. И через два-три года достигает уже значительной величины.
Еще имеет смысл различать какие машиноместа будут пользоваться спросом больше. В первых очередях жилых комплексов машиноместа стоят дороже. Например, в ЖК Инновация в Сколково машиноместо в строящемся доме можно купить за 1.2 – 1.3 млн., а в уже построенном 2-м корпусе, который заселен примерно на 75%, стоимость будет уже переваливает за 2 млн..
Этим моментом можно пользоваться для реинвестиций. Ведь, продав за 2 млн место во 2-м корпусе, вы получите прибыль около 40% или, добавив немного денег, купите уже 2 машиноместа. Однако, получать прибыль от аренды какое-то время не будете, ну, и даже после сдачи последних очередей, обменять на машиноместо во 2-м корпусу можно будет только с доплатой.
Дело в том, что многие владельцы квартир в первых очередях пытаются сэкономить и купить пока еще дешевые машиноместа в более поздних. Разберемся почему.
Но какова главная цель покупки своего машиноместа? Комфорт. В том числе, комфорт как можно меньше идти от авто до квартиры с сумками и пакетами. А ходить из одного корпуса в другой, согласитесь, не очень комфортно, поэтому с со стороны таких «хитрых» покупателей возникает спрос на обмен машиномест, в то время как никто из владельцев квартир в последних очередях, машиноместа в первых корпусах, естественно, не покупал.
Получается ситуация, когда предложений о продаже машиномест в последних очередях больше, чем предложений о продаже в первых. Поэтому стоимость машиномест в первых очередях обычно еще достаточно долгое время бывает больше.
Ну, и по мере заселения ЖК потребность в машиноместах обычно в целом возрастает.
Что еще можно иметь в виду?
Машиноместа не всегда равны по привлекательности для потенциальных покупателей. Есть машиноместа, в которых потолок немного ниже. Например, там идут коммуникации. Но, если такие места иногда менее привлекательны для покупателей, арендаторам обычно все равно. Во всяком случае, большинству, потому что ограничения по высоте для таких мест не больше чем в целом по паркингу. Если, например, вентиляционная труба навивает над каким-то машиноместом, точно такие же ограничения по высоте будут и в проездах к «боле высоким» машиноместам.
Этим тоже можно воспользоваться. Иногда такие места можно купить со скидкой. Например, в той же Инновации можно сегодня купить вполне неплохое машиноместо «под трубой» за 1.4 млн. В первой очереди. По всем рабочим параметрам это такое же место, как и другие, но не все покупатели имеют опыт в покупке машиномест, не все понимают, что в перспективе цен на машимноместа в паркинге примерно одинаковы, а будущие покупатели будут ориентироваться на низший показатель, не вникая, почему он вообще ниже. Как и ликвидность больше зависит от того самого расстояния прохода с пакетами и сумками от машиноместа до квартиры. В общем, это предрассудок, на котором можно сыграть.
При покупке машиномест могут быть и риски. Например, есть случаи затопления паркингов, которые периодически случаются. Но любой затопленный после дождя или паводка паркинг впоследствии осушают и проводят соответствующие мероприятия по гидроизоляции. По сути риск тут у тех, у кого в момент затопления там стоял автомобиль, и они не смогли его вовремя оттуда вывести.
Но, и, если у паркинга или подвала с кладовыми есть этажи, более ликвидным будет, разумеется, место на верхнем этаже.
Какие минусы есть у этого типа вложений?
Минусом машиноместа или кладовой является то, что это нежилое помещение и при его продаже нет налогового вычета размером в один миллион рублей, а есть только в двести пятьдесят тысяч.
Минусом будет и то, если вы ввыберите машиноместо и кладовую не там, где на них есть платежеспособный спрос.
Ну, и еще нужно понимать, что в каждом жилом комплексе уже есть люди, которые пытаются скупать машиноместа по дешевке. Поэтому, выставив машиноместо на продажу, вы наверняка получите как мниммум два – три звонка от таких людей, которые предложат вам примерно две трети их цены, а то и вовсе половину. Мотивируя это тем, что «дороже не продадите».
Кстати, пока встречаются продавцы, которые соглашаются на такие условия, поскольку держать цену на машиноместо так, как обычно «держат» цены на жилые метры будет на каждый. Зато при покупке, если вам повезет встретить такого продавца, вы можете оказаться в плюсе.
Еще один способ купить машиноместо недорого, следить за предложениями по вторичной продаже квартир. Часто их продают с машиноместами, но не все покупатели готовы сразу купить и квартиру и место в паркинге одновременно. Во всяком случае, если вы обзвоните таких продавцов и покажете им свой интерес к их машиноместам, есть вероятность, что при продаже квартиры такие продавцы окажутся перед необходимостью продать свое машиноместо отдельно. Например, при альтернативных сделках. И предложат вам скидку.
Размер скидки может составлять 15-20% от цены, но маловероятно, что больше, разве что вы попадете на продавца-совсем-пофигиста. Дело в том, что продавая недвижимость, люди в большинстве случаев, вырученные деньги вкладывают в ту же недвижимость, обычно с доплатой. Если вы предложите им цену более чем на 20% ниже рынка, им просто будет выгоднее взять кредит, так как проценты по кредиту будут в этом случае те же 15-20% от недостающей цены.
С кладовыми ячейками все обстоит примерно также, как и с машиноместами. Важно правильно определить степень их дефицитности в каждом конкретном случае. При правильном анализе вы получите актив, который в первое время после заселения жилого комплекса будет дорожать быстрее чем жилые метры, в то время как стоимость его владения, как в рублях, так и в нервах и собственном времени, будет меньше.
Ну, и у всей этой темы сейчас хорошие перспективы. Если вы почитаете чаты жителей человейников, вы можете увидеть, какое место в обсуждениях там занимают парковки. Почти каждый день там кто-то оказывается «заперт» неправильно припаркованным авто, чью-то машину царапают грузовики строителей и т.п. А для застройщиков стоимость квадратного метра подземного паркинга обходится дороже стоимости жилого метра, в то время, как продается этот метр дешевле.
Так что перспективы у этого бизнеса есть. Ситуация с дефицитом машиномест будет усугубляться, и найти интересный для инвестиций объект будет несложно.
Еще стоит упомянуть сезонность спроса на такие объекты. Спрос на машиноместа обычно вырастает зимой, когда дворы плохо чистят, каждый день авто приходится откапывать от нападавшего за ночь снега, ну, и садится в холодный непрогревшийся салон тоже не очень приятно.
В то время как спрос на кладовые ячейки иногда вырастает летом, когда владельцы чаще куда-то уезжают и делают ремонты.
Конечно, в этой теме еще много вопросов и подвопросов, но главные моменты я изложил. Те, кому интересно могут углубится в вопрос глубже. В сети много информации на эту тему.
Удачи!
